北京寫字樓租金或止跌反彈

有研究機(jī)構(gòu)的報告指出，2009年北京甲級寫字樓市場租金仍表現(xiàn)“全線跌宕”。而且與住宅市場量跌價漲相反，北京寫字樓整體市場雖然交易量大幅上升，整體租金水平仍呈下行趨勢。但與此同時，北京寫字樓市場的活躍程度正在增加。目前北京寫字樓市場現(xiàn)狀究竟如何，2010年北京寫字樓市場將畫出怎樣的軌跡?本刊邀請多位業(yè)內(nèi)專家，一同會診北京寫字樓市場。

樓市：近期有研究機(jī)構(gòu)的報告表明，2009年第三季度，北京甲級寫字樓市場租余仍表現(xiàn)“全線跌宕”。而且與住宅市場量跌價漲相反，北京寫字樓整體市場雖然交易量大幅上升，整體租金水平仍呈下行趨勢。如何看待這一趨勢?

黃蔚：

對甲級寫字樓租金的判斷，這個報告和世邦魏理仕的研究結(jié)果一致。但是交易量是否大幅上升，我們需要打個問號。因為寫字樓要比住宅的成交周期長，在成交信息上會滯后幾個月。我們看到的成交量其實(shí)是3個月到6個月之前的。但從總體上看甲級寫字樓的需求的確是在增加，而且報價也略有上升。對下一階段寫字樓市場，我們持樂觀態(tài)度，市場需求會進(jìn)一步回升，租金會止跌反彈。但具體時間還需進(jìn)一步分析市場走勢。

楊樂渝：

從某種程度上說，寫字樓是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。這一趨勢反映供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。從去年6～7月份開始，連續(xù)幾個季度北京寫字樓有較大供應(yīng)量入市，這直接反映在寫字樓的租金水平上。而在需求方面，今年以來，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有明顯復(fù)蘇，所以交易量仍然大幅上升。但是我相信隨著明年經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步向好，北京寫字樓特別是甲級寫字樓的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡的狀況會有明顯好轉(zhuǎn)。

董利：

自金融危機(jī)以來，外資公司緊縮開支，原本計劃中的轉(zhuǎn)租、擴(kuò)租基本告停，北京市寫字樓空置率大幅攀升，加之2009年全年寫字樓大量上市，造成空置率上升。但是這一切都是短暫的，2009年到2010年世界經(jīng)濟(jì)仍處于復(fù)蘇階段，預(yù)計北京寫字樓的吸納在2009年大幅降低之后將小步回復(fù)，到2011年，寫字樓的吸納量將顯著提高。

柏光宇：

我國部分內(nèi)資企業(yè)受國家利好政策的影響，業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢強(qiáng)勁，對寫字樓的強(qiáng)大需求在2009年得以充分體現(xiàn)。同時2009年的市場供應(yīng)量也是巨大的，而且新增項目的租金較之在市場上已經(jīng)開盤兩年以上的較為成熟的甲級商業(yè)樓宇是有一定的差距的。因此，綜合評估起來，就是交易量上升、租金下跌了。

樓市：目前北京甲級寫字樓另一個新動向值得注意，即市場內(nèi)資需求強(qiáng)勁，大部分源自金融機(jī)構(gòu)。在金融危機(jī)的影響尚未完全消除之際，出現(xiàn)這一動向的原因和影響何在?能否說這預(yù)示著下一階段北京寫字樓市場的走向決定于內(nèi)需是否強(qiáng)勁?

黃蔚：

不僅是寫字樓市場，北京的經(jīng)濟(jì)走向也主要取決于內(nèi)需。今年8％的GDP增長目標(biāo)的傳導(dǎo)效應(yīng)，影響到內(nèi)資企業(yè)特別是金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張目標(biāo)。但另一方面，雖然內(nèi)需越來越重要，但目前對北京寫字樓市場的影響還是有一定限度的。更多因素還是跨國公司的表現(xiàn)，因為目前跨國公司占北京甲級寫字樓市場的比重還是要大得多。

楊樂渝：

內(nèi)生性需求占寫字樓市場需求的比重會越來越大。這是大勢所趨。從國外看，金融機(jī)構(gòu)和寫字樓市場的相關(guān)性很高。因為寫字樓不單單是商品，也不僅僅是辦公或商務(wù)的物業(yè)形態(tài)，更是促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)升級與服務(wù)業(yè)發(fā)展的發(fā)動機(jī)，是提升城市價值的極其重要的城市資源，也是城市吸引力與城市形象的重要載體。作為資金雄厚的金融機(jī)構(gòu)，選擇寫字樓作為資產(chǎn)保值增值的重要渠道，是一件自然而然的事情。這種現(xiàn)象，還會一直持續(xù)下去。

