成品油與房價

上海大學房地產學院副院長，金融學副教授，出版《金融工程學》《經濟學家是我的“仇人”》等多部著作。

油價和房價的問題越來越受到廣泛關注。首先是因為油價漲幅驚人，其次是因為房價牽動大家的切身利益。自11月10日零時起國內成品油價格再次上調，而我想用簡單的金融學原理來談談油價和房價的關系。

如果我們把石油和房地產看作是國內通貨膨脹的兩個指標，我們的交易策略就為：做空房地產而做多石油。這樣能夠在回避通貨膨脹風險的情況下，捕捉交易利潤。我國當前的通貨膨脹是輸入型的，完全是因為國際原材料漲價而導致的。我國政府抑制通貨膨脹的決心是很大的。從M2的投放來看，其增速遠低于CPI的漲幅，這就意味著國內并沒有出現所謂的流動性泛濫的局面。事實上，過快上漲的國際油價和緊縮的國內貨幣政策已經吸收了流動性，其結果就是房地產的成交縮小。很快我們就會發現房地產不得不接受一個流動性折扣，以更低的價格換取流動性。如果我們不緊縮貨幣是否可以導致油價和房價一起上升呢?不行。那樣的情況將導致國內出現10％以上的通貨膨脹，并引發其他領域的問題。我國政府打壓通貨膨脹的決心不僅是堅定的而且是正確的。如果政府放松貨幣政策，其結果將是油價漲得更厲害，漲幅一定是超過房價的。

所以，在上述虛擬的對沖交易策略中，我們的正確選擇是做空房地產，做多石油，用做空房地產來給多頭石油融資，因此我們可以這樣看：地產的上漲收益其實就是做多石油的融資成本。在這個交易策略中，我們要追求的是石油的向上波動，我們愿意承受做空房地產的利率。現在房地產的成交非常低，說明市場分歧嚴重，預示著房地產的波動率在增加，我們在石油多頭上有多少信心，我們在房地產空頭上就有多少決心。

我國政府對油價的管制恰恰給了這樣的對沖交易策略一個更安全的機會。在政府補貼油價下形成的中國國內高房價就像是臨時堆起來的堰塞湖，我們補貼越多，落差就越大，對沖交易的預期收益也越大。從這個意義上講，我國政府的油價補貼政策使得房地產空頭更安全了。好的對沖交易策略應該是一多一空的，這樣只要你放對了頭寸，兩邊都有利潤。次優的對沖策略是雙做多，這樣只要你設置的對沖比例是正確的，你仍然能夠獲得收益，只是收益率遠比前一種情況少。

那些反對我觀點的人強調房價的成本高，相信房地產的剛性需求強勁，但是我認為這些觀點都是幼稚的，屬于經濟學的范疇，而不是金融學的觀點。

首先，房價不是由成本決定的。雖然物價都在漲，導致施工和拿地的成本都上去了，但是我們不能就此得出大家都會在成本以上拋售的結論。在資本市場上，割肉出貨的例子最近比比皆是。其次，房子也不是由供求決定的。供求關系認為房價漲了就會有人拋，跌下去就有人買，只要有剛性需求，房價就不會下跌。有人認為中國的城市化和結婚生育人口的增加是剛性需求的重要支持，因此房價不會下跌。我提醒大家看看：漲的時候有多少人惜售，跌的時候又有多少人割肉。追漲殺跌歷來就是資本市場的特征，而和供求關系沒有絕對的聯系。關鍵在于，房子是資產不是商品，商品可以由經濟學家說了算，而資產有其固有特性，不是經濟學家可以理解得了的。實踐是一切真理的來源。今天，我也愿意進一步就“油價決定房價”的判斷接受實踐的考驗。