開發商“眼中”的銀行信貸

銀行房貸利率優惠生變是否透露出開發商的融資環境也將趨緊，對于明年的融資環境，在記者的采訪中，多數開發商并不擔憂。但是經歷了2008年金融危機洗禮，銀行目前更加愿意跟資金實力雄厚、項目優良的大型房企合作。

對明年銀行融資并不擔憂

中體奧林匹克花園管理集團有限公司總裁陳順在接受本刊記者采訪時，從整體上對明年的政策形勢和市場形勢進行了預判。

“去年年底，中央和地方政府推出一系列刺激樓市交易和房地產開發的鼓勵政策，出臺時注明的期限是‘一年’，眼下一年時間將近，坊間對優惠政策是否延期出現各種傳聞。我個人認為，購房優惠政策應該根據不同情況區別對待，首次置業者應該給予優惠政策，相信政策不應該也不會一刀切。如果相關優惠政策一刀切取消，勢必會影響成交量，對房地產的影響會比較大。對于自住購房者來說，目前，在宏觀經濟向好、房地產總體走勢向上的情況下，根據自身承受能力，挑選合適項目購買是可行的。

對于有觀點認為，年底優惠政策取消和明年上半年加息兩項政策撞車，房地產市場后期的成交量不容樂觀，房地產市場的基本面或許會發生重大變化。陳順認為，宏觀面的復蘇尚處于關鍵時期，實體經濟仍需努力，因而房地產仍需扮演領頭羊的角色，不宜急剎車。明年房地產市場的波動會相對平穩，不會也不能出現大起大落，否則對相關行業的打擊將是不可承受的。

首創禧瑞都營銷總監劉海波談到利率優惠政策調整時認為，這對首創禧瑞都影響不大，因為高端客戶對貸款成本倚重不大。“利率優惠措施的調整，主要會對中端項目銷售產生影響，但不至于對整體房地產市場需求關系形成明顯影響。”劉海波說。

對于明年的融資環境，開發商們又怎么看?

一些中小開發商對明年的融資環境并不擔憂。近日，鴻坤理想城的銷售負責人對本刊記者表示，其實今年的銷售任務已經完成了，12月份還有兩棟樓推出來，大概200多套，完全是因為推盤節奏，項目有買房人關注不能斷檔。并且他認為今年年底經過上半年的積累，開發商的壓力不大，年底不會出現大規模降價；而明年上半年也會平穩上行，預計年初還會出現小高潮，但是下半年的走勢不太好說，要取決于經濟和宏觀情況。“因為沒有太多的土地儲備，所以中小開發商資金壓力不大。”上述負責人說。

大型的開發商似乎也并不擔心。“銀行目前更加看重地產企業的規模，愿意跟資金實力雄厚、項目優良的大型房企合作，所以不用擔心。”一位粵派品牌開發商北京融資部不愿透露姓名的人士表示。從記者了解的情況也確實如此。雖然目前各大銀行明年的房地產信貸計劃尚未下發，但記者從數家銀行對于明年地產的態度來看，估計會維持今年的基調，并且優質客戶、優質項目更容易獲得支持。

此前，北京中坤長業房地產董事長黃怒波在接受本刊記者采訪時就認為，“明年會好，好的理由就是貨幣政策還會是適度的寬松。”

旭輝集團北京事業部總經理助理王浩從另外一個角度對明年的融資環境進行了解讀。“我們對開發商融資環境也非常關注，還是希望政策保持連續性。實際上，大家預測明年的貸款總量要比今年緊一點，但這是總量上的收緊，影響房地產行業的是多少資金進入房地產，如果實體經濟明年不景氣，雖然貨幣貸款總量少，但是進入房地產的多，對于開發商來說，資金也不會太緊。”不過王浩希望實體經濟復蘇，只有實體經濟復蘇，房地產行業才能長遠發展。

風險與利率成正比

而開發商與銀行之間的合作往往取決于多種因素。“一般我們與銀行合作都是戰略合作。”中體奧林匹克花園總經理陳順對本刊記者表示。

而亞奧一位明年即將開盤的樓盤開發商私下向本刊記者透露，目前已經確定了按揭貸款銀行，因為在公司最困難的時候，這家銀行貸款幫其渡過了難關。

一般樓盤的開發貸與后期按揭貸款是相關聯的。中信銀行總行房地產金融部總經理王兵介紹，中信銀行按揭貸款的樓盤80％都在前期提供開發貸，而其余20％是與開發商有戰略合作或其他樓盤有合作。

而天津一位開發商則表示，開發商會在按揭貸款方面重點推薦提供開發貸的銀行，盡管也與其他很多銀行合作，但是一般相比較提供開發貸的銀行，能占到的份額會相對低一些。

開發商與銀行的合作除了戰略合作、長期關系的因素外，主要看重貸款成本、審批流程、資金使用的便捷性。一般開發商會選擇貸款額度高、利息低的銀行合作。

“比如我們目前有一個項目總投資約10億元，同時跟幾家銀行在洽談，招商銀行授信能達6億元，而渤海銀行7.5億元，農行6億元。”上述天津開發商對本刊記者介紹，四大國有銀行準入門檻高，審批比較嚴格，項目本身自身情況必須比較好；而且后期資金監管也比較嚴格，不過因為風險小，利息會比較低。項目抵押貸款一般公司基準利率上浮10％～30％。而一些有實力的大公司可能還會下浮10％。股份制小銀行，一般都會爭搶客戶，一些風險較大的也能審批通過，但是因為風險大，所以利息也高。