房東出售房屋為何被承租人告上法庭

　　[案情簡(jiǎn)述]興華商貿(mào)中心(以下簡(jiǎn)稱興華中心)的王總最近遇到了一件煩心事：好端端的突然接到了法院送達(dá)的應(yīng)訴通知書。原來(lái)，承租其房屋公司的贏嘉電器銷售公司(以下簡(jiǎn)稱贏嘉公司)將其告上了法庭。租戶緣何告房東呢?事情還要從頭說(shuō)起：2008年10月興華中心和贏嘉公司簽訂了房屋租賃合同，雙方約定興華公司以每月租金4萬(wàn)元將其興華商貿(mào)大廈二樓東區(qū)680平米房屋租賃給贏嘉公司辦公，租金采取季付方式，租期一年。2009年8月，興華中心因經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整需要，決定將大廈二樓房屋全部出售。2009年9月初王總有次在電梯間遇到了贏嘉公司的張總，便詢問(wèn)其是否有意購(gòu)買，張總回答因公司資金緊張，暫時(shí)沒(méi)有在此購(gòu)買辦公用房的打算。獲此口信后，興華中心便遇到海發(fā)公司有意購(gòu)買二樓東區(qū)房屋。于是在雙方就房?jī)r(jià)達(dá)成一致意見(jiàn)后，2009年9月底，王總代表興華中心與海發(fā)公司簽署了房屋買賣合同，將大廈二樓東區(qū)以1200萬(wàn)元出售給了海發(fā)公司，并完成了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。就在王總認(rèn)為事情已經(jīng)圓滿解決之際，沒(méi)想到卻突然接到了法院送達(dá)的贏嘉公司的起訴狀。贏嘉公司認(rèn)為，興華中心侵犯了其承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，請(qǐng)求法院確認(rèn)興華中心與海發(fā)公司簽署的房屋買賣合同無(wú)效，并判令興華中心按1200萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給自己。
　　[案情分析]王總對(duì)贏嘉公司的起訴狀感到大惑不解：難道房東賣房還要承租人同意嗎?雙方的房屋租賃合同中并沒(méi)有約定贏嘉公司享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，贏嘉公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)從何而來(lái)?況且，即便其享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不也是口頭放棄了嗎?贏嘉公司的主張到底能否得到支持呢?
　　帶著上述問(wèn)題，王總找到了律師咨詢。律師為王總進(jìn)行了如下分析與解答：一、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指房屋所有權(quán)人在出賣其所有的出租房屋時(shí)，承租人依法享有在同等條件下優(yōu)于他人購(gòu)買該房屋的權(quán)利。該權(quán)利是一種法定權(quán)利，而非約定權(quán)利，即便雙方在房屋租賃合同中沒(méi)有對(duì)此作出明確約定，承租人也可以依據(jù)我國(guó)《合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”等相關(guān)法律規(guī)定，主張其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是本案中贏嘉公司起訴的基本依據(jù)。二、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種程序性權(quán)利，體現(xiàn)為承租人對(duì)出租人的債權(quán)，該權(quán)利要求出租人在出賣房屋時(shí)應(yīng)提前通知承租人，告知其出售房屋的價(jià)格、付款方式、付款期限等同等條件。承租人在滿足該同等條件的前提下可以優(yōu)先其他買主購(gòu)買房屋。法律只是賦予當(dāng)事人享有在程序上購(gòu)房的“優(yōu)先”權(quán)，而并沒(méi)有賦予其在購(gòu)房時(shí)的“優(yōu)惠”權(quán)。三、雖然王總已經(jīng)口頭征求了贏嘉公司是否購(gòu)買的意見(jiàn)，但是由于當(dāng)時(shí)王總并沒(méi)有告知其出售房屋的具體價(jià)格，因此，這種通知的內(nèi)容尚不完整。更重要的是，由于這種通知是在電梯內(nèi)口頭進(jìn)行的，并無(wú)任何證據(jù)佐證，按照我國(guó)《民事訴訟法》所規(guī)定的誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，一旦贏嘉公司否認(rèn)，興華中心將承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。因此，從本案的證據(jù)情況看，法院認(rèn)定興華中心的售房行為侵犯了贏嘉公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的可能性較大。
　　聽(tīng)了律師的一席話，王總有些泄氣：這樣—來(lái)我們不就是坐等敗訴了嗎?律師笑了，說(shuō)不然，因?yàn)橼A嘉公司所提的訴訟請(qǐng)求與最高人民法院新頒布施行的司法解釋不符。根據(jù)從2009年9月1日起施行的司法解釋，人民法院不再支持承租人以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，提出的關(guān)于確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的請(qǐng)求。故贏嘉公司請(qǐng)求確認(rèn)興華中心與海發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的主張，人民法院是不會(huì)支持的。這下，王總高興了，說(shuō)，那這樣我們豈不是定能勝訴了。律師說(shuō)，并非這么簡(jiǎn)單。因?yàn)橼A嘉公司目前只是不了解最新司法解釋的規(guī)定，一旦咨詢律師后還可以變更訴訟請(qǐng)求，要求賠償損失。按照新司法解釋的規(guī)定，贏嘉公司的這一主張是會(huì)得到法院支持的，需要確認(rèn)的是損失數(shù)額大小的問(wèn)題。基于上述分析，律師建議本案可立足于調(diào)解解決。
　　果不其然，開(kāi)庭前贏嘉公司的代理律師向法院提出了變更訴訟請(qǐng)求，要求興華公司賠償其另行購(gòu)買房屋的房?jī)r(jià)增值損失68萬(wàn)元。2009年10月底首次開(kāi)庭時(shí)，在法院的主持下雙方進(jìn)行了調(diào)解，雙方同意，本案以興華中心賠償贏嘉公司8萬(wàn)元而結(jié)案。同時(shí)在興華中心的協(xié)調(diào)下，第三人海發(fā)公司同意贏嘉公司繼續(xù)以原價(jià)格承租房屋一年。本案糾紛得以圓滿解決。
　　[律師提示]一、出租人通知承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)采用書面形式并要求承租人簽收，通知中應(yīng)載明房屋面積、出售價(jià)格、付款方式等主要內(nèi)容。
　　二、對(duì)于出租人的通知，承租人不能再按照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條的規(guī)定，在3個(gè)月內(nèi)予以答復(fù)。若承租人有意購(gòu)買租賃房屋的，應(yīng)按照新的司法解釋的規(guī)定，在收到出租人的通知后，在15日內(nèi)及時(shí)書面回復(fù)并要求出租人簽收，以保證優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有效行使。
　　三、按照新的司法解釋，在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形下，人民法院僅支持承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，而不再支持承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。鑒于此，為避免雙方關(guān)于損失大小的爭(zhēng)議，建議雙方在租賃合同中對(duì)該等損失大小以違約責(zé)任的形式作出明確約定。
　　[法規(guī)鏈接]《最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2009]11號(hào)，2009年9月1日施行)
　　第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
　　第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
　　第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
　　第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：
　　(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的：
　　(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
　　(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；
　　(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)