錢途：漂亮抄底做房東！

策劃：霍丁 作者：謝三十娘 美編：徐瓊瓊

眼看著周圍樓盤的售價以一日百元的“光速”往下降，身為都市蝸居族的你，是否也動了抄底樓市的心思?

這個春天，喜憂參半。電視上說的失業(yè)率仍然一個勁地攀高，還好報紙上的售樓價格已經(jīng)越來越慘淡。有朋友肯定會跳出來大搖食指“NO NO NO，去年就有不少抄底族，結(jié)果呢?他們現(xiàn)在也已經(jīng)離負(fù)資產(chǎn)不遠(yuǎn)。”

其實，如果真有哪位達(dá)人能準(zhǔn)確預(yù)測哪個樓盤跌到何時就是最低點，那他不是老帥哥格林斯潘，而是“上帝、佛祖+神仙”。真正有操作意義的抄底買房，是指抓住開發(fā)商必降及實降的良好機(jī)會淘到自己的理想房子，或者在一個城市市場處于由冷轉(zhuǎn)暖的狀態(tài)下迅速出手，獲取足夠的利潤空間。這個春天，認(rèn)真想想如何規(guī)避風(fēng)險、進(jìn)行高性價比的房產(chǎn)投資，才是我們應(yīng)對樓市拐點的政策重點。先別想搶到什么低價，賺到多少錢，還是跟我們一起來做做準(zhǔn)備運動先!

準(zhǔn)備運動1放松運動之計算篇

抄底是件大事件，工欲善其事，必先利其器。抄著錢包和信用卡出門前，我們還是先拿出一張白紙和一個計算器，好好來算一算。因為雖然房價普降，但不是每套房子都可以抄。評價一下自己的購房性質(zhì)，點算下錢包里的房產(chǎn)投資成本，我們才不會像錯買股票一樣，抓了滿手的垃圾股，只能乖乖被套牢

QuestiOn1：

我是合適的抄底族嗎?

Answer那要看看你是否下列三種人之一!

2D09年，雖然房價下降，但是經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不好。就算你是手中資金充裕的小富婆，也要仔細(xì)估量一下長達(dá)3年的復(fù)蘇期怎么應(yīng)對才可以。專家建議，以下三種人最適宜抄底，因為無論是購買動機(jī)還是購買能力，他們都是最出色的!

首次置業(yè)的你雖然是第一次加入買房者大軍，但你或許已經(jīng)在市場中摸爬了多年，只是尚沒有出手記錄，但對于樓盤的價值有自己準(zhǔn)確的判斷。另外，你也是全國房貸新政的一大受惠人群，信貸方面的優(yōu)惠政策，可以很好地降低門檻和支出利息，契稅方面的優(yōu)惠措施，又可以明白地省掉一筆支出。所以，首次置業(yè)的你，絕對應(yīng)當(dāng)是抄底大軍中的主力。

需要改善居住條件的你要結(jié)婚了，生BB啦，那就要考慮買房子或增添房子面積。因為改善型的購房，也可能會獲得銀行的信貸優(yōu)惠。而且手中有房持幣待購，無疑又為你買房的行為增加了許多的優(yōu)勢。

有大筆資金閑置的你看清楚，是大筆噢!手上有超過200萬人民幣，2年之內(nèi)不需使用的閑錢的你，絕對值得利用樓市起伏給自己的財產(chǎn)增增值。因為炒樓占用的資金多，國家目前給的貸款又比較優(yōu)惠，身為大戶的你，只消冷靜等候1－2年的樓市復(fù)蘇，賺來的錢比陰晴不定的股市要好得多。

Question2：

多少Money才夠抄底玩?

Answer：按現(xiàn)在的貸款新政來說，第一次購房可以首付20％，按揭周期從2年到30年不等。因為現(xiàn)在的貸款利率很優(yōu)惠，所以抄底一族們最好只付20％的首期，申請20年以上的房貸。這樣，能最大限度地享受國家提供的房貸優(yōu)惠。無論是自住還是準(zhǔn)備未來幾年后再出手，都十分劃算。按照一套100平方米住宅房從70萬－100萬左右的全國均價來看，你的手上只要有15萬20萬元的閑置資金，都可以做個抄底族了。

Question3：

什么樣的房子才值得抄?

Answer有一條絕對通行的規(guī)則卻可以參考：“抄底”關(guān)鍵并非要抄在“底”上，而是要看你選擇的房子將來會在什么高度的“頂”上。新手抄底，大多喜歡看低，往往覺得價格低就出手，但這樣，你花“底價”抄到一套房子，卻很有可能以后的日子里一直處在價值“底”上。聰明的抄底族，往往會選擇產(chǎn)品品質(zhì)高、地段升值空間大的房產(chǎn)!

