評案說法:市場開發商可否算業主一員?

　　西城區萬通新世界廣場在一次業主大會上投票通過了變更物業費的決議，其中開發商以業主身份投票就達到4.8萬份。認為自己利益受到侵害的業主王女士將召集業主大會的萬通業主委員會起訴至法院。2009年年初，北京市第一中級人民法院根據《物權法》終審判決撤銷業主大會決議。
　　原告王女士訴稱，2005年11月，萬通新世界廣場成立業委會。2007年8月，業委會組織召開業主大會，并發布公告，稱業主大會通過決議，物業費的收取將增加包干制。決議涉及是否與萬通物業公司簽訂一份新的物業合同及物業費的變更，但是業委會卻委托萬通物業公司具體操作書面征求意見和投票統計等關鍵環節的工作。王女士認為，該決議的形成及結果顯失公正且存在虛假，使自己的利益受到了侵害。
　　在業主大會投票權數的計算上，王女士與業委會也存在爭議。共有面積近8萬平米的業主投票權參加了投票，其中開發商以業主身份占了4.8萬平米。王女士認為開發商不可能擁有4.8萬平米的投票面積，決議存在虛假，請求法院確認業主大會程序違法，投票無效，并撤銷業主大會決議。
　　法院審理中，業委會辯稱，業主大會的決議是針對全體業主的，關乎全體業主的共同利益，而非只關系到王女士個人的利益。確認程序違法需由全體業主共同決定，王女士無權單獨行使。
　　法院認為，開發商是否擁有4.8萬平米投票面積，對決議是否通過至關重要。雙方對該面積存在爭議，業委會對此未能提供相應證據，應承擔舉證不能的法律后果。因此，可以認定物業費增加包干制方式沒有征得全體業主同意，業委會擅自增加包干制內容可能損害王女士利益。據此北京市第一中級人民法院終審判決撤銷業主大會決議。
　　
　　相關法律知識鏈接
　　
　　《中華人民法共和國物權法》第七十八條規定，業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
　　業主大會；物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。(《物業管理條例》第八條)
　　一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。(《物業管理條例》第九條)
　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。(《物業管理條例》第十條)
　　
　　業主大會成立條件
　　
　　各省市對首次成立業主大會的時間都有明確規定。例如《上海市住宅物業管理規定》第七條規定：一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。其他省市的規定與此類似。
　　
　　業主大會職責
　　
　　(一)制定和修改業主大會議事規則；
　　(二)制定和修改管理規約；
　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作；
　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
　　(五)籌集和使用專項維修資金；
　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；
　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。(《物權法》第七十六條)
　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。(案件來源：中國法院網2009年2月17