銀行房貨進入微妙時局

建行率先將首套房7折房貸利率與首付比例掛鉤的消息，讓房貸將收緊的猜測彌漫市場。到11月底為止，央行、銀監會并沒有明文下發取消利率優惠。而銀行卻劃分成了幾個陣營：有的率先對房貸利率進行調整從而提高利潤，有的雖無公開調整利率但已悄然暫緩接單，還有的銀行表示，非央行和銀監會下令，利率優惠不會改變。房貧利率變還是沒變?

日前，記者從不少銀行內部人士處獲悉，銀監會要求各部門控制風險資產和貸款余額。年初為了拉動經濟，一些中小銀行大量放貸，有些可能會超出資本充足率的管制范圍，所以銀監會要求控制風險。

至于銀監會的風險提示是否與當前一些銀行提高房貸利率有關，知情人士透露，這兩者之間關系不大。資本充足率作為國際銀行監督管理基礎的《巴塞爾協議》規定，是一貫的要求，是上市銀行需要遵守的，銀監會只不過是再一次強調。不過這也是一個信號，明年信貸不可能再維持今年的高速增長。

市場也顯示出了信貸調整的信號。近期，建設銀行將首套房7折房貸利率與首付比例掛鉤，房貸將收緊的猜測便開始彌漫市場。各大銀行是否會效仿建行，在政策允許的范圍內，對房貸利率進行自行調整?建行的行為究竟是一種個案還是一種趨勢?

11月20日，本刊記者如約來到位于北京金融街的中信銀行總行營業部房地產金融部進行采訪。

對于中信銀行是否會調整房貸利率，總經理王兵稱：“我們的房地產信貸利率優惠政策是否調整，是根據央行或銀監會制定的政策執行，到目前為止，我們沒有接到任何房貸利率進行調整的通知，我們還是希望盡可能給老百姓保持政策的延續性。”

王兵反問記者：從8月份就開始有傳聞房貸收緊，但是到目前為止，是否有銀監會或者央行權威部門的政策出臺?而中國銀監會最近的表態是副主席蔣定之明確表示，目前房貸政策沒有改變。

近期，記者對中國銀行，工商銀行、農業銀行等十多家銀行的房地產個貸部進行了了解，各大銀行普遍沒有公開表示收緊房貸，但是記者在一些銀行的支行也了解到，部分銀行目前審批房貸已比3個月前嚴格得多，此前的一些擦邊球已經很難接續。而且一些支行已無房貸額度，還有一些銀行出現暫緩接單。

王兵從三個層面對于房貸優惠走勢進行了分析：“首先，從政策層面來說，我覺得房貸利率7折優惠應為階段性政策，個人按揭資產以前確實是銀行收益比較高、穩的優質資產。但從原來8.5折降到7折后，對銀行利潤影響很大，既然是短期刺激性政策，很可能就會取消，當然是否調整，什么時候調整是由央行和銀監會來決定的。不過，未來也可能7折利率不變，但是會不斷加息。其次，從各銀行角度來說，我覺得各行有各行的考慮，因為這不光關系到信貸任務是否完成，而且還對各銀行收益有影響，因此不好總體評論。不過從最終的市場執行結果來看，我覺得如果房貸利率7折優惠沒有被央行和銀監會明確取消的情況下，所有的銀行統一調整可能性也不大，畢竟作為商業銀行，競爭性還是很大。”

建行為何率先調整?

那么建行為何先行調整?業內人士主流的看法是其放貸任務已經完成。另一方面7折房貸給銀行帶來的利潤空間不大，在貸差很小，所以在沒有放貸壓力的情況下適當提高利率是從經營方面考慮的。

建行研究部首席經濟學家華而誠在接受本刊記者采訪時強調，更重要的是風險加大。“這跟風險管理有關系，大家都知道房價低的時候漲價空間較大，房價高的時候漲價空間就比較小。以前人們習慣每個銀行都一樣，都統一定價，比如房貸利率都打7折，但是金融服務要有風險管理，每個銀行的資產配置是不一樣的，比如開發貸，建行在2006年、2007年就開始收緊了，只對優良客戶貸款。”華而誠笑言，這對消費者來說是利好，可以有不同的選擇。

中易安房地產擔保有限公司市場總監徐東華認為，主要還是取決于銀行自身的房貸任務完成情況。“銀行收緊房貸，顯然是和整個經濟形勢及央行信貸政策相關。但我覺得現在各大銀行對房貸的操作已經脫離宏觀調控范疇，是完全的市場行為。”徐東華說。

銀行如何判斷明年信貸?