準(zhǔn)備運動2伸展運動之時機(jī)篇

找準(zhǔn)抄底時機(jī)，絕對不是一件容易的事。這相當(dāng)于在股市中能準(zhǔn)確預(yù)測到某個時間、某只股票的價格會跌到最低——當(dāng)然你知道這絕對不可能。但是通過大量數(shù)據(jù)的分析整理，我們卻可以判斷出，什么時候抄底，成功幾率最大。

TIPS：

老美買樓抄底經(jīng)

美國樓市有個著名的“18概念”，即是說，美樓市在上漲周期中要延續(xù)18年左右，在下跌周期中同樣要延續(xù)18年左右的時間。

這一周期性特點是通過美國最完備的房價走勢數(shù)據(jù)庫總結(jié)出來的。而投資者往往遵守另一個18，即房價持續(xù)下降超過18個月，即可以抄底，但如果一個項目18個月后還未上漲，就應(yīng)當(dāng)果斷地出手。

時機(jī)之經(jīng)驗法

除了樓市的價格普降之外，我們還得找準(zhǔn)普降之外的特價時間。有過購房經(jīng)驗的人都知道，以下的四個時間段的樓盤價格，往往偏低。一是逢節(jié)假日，特別是五一、十一黃金周期間。二是行業(yè)大型交易活動，如房交會等。三是開盤促銷期間。一般在新項目開盤之際，往往會推出一些特惠房以營造人氣。四是在年關(guān)時節(jié)。因為開發(fā)企業(yè)需要資金快速回籠而支付一年的應(yīng)付款項，往往會在年底前推出特價房。因此，2009年的12月下旬也是比較好的購房時間節(jié)點。時機(jī)之公式法

A*75％≤最合適抄底下限≤A≤最合適抄底上限≤A*15％。A為同等地段下，同等品質(zhì)的房產(chǎn)2007年

5月以前的價格

2007年5月以后，市場成了非理性的市場，價格泡沫非常大，不具備參考價值。如果某個房產(chǎn)現(xiàn)行價格與2007年5月以前的價格持平或更低，該項目就應(yīng)該具有抄底價值，反之，應(yīng)該慎重起見。

如果此項目的房產(chǎn)低于同質(zhì)樓盤2007年5月價格的3/4，說明發(fā)展商急欲出手，此種非理性銷售的背后，往往意味著房產(chǎn)質(zhì)量有問題，或后續(xù)的維修及服務(wù)不到位。而如超過同質(zhì)樓盤2007年5月價格的15％，說明房產(chǎn)仍有一定泡沫。

預(yù)測數(shù)據(jù)法

樓市專家們也對各地的房價之底進(jìn)行了一個預(yù)測，大抵來說，大部分專家認(rèn)為2009年年內(nèi)，樓市的“底”，大約是2008年第四度價格的85％－80％。所以，如果你發(fā)現(xiàn)身邊的樓盤已經(jīng)進(jìn)入了這個價格區(qū)間，不妨果斷出手。

準(zhǔn)備運動3熱身運動之行動篇

不是每個人都適合抄底，也不是所有人都能適用同一種方式抄底。你到底適用于哪一種抄底方式呢?還是來做做以下測試吧。

當(dāng)你手中有一套自住3年的房子，與購房價相比已經(jīng)上漲30％：而你目前看中了一套房子，預(yù)料1－2年之內(nèi)會有20％的漲幅，你會將自己的房產(chǎn)抵押，然后去購買這一套新房嗎?

A、不會，這樣太危險了。

B、不會，但是我會籌集其他資金投資那套房。

C、會，現(xiàn)在貸款利率不是很低嗎?

選擇A：典型的自住族。

抄房寶典只抄對的，不抄最便宜的

因為你對抄來的房子主要用于自住，相關(guān)的投資心理較保守，所以你的抄底策略應(yīng)是“以較低的價格買來更好的房子”。房價當(dāng)然越便宜越好。但喜歡自己擁有住房的你，并不把眼光著眼于投資上。所以，今年你不妨適當(dāng)提高置業(yè)門檻，原本打算買小戶型的，現(xiàn)在可以選擇更大面積的房子，獲得舒適的居住空間，這也是一種成功的抄底之舉。

選擇B：房產(chǎn)墻頭草

很明顯，你想從炒房中獲利，但是又要注重安全性。那么成熟社區(qū)內(nèi)的樓盤項目最適合你，因為對于將來的保值是非常有意義的。選購時務(wù)必綜合周圍交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等條件來考慮，更切忌盲目。這樣的房產(chǎn)，任何時候出手都方便，靈活度最高。

選擇C：堅定投資族

對你來說，房市就是你的利潤來源，所以你會積極安排資金進(jìn)行投資，可以忍受較長的投資等候期，并有較強的投資基礎(chǔ)。所以你應(yīng)當(dāng)特別留心區(qū)域發(fā)展前景的好社區(qū)，雖然升值需要等候較長的時間，但是它們更容易獲利，如未來小商品批發(fā)中心的片區(qū)，區(qū)域商業(yè)中心片區(qū)，未來高科技產(chǎn)業(yè)中心的片區(qū)，輕軌和地鐵沿線的社區(qū)等，都值得抄底。

TIPS

賣房一族何時出手最佳?

以上各項熱身運動完畢，抄底族可以出手了!但是，在空中被掛了很久的賣房一族，應(yīng)當(dāng)怎么辦?2009年里，哪個時段才是最好的賣房解套時機(jī)?

因為股市去年的大跌，讓許多投資客都傷了心，今年股市就算大漲，也會有很多玩股失敗者乘機(jī)解套。到時候就會有相當(dāng)多的閑散資金出逃，而樓市已進(jìn)入相對低點，所以肯定會有很多人將眼光放在投資樓市上。此時，你就可以尋找接盤客出手，獲得相對較高的收益。所以，想出手賣房的你，任何時候都要記得關(guān)注股市行情!