十五家銀行房貨“同臺競技”

銀行房貸業務的“收緊風”，加快了不少買房人的購買步伐，希望抓緊辦理房屋貸款拿到7折優惠。在開發商和中介都有多家合作銀行的情況下，無論是購買一手房還是二手房，如何選擇房貸，理清楚各家銀行目前房貸政策的執行標準格外重要。

買房人趕利率優惠末班車

最近為“搭利率優惠的末班車”而出手買房的人不在少數。

“我去銀行進行過咨詢，有的銀行表示利率優惠取消的可能性較大，盡快買房為好。也有銀行客戶經理告訴我，不用緊張，按照以往規律，銀行到了一季度，貸款額度充裕了，房貸必定仍會打折。”記者的一位朋友近來奔波于買房事宜。

終于經“我愛我家”中介機構介紹，其在北三環附近惠新西街購買了一套一居的二手房。“我看中了這套房子的便利交通，擁有5號線和10號線兩條軌道交通，3分鐘便能到達地鐵，而且最重要的是我擔心稅費和利率優惠生變，所以能早買就早買。”

記者的朋友所購買的房子，“我愛我家”指定的銀行是建設銀行和交通銀行，朋友選擇了交通銀行。“交通銀行審批流程比建設銀行要快，最重要的是，我是第一次買房，交通銀行首付20％仍可享受利率7折優惠，建設銀行首付20％只能85折。”朋友說。

利率7折與8.5折對于普通買房人而言是一筆不小的支出差距。如果按照現行5年以上貸款利率5.94％計算，7折后的利率是4.158％，8.5折后為5.049％。一筆100萬元的20年期貸款，享受7折利率優惠時月供為6143.38元，20年的利息總額為47.44萬元。而8，5折利率，月供就上漲為6626.66元，增加483.28元，利息總額59.04萬元，增加近11.6萬元。

正是擔心購房成本增加，趕搭政策末班車的購房需求增多。根據北京市房地產交易管理網的數據統計，11月上半月，北京二手住宅成交量就已經達到12680套，環比10月上半月的6271套上漲了102％。日均簽約845套，較10月份的645套環比上漲31.06％。日均簽約面積7.9萬平方米，環比上漲32.48％。

記者近日從市場一些在售熱點樓盤了解到，趕利率優惠“末班車”的現象在一手房市場也有所表現。鴻坤理想城的銷售負責人表示，項目10月25日推出200多套，開盤當日就成交150多套，銷售金額過2億元，其中不乏有這樣心態的買房人。

一二三套房首付及利率各銀行差異

選擇最省錢和適合自己的貸款銀行就成為買房人頗為關注的話題。本刊記者在對工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、中信銀行等十多家銀行咨詢了解到，目前，除了建設銀行對首套住房利率優惠政策進行了調整，將利率與首付掛鉤：首付40％，利率7折；首付30％，利率7.5折；首付25％，利率8折；首付20％，利率8.5折。

截止到11月23日，其他銀行仍舊執行首套住宅享受2成首付、7折優惠的政策。不過不同的銀行所劃定的首套住房面積的范圍不同，比如，深圳發展銀行、興業銀行、光大銀行、民生銀行是以90平方米為界，90平方米以上的買房人首付20％，利率7折；而購買90平方米以上的買房人仍舊可享受利率7折優惠，但是首付需達30％。華夏銀行則是以110平方米為界；其余多數銀行以140平方米為界。

相比“一套房”貸款政策，二套房貸款政策則嚴格得多。大部分銀行對二套住房貸款門檻均有所提高，并且已經變更了二套房貸認定標準，由原來的以個人為單位，改為以家庭為單位。均要求房貸首付在四成以上，利率方面，廣發、工商、光大、興業、招商銀行等仍可享受7.1折到8.5折的優惠，而農行、浦發、建設銀行、深發展銀行利率則是基準利率上調10％。不過，對于購買二套房的買房人而言，建行與其他銀行不同的是，個人名下有貸款購房記錄，但是已經還清的再購房就不以第二套房計算。其他多數銀行均以第二套購房計算。

不同銀行還款方式如何選?

首付和利率確定后，買房人還要選擇適合自己的還款方式，等額本金和等額本息是目前兩大主要還款方式，不過在此基礎上，不少銀行推出了五花八門的房貸產品，主要有氣球貸、以存抵貸、雙周供等。

對于事業剛起步“非買不可型”的年輕人來說，目前招商銀行和興業銀行都推出了先還利息、后還本金的還貸方式。招行的“入住還款法”是買房人可以與銀行約定在半年到一年內先還利息，期滿之后再像正常的按揭貸款一樣還本付息，這樣的還款方式可以幫助一些急于買房又短期內資金短缺的購房者。興業銀行也有一款產品“隨薪供”與之相類似，不同的是，興業銀行的房貸緩交期限可以達到三年。

另外，氣球貸也適合資金比較緊張的一部分年輕人，“氣球貸”是針對計劃中短期持有貸款的客戶設計的，即為其提供了一個較短的貸款期限，由于貸款期限短，相應的貸款利率也低。“年輕人開始工作時收入較少，負擔不起較大的月供壓力，在事業逐漸穩定后收入會逐步提升，5年、10年后收入或將大幅增加，屆時完全有能力一次性歸還剩余本金。

對于注重資金流動性的房貸者來說，有一些銀行可以“以存抵貸”。開通該業務后，客戶的活期存款賬戶將會與其房屋貸款關聯起來。客戶只需要將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，超過5萬元后，銀行便會按照一定比例將其視作提前還貸，節省的貸款利息將作為理財收益返還到客戶的賬上。但是，客戶的資金并沒有真正動用，還可以隨意調動，不影響資金的靈活性。

而對于收入較高且收入比較穩定的房貸者來說，可以選擇“雙周供”產品。個人按揭貸款由傳統的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原月供還款額的一半，利息將少于按月歸還的貸款利息。比如客戶在銀行貸款50萬元，按照30年的貸款期限、基準利率計算，選擇傳統的按月等額還款法，每個月要還款3036元，如果選擇“雙周供”，每兩周還款額為1518元，相當于原月供的一半。由于還款頻率提高，利息減少速度加快，最后算下來借款者可以節省115186元的利息支出。

選擇什么樣的還款方式，取決于貸款人的家庭收入以及家庭承受能力等情況，每個貸款人都可以根據自身的情況選擇最適合自己的還貸方式。