董利：

這個新動向和上一個問題所說的北京寫字樓市場交易量上升，租金下滑的趨勢是一致的。今年以來，外資公司對優(yōu)質(zhì)寫字樓需求暫時受到抑制，而內(nèi)資公司和機(jī)構(gòu)對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求卻呈上升趨勢。這是因為一方面部分內(nèi)資公司受益于政府經(jīng)濟(jì)刺激政策得以發(fā)展，擴(kuò)張寫字樓面積；另一方面北京寫字樓平均租金下滑，部分國內(nèi)企業(yè)借此提升辦公環(huán)境。

柏光宇：

這里面金融、保險、能源、石化企業(yè)的表現(xiàn)較為突出，而且這種影響無疑是積極的，這些行業(yè)都是在各自的領(lǐng)域中對其周圍的上、下游企業(yè)有著重要影響的行業(yè)，因此，對整體層面的經(jīng)濟(jì)情況的改善和發(fā)展肯定有著毋庸置疑的推動效能。就此，有很多業(yè)內(nèi)、業(yè)外的朋友所講的“這預(yù)示著下一階段北京寫字樓市場的走向在相當(dāng)程度上取決于內(nèi)需是否強(qiáng)勁”，這是有道理的，是有市場依據(jù)的。

樓市：作為北京主要甲級寫字樓區(qū)域市場之一的CBD，一直是北京寫字樓市場的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)悉，CBD東擴(kuò)規(guī)劃有望在年底啟動，屆時東擴(kuò)區(qū)甲級商務(wù)寫字樓的比例將達(dá)到50％。它將對北京的寫字樓市場產(chǎn)生怎么樣的輻射效應(yīng)和連鎖反應(yīng)?

黃蔚：

CBD的寫字樓存量有230多萬平方米。一半以上是甲級和超甲級的寫字樓。但因為從一級開發(fā)、規(guī)劃直到市場供應(yīng)，有3～5年周期東擴(kuò)，所以CBD東擴(kuò)在短期內(nèi)不會對CBD的寫字樓市場有影響。

中關(guān)村的租金一直十分穩(wěn)定。客戶群體以IT為主，租金水平較低。但CBD不一樣，大部分是世界500強(qiáng)。這些公司受經(jīng)濟(jì)波動的影響大，去年的金融危機(jī)就很明顯。加上CBD區(qū)域的供應(yīng)量大，所以CBD區(qū)域租金的漲跌幅度會比中關(guān)村要大很多。

楊樂渝：

北京寫字樓市場的區(qū)域性越來越明顯。比如CBD這兩年寫字樓供應(yīng)急劇放量，解決存量問題不小，空置率已經(jīng)達(dá)到三成。特別是金融危機(jī)對CBD寫字樓的主要需求群體世界500強(qiáng)和國外金融機(jī)構(gòu)影響很大，從而直接影響到CBD的寫字樓市場。但是北京另一個寫字樓重點(diǎn)區(qū)域中關(guān)村的寫字樓市場需求這幾年一直都很旺盛，租金下跌很小。

CBD東擴(kuò)后，和金融街在寫字樓市場方面競爭會加大，主要體現(xiàn)在吸引金融機(jī)構(gòu)入駐上。但對區(qū)域性越來越強(qiáng)的北京寫字樓市場究竟能有多大的影響，現(xiàn)在還很難判定，關(guān)鍵是看CBD東擴(kuò)之后的核心定位以及對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的吸引力。

董利：

盡管目前北京CBD寫字樓空置率達(dá)30％，但隨著中國和全球經(jīng)濟(jì)開始走向復(fù)蘇以及北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的完善，CBD東擴(kuò)計劃將在一定程度上帶動區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的回暖復(fù)蘇。大量新項目的入市，會給現(xiàn)有的北京寫字樓市場帶來壓力，為避免應(yīng)對激烈的市場租賃環(huán)境，一些開發(fā)商可能會決定推遲項目入市時間。