除了銀行的自行選擇外，影響房貸形勢更重要的是明年的信貸形勢和貨幣政策走向。對此，銀行層面普遍呈現樂觀謹慎的態度。

11月7日，交通銀行發布《2009～2010年中國銀行業發展報告》，報告預計，至2010年末商業銀行人民幣貸款余額將增長8～9萬億元，增速約為20～22％。交通銀行金融研究中心研究員仇高擎認為。考慮到國內外的經濟環境，雖然2010年“適度寬松”的貨幣政策將更加注重，“適度”，甚至有逐步轉向中性、穩健的可能，但預計不會出現從緊或者適度從緊的局面，特別是不會重現全面信貸總量調控的情況。

無獨有偶，興業銀行行長李仁杰也在接受媒體采訪時稱，2010年的信貸增速或在20％以上。“2010年的貸款增速肯定低于2009年。2009年動輒40％～50％的信貸增長屬于特殊情況，無法復制，不過，2010年的信貸增速估計也在20％以上。”李仁杰說。

在11月初的三季度分析師業績分析會上，工商銀行表示對2010年銀行贏利前景保持樂觀，個人信貸方面，將繼續加強對房貸的支持。

中信銀行房貸業務集中在住宅市場。在中信銀行三季度業績發布會上總行相關領導表示，從貸款投向來看，今年前三季度，中信銀行房地產開發貸款占全部新增貸款比重由7％下降到4％左右。而房地產按揭貸款比重則有所增加。對此，王兵表示，住宅類房地產開發貨與房地產按揭貸款是一種反向的相關關系，住房按揭大量發放，開發商回款后還銀行貸款，個人住房按揭貸款升的情況下開發貸一般都降，這是非常正常的現象。

“開發貸降并不是說我們對后市不看好，減少了對開發貸的支持。相反，從中信銀行總行營業部目前的基本方針來看。我們會持續對北京住宅市場給予特別的關注。一方面，我們的主要合作伙伴基本都是在北京具有影響力的大型房地產開發企業，這幾年與我們建立了良好的合作關系，這是我們未來業務開展的基礎；另一方面，我們也看好北京住宅市場。

建行研究部首席經濟學家華而誠認為，明年的流動性情況一定比今年差，但是并不是說不夠支持實體經濟發展。他表示就房地產而言，從支持房地產價格上漲的流動性因素來看，明年對于投資投機的支持力度肯定是要下降的。

除了各個銀行的表態外，央行最近發布的《第三季度貨幣政策執行報告》也提出了明年的貨幣政策趨勢：一是保持市場流動性合理適度，引導貨幣信貸合理增長；二是合理把握信貸投放節奏，增強信貸支持經濟發展的均衡性和可持續性，維護金融體系穩定；三是大力發展金融市場，促進民間直接投資。

從央行的表述看，“引導貨幣信貸合理增長”意味著明年央行將繼續實行適度寬松的貨幣政策，不會大幅度緊縮。同時，央行強調信貸的“均衡性和可持續性”，就是要求避免出現今年上半年貨幣信貸發行失控的局面，要保持均衡和可持續性。那么，明年上半年將不會出現爆發性的信貸增長，貨幣信貸是在受控的狀態下平穩運行。

2010年信貸計劃進入調研決定期

各家商業銀行在對2010年信貸投放前景和贏利前景持有樂觀謹慎態度的同時，也紛紛著手調整優化信貸結構。

從記者了解到的情況看，到了年底，各大銀行目前正著手明年各項業務計劃的摸底工作，為擬定明年的業務計劃，特別是主要信貸增長指標做準備。

今年房貸優惠利率執行，隨著息差的收窄，房貸對銀行的利潤貢獻度不像以前那么大了，有部分銀行是把挖掘客戶的重點放在了中小企業，還有部分銀行對于房地產風險給予了高度的重視。

從近幾年各大銀行房地產信貸占貸款總額的比例來看，有一些銀行呈現下降的趨勢。

最近幾年來，尤其是從去年年底開始，銀行一直對房地產開發貸款都比較謹慎。今年隨著樓市回暖，成交量提升，各大銀行的開發貸才逐漸松動。不過，從今年第二季度以來房價不斷攀升，房地產泡沫吹大，其中蘊藏的風險也逐漸顯現。

如果商業銀行認為房貸風險提高，而需求又比較大的情況下，銀行就會提高定價以防范風險，相應的利率水平會高。而銀行對開發貸款這種相對謹慎的態度明年若延續，房地產開發商資金鏈面臨的壓力，明年肯定比今年要大。

“我看2010信貸走勢”

中國將維持適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，經濟刺激措施將持續兩年。中國在擴大內需方面取得進展，央行正在密切關注住房需求，目前需求旺盛。

——中國人民銀行行長周小川

目前房貸政策沒有改變。

——銀監會副主席蔣定之

建議各地政府明年要維持寬松的貨幣政策，暫時不應退市，全球在撤出寬松的財政和貨幣政策時應進行合作。

——世界銀行行長佐利克

企業貸款今年并未完全投資到位，明年還將會繼續使用，預計明年新增貸款總量仍會保持一定增速，但較2009年會有所降低。

——建設銀行董事長郭樹清明年的貸款增速肯定低于今年，今年動輒40％～50％的信貸增長屬于特殊情況，2010年的信貸增速估計在20％以上。

——興業銀行行長李仁杰房地產優惠政策存續與否，估計要等到12月份中央經濟工作會議上才能定論。

——交通銀行首席經濟學家連平