縮水富豪之許榮茂 房地產差錢

世茂房地產背后潛在的資金和債務壓力，再次考驗著許榮茂的資本運作天賦

-60%財富縮水

證券經紀人出身的許榮茂，通過世茂集團控制著旗下兩家分別在國內A股和香港H股上市的公司——世茂股份(600823) 和世茂房地產（00813.HK）。通過多年的資本運作，許榮茂在中國地產遍及北京、上海等二十多個城市的房地產項目開發資金，均來自于資本市場的融資。而房地產的業績表現又拉升了公司的股價。

2007年可以說是中國樓市和股市的高增長年，許榮茂的個人財富也出現了膨脹。當時，世茂股份的股價最高時達35元每股。而世茂房地產也在香港市場出現了股價翻幾番的瘋狂。那一年，身價550億人民幣的許榮茂被胡潤中國富豪榜列為第三名，僅次于楊惠妍和張茵。緊接著，許榮茂的財富出現了大滑坡，2008年，這位富豪的個人財富僅為210億，減少了60%。令人欣慰的是，截止2009年4月，世茂股份和世茂房地產的股價已經出現了明顯的漲幅，許榮茂的個人財富也出現了反彈。

今年3月底，許榮茂接受媒體采訪時稱，目前樓市已走出谷底，世茂已將全年的預期銷售額自150億元上調至170億元。今年以來，世茂旗下樓盤的銷售成績還算理想。據世茂營銷人員透露，目前世茂在上海的重點在售項目——世茂濱江花園5號樓銷售理想，其中單價高達10萬元/平方米的復式單位，已經客戶表示明確購買意向。

3月20日，中國農業銀行總行與世茂集團簽署了150億元銀行貸款授信協議。世茂集團副董事長許世壇表示，該筆授信額度將用于境內公司的多個商業地產和住宅項目，以及補充公司流動資金和增加土地儲備，包括也考慮進行并購。

根據世茂房地產的公告，集團目前的土地儲備量為2640萬平方米，足夠未來6至7年的開發。由于金融危機的影響，世茂集團在2008年就已經調整了戰略方向，將項目擴展至國內的房價相對穩定的二、三線市場。據悉，今年1-2月，世茂集團的收入連同預訂的單位房產銷售，合約金額已超過35億元，其中上海世茂濱江花園項目成為貢獻主力，至今銷售額約10億元。許榮茂的底氣正來與此。

甲方 資金和債務壓力堪憂

一貫低調的許榮茂，讓人無法認識他本來的面目。其實，這位“地產大鱷”本質上是一個金融家。許榮茂在1970年代末從福建老家來到香港，和其他普通的“打工仔”一樣，什么行業都做過。一個偶然的機會，他當上了證券經紀人，敏銳的判斷能力和過人的投資天賦令他如魚得水。許榮茂對數字敏感，心算過人。從1981年到1983年，兩年光景他賺得人生的第一桶金。

上世紀90年代中期，許榮茂在北京開發了亞運花園、紫竹花園等高檔花園，獲得了巨大成功，此后，許榮茂進軍上海房產，并通過收購在A股借殼上市，即“世茂股份”。從那時起，許榮茂將自己的資本運作天賦運用于房地產——利用房地產項目滾動開發的規律，在先期需要大量資金投入時，由系下上市公司承擔成本及風險，在預售款陸續回籠前后，則不斷攤薄上市公司所占項目公司的權益，以獲取最大收益

2009年以來，世茂房地產在資本市場上表現了強烈的資金欲望。在獲得中國農業銀行150億的貸款授信之后，世茂房地產4月8日發布公告稱，以先舊后新方式以每股6.95港元配售2.82億股份，募集資金約19.38億港元。值得注意的是，根據公告，此次配售的主要目的是償還銀行到期貸款。而包括瑞銀、標準普爾在內的投行和評級機構均對世茂針對該筆款項的用途解釋提出質疑。

瑞銀發布報告稱，世茂在2009年預期市盈率為較低的8.4倍及2010年預期市盈率5.8倍情況下，該公司以凈資產的35%進行攤薄配股，顯示公司面臨現金流壓力。按照去年業績計算，世茂房地產在2008年下半年必須實現至少90億元人民幣的現金銷售額，才能為土地、營運以及利息成本的支付和貸款的償還提供資金——截止出稿前，公司財報尚未公布。

顯然，世茂房地產背后潛在的資金和債務壓力，再次考驗著許榮茂的資本運作天賦。

乙方 布局“三駕馬車”

進入房地產行業20年來，許榮茂在地產領域的“三駕馬車”計劃早已成型：世茂房地產、世茂股份以及未來分拆上市的世茂酒店公司，分別指向房地產開發的三大業態住宅、商業以及酒店。

對于自己癡迷的酒店產業，許榮茂在不同場合不止一次地公開表示，酒店業務是世茂集團旗下重要的業務組成部分，希望在內地擁有的酒店數可以增至20家以上。

早在兩年前，世茂專門成立了酒店地產公司，加大在這一領域的投入，近兩年先后有數家酒店竣工并投入使用，在建及規劃中的酒店項目依然眾多。許榮茂曾透露，完成世茂股份的資產注入后，將把主要精力放在壯大旗下酒店資產，在合適的時機分拆酒店資產上市。不過，由于金融危機的到來，現在這一計劃已明確延后。

對于目前世茂集團的整體格局，當前在集團戰略層面的重點是世茂股份，具體來說是加速完成商業地產資產注入世茂股份的前提下，盡量獲得更多的資金用于這些以土地為主的商業資產的開發，打造世茂股份為真正商業旗艦。