別讓南城新一輪發(fā)展后還落后

在北京，“東富西貴、北窮南賤”的民諺由來已久。相對于南城，北部城區(qū)名牌大學(xué)集中，又有亞奧板塊的帶動(dòng)，其發(fā)展早就讓人們徹底把“北窮”的舊觀念拋到了九霄云外，倒是南城的發(fā)展更顯失衡。

目前，南城發(fā)展迎來了難得的好機(jī)遇。由北京34個(gè)部門和城南五區(qū)共同參與制定的北京市《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》指出，將用3年時(shí)間向崇文、宣武、豐臺、房山和大興投入2900億元資金用于軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、民生惠民計(jì)劃，南城騰飛在即。

近幾年來，南城一直在悄然發(fā)生著變化，如北京南站的落成，還有5號線、10號線地鐵都拉近了南城和城市中心的距離等。這些都從主觀與客觀上傳遞出發(fā)展的訊息，此次對南城有如此高調(diào)及大手筆的行動(dòng)計(jì)劃，正式從政府層面明確了南城發(fā)展的方向與力度。

南城此輪的發(fā)展動(dòng)力，來自于區(qū)域價(jià)值差異化所造成的價(jià)值洼地現(xiàn)象。在北京東、西、北邊的發(fā)展都已經(jīng)得到空前提升的形勢下，發(fā)展相對落后的南部城區(qū)(甚至可輻射至南五環(huán)以外)，由于地理位置更靠近城市中心，自然而然地形成了城市運(yùn)營和地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值洼地，順理成章地成為發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁的地區(qū)。目前，南城已經(jīng)全面出現(xiàn)了許多過去不會(huì)在南城出現(xiàn)的項(xiàng)目，其無論規(guī)模、品質(zhì)，還是類型、業(yè)態(tài)都較過去有明顯的發(fā)展前瞻性。這說明投資已經(jīng)自然地流向了這個(gè)“洼地”。政府也適時(shí)地看到了這些，因勢利導(dǎo)地推出了南部發(fā)展計(jì)劃，以鞏固與推動(dòng)南城的發(fā)展，增強(qiáng)各層面投資者的信心。

同時(shí)筆者也有一些擔(dān)心。擔(dān)心政府及投資者更多地從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度去規(guī)劃南城的發(fā)展。其實(shí)有一個(gè)問題我們一直沒有厘清：北京需要一個(gè)什么樣的南城?

從城市文化與民俗的角度看，雖然南城的發(fā)展相對滯后，但也保留了許多彌足珍貴的文化歷史遺存。這也許是因?yàn)闆]有經(jīng)歷其他城區(qū)那樣的大規(guī)模開發(fā)所致，這些也將成為南部城區(qū)發(fā)展的新生命力和增長點(diǎn)之一。僅靠一個(gè)前門大街改造及大柵欄改造是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，經(jīng)濟(jì)能夠在短期內(nèi)迅速發(fā)展，但文化卻無法在缺失后輕易回歸。

從開發(fā)建設(shè)層面來說，現(xiàn)在萬科、保利都在南城拿了地，這些地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，將會(huì)如何開發(fā)南城的項(xiàng)目?作為一個(gè)建筑師，筆者十分擔(dān)心這些地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅僅把南城項(xiàng)目當(dāng)做一次普通的商業(yè)行為，針對南城一些消費(fèi)能力相對較低的群體，建成大量高密度、環(huán)境差的中低端住宅。作為南城新一輪開發(fā)中的示范性項(xiàng)目，筆者希望萬科、保利這些地產(chǎn)大佬能弄出一點(diǎn)新意來。比如一向注重產(chǎn)品研發(fā)的萬科，已經(jīng)擁有涵蓋高、中、低檔住宅的成熟產(chǎn)品線。如果套用這些現(xiàn)成的產(chǎn)品線，能節(jié)約成本，加快開發(fā)周期，實(shí)現(xiàn)高效的贏利。但是對于站在發(fā)展節(jié)點(diǎn)上的南城，它究竟適合和需要什么樣的住宅項(xiàng)目?我們應(yīng)該用更前瞻的眼光來看待南城的地產(chǎn)開發(fā)和城市發(fā)展，這就需要政府、地產(chǎn)開發(fā)商、建筑師們不能僅用“短、平、快”的思維方式來開發(fā)南城的項(xiàng)目，要站在企業(yè)品牌建設(shè)和南城發(fā)展的真正需求上，真正把項(xiàng)目做成區(qū)域性的典范，規(guī)避其他城區(qū)發(fā)展中的失誤，以利于南城的長期發(fā)展。

從另一個(gè)角度說，其實(shí)這也對城南五區(qū)的政府提出了新課題：如何規(guī)范新一輪的開發(fā)熱潮?在南城新一輪大開發(fā)中，無論是住宅、商業(yè)地產(chǎn)或是公建，其建筑理念都應(yīng)該具有前瞻性，真正體現(xiàn)未來的宜居城市環(huán)境，嚴(yán)格執(zhí)行依據(jù)南城發(fā)展戰(zhàn)略所制定的控制性規(guī)劃。同時(shí)，眾所周知的政府收益的大部分，還是靠土地招拍掛而來。尤其是發(fā)展初期，政府確實(shí)也需要加大財(cái)政收入，但南城的發(fā)展中也應(yīng)汲取教訓(xùn)，不能短視，應(yīng)適時(shí)適度地推出土地供應(yīng)。

在北京城市發(fā)展過程中，南城是最后發(fā)展起來的。正因?yàn)槭亲詈蟀l(fā)展起來的，如何利用好后發(fā)優(yōu)勢是關(guān)鍵所在。若各方面控制不利，南城可能始終是北京的尾巴。也就是說，雖然有發(fā)展甚至是大發(fā)展，但若是一種落后模式的發(fā)展，南城將又會(huì)成為新時(shí)代的落后區(qū)域，總與其他城區(qū)存在發(fā)展落差，如此惡性循環(huán)，將無法實(shí)現(xiàn)南城與北京整體均衡發(fā)展。