柏光宇：

在未來新增的商業(yè)樓宇中，包括cBD在內(nèi)，北京甲級寫字樓的規(guī)模占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤谝欢ǔ潭壬希菚黾右欢〞r期內(nèi)寫字樓市場的供給與消化的壓力的，不可避免地對未來新增供應(yīng)項目的營銷策略等方面產(chǎn)生直接的影響。但是我們還看到，此次CBD東擴(kuò)計劃中還包括了很多細(xì)致的考慮，如交通環(huán)境的大力改善，商務(wù)配套設(shè)施的加強(qiáng)，一個更符合國際化水準(zhǔn)的現(xiàn)代化、科技化、人性化的和諧的CBD即將建成，從長遠(yuǎn)來看，CBD給寫字樓市場帶來的更多是產(chǎn)品升級、供需兩旺的積極因素。

樓市：據(jù)了解，2009年第四季度，還將會有PICC大廈、恒奧中心C座、北京僑福芳草地，歐美匯大廈、北京中匯廣場、財源國際中心東塔入市。對這些新人市寫字樓的市場反應(yīng)，您做何判斷?

黃蔚：

世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第四季度北京會有19萬平方米的寫字樓供應(yīng)，但這里面有很多是業(yè)主自用，比如PICC大廈。還有些項目不一定會一次性放量，會分批入市，所以真正入市的寫字樓體量并不大，不會對市場有較大的影響。

同時，隨著市場交易逐漸活躍，市場信心將逐漸恢復(fù)，業(yè)主對市場預(yù)期也將漸趨理性，不會再出現(xiàn)大幅調(diào)低租金的情況，市場平均租金也將平穩(wěn)運(yùn)行。部分跨國公司在華市場表現(xiàn)受益于中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，對北京寫字樓的需求也將逐漸恢復(fù)。預(yù)計第四季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場表現(xiàn)將更趨平穩(wěn)。

楊樂渝：

北京甲級寫字樓市場對供應(yīng)量的增加不會太敏感。而且新增加供應(yīng)的區(qū)域比較分散。在北京甲級寫字樓的重點(diǎn)區(qū)域中，除了CBD、東二環(huán)是區(qū)域性失衡，放量太大，其他區(qū)域的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和供需關(guān)系還是相當(dāng)穩(wěn)定的。

董利：

長遠(yuǎn)看總體寫字樓市場仍是值得看好的市場。但從中短期的供應(yīng)與需求考慮，甲級寫字樓的市場供應(yīng)尤其大。同時，由于全球經(jīng)濟(jì)緩慢的復(fù)蘇步伐會導(dǎo)致部分企業(yè)繼續(xù)降低付租能力，甲級與乙級寫字樓市場的租賃活動會面臨一個競爭熾熱化的局面，這將加劇甲級寫字樓市場不佳的市場表現(xiàn)。

柏光宇：

現(xiàn)在北京寫字樓市場正在明顯的好轉(zhuǎn)中，許多開發(fā)商和代理行的朋友都反映，今年下半年成績普遍不錯，比上半年，特別是2008年下半年好很多。在市場進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，大家的信心在增強(qiáng)的背景下，增加的這些供應(yīng)量不會對北京的甲級寫字樓市場產(chǎn)生過大影響，整個北京寫字樓的市場還是良性發(fā)展。

黃蔚

世邦魏理仕辦公樓服務(wù)部資深董事

隨著市場交易逐漸活躍，市場信心將恢復(fù)，業(yè)主對市場預(yù)期也將漸趨理性，不會再出現(xiàn)大幅調(diào)低租金的情況，市場平均租金也將平穩(wěn)運(yùn)行，預(yù)計第四季度北京優(yōu)質(zhì)寫字隧市場表現(xiàn)將更趨平穩(wěn)

楊樂渝

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)副主席

內(nèi)生性需求占寫字樓市場需求的比重務(wù)越來越大。這是大勢所趨

董利

中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會副秘書長

2009年到2010年世界經(jīng)濟(jì)仍處于復(fù)蘇階段，預(yù)計北京寫字樓的吸納在2009年大幅降低之后將小步回復(fù)。到2011年，寫字樓的吸納量將顯著提高

柏光宇

基匯資本基金中國醫(yī)商業(yè)寫ｖ樓字團(tuán)隊

核心成員

在未來新增的商業(yè)樓宇中，包括CBD在內(nèi)，北京甲級寫字樓的規(guī)模占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤谝欢ǔ潭壬希菚黾右欢〞r期內(nèi)寫字樓市場的供給與消化的壓力的