明年對北京住宅市場支持不會減弱

王兵

中信銀行總行營業部房地產金融部總經理

建設銀行將首套房7折房貸利率與首付比例掛鉤，各大銀行是否會效仿建行，在政策允許的范圍內，對房貸利率進行自行調整?建行的行為究竟是一種個案還是一種趨勢?11月20日，記者采訪了中信銀行總行營業部房地產金融部總經理王兵。

“從中信銀行總行營業部目前的基本方針來看，我們會持續對北京住宅市場給予特別的關注。在明年或者未來一段時間我們對北京住宅市場的開發貸和個人住房按揭貸款支持力度至少不會減弱。”

關于收緊房貸的傳聞，到目前為止已經炒作了兩輪。從8月份開始就有媒體報道“某中介說房貸要收緊了”；十一后又有媒體稱“某銀行房貸利率優惠調整了，所以房貸要收緊了”……消息來源大多是猜測，并不是來自權威部門。

中國人民銀行和銀監會是各大銀行的政策制定部門和管理監督機構，近期銀監會副主席蔣定之明確表示，房貸政策沒有改變。中信銀行是根據央行和銀監會制定的政策執行，到目前為止，我們沒有收到上述兩大部門任何關于收緊房貸的文件；另一方面，我們的經營理念是以客戶為中心，我們還是希望盡可能給老百姓優惠，保持政策的延續性。

房價的組成包括很多部分。簡單來說，開發商銷售定價是老百姓感受到的最直觀的房價，而這其中包含了開發商的利潤，也包含了政府所收稅費，另外房價中還包含銀行利息。比如購買總價100萬元的一套房屋，假設首付40萬元，按揭貸款60N，那么實際上，總價已不是100萬元，而是100萬元加上銀行利息。2007年，一筆年限20年。總額100萬元的貸款，利息約100萬，也就是說貸款額與利息是1：1的關系，而現在大概比例降到了1：0.4-0.5，因此，給老百姓的房貸利率實行優惠實際上就是在降房價。降房價不是開發商一方之事，我覺得有個觀點提得比較好：“要想降房價，開發商要降一部分，政府讓一部分，銀行讓一部分。”當時，政府出臺房貸利率優惠政策也包含這個目的。

目前對于銀行房貸優惠利率是否調整，各行有各行的經營考慮，并不好一概而論。而對于北京住宅市場，從中信銀行總行營業部目前的基本方針來說，我們會持續對北京住宅市場給予特別的關注。一方面，我們的主要合作伙伴基本都是在北京具有影響力的大型房地產開發企業，這幾年與我們建立了良好的合作關系；另一方面，我們也看好北京住宅市場，因此在明年或者未來一段時間我們對北京住宅市場的開發貸和個人住房按揭貸款支持力度將進一步加大。

中信銀行從今年3月份開通了直客式貸款按揭，由北京市住房擔保公司提供擔保。北京市住房擔保公司擁有北京市政府背景，最初為公積金貸款做擔保，現在擁有商貸業務，與京城各大銀行都有直客式貸款按揭的合作。雖然中信銀行這項業務開通到現在僅僅8個多月的時間，但是目前我們已成為北京市住房擔保公司直客式貸款按揭中最大的貸款方。直客式貸款按揭簡單說，就是由于住宅多數為銷售期房，在小產權辦妥前要開發商提供擔保，但是隨著很多開發企業上市進入資本市場以后，對于企業報表負債有要求，于是應運而生了這樣的產品——不用開發商擔保，而是找一家專業的擔保公司擔保。對于開發商來說可以減少負債，因此比較受歡迎。

中信銀行與開發商合作，從開發貸的角度來講，目前是兩個并重——客戶和項目并重。在2008年金融風暴之前，銀行判斷是否放貸時，更看重項目，比如項目是否具有優越的地理位置。現在對于開發商的系統風險也會關注，也就是說貸款項目不光是項目本身要比較優質，而且開發商還要有實力完成，這兩個是并重的關系。