銀行房地產(chǎn)信貨“版圖”

今年在寬松貨幣政策下，銀行房地產(chǎn)信貸也打開(kāi)了“閘口”，尤其增長(zhǎng)迅猛的是個(gè)人按揭貸款，前10個(gè)月增長(zhǎng)近120％。而在銀行的房地產(chǎn)信貸“版圖”中，截止到2009年各大銀行的半年報(bào)公布數(shù)據(jù)，建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行在房地產(chǎn)行業(yè)貸款和個(gè)人住房按揭貸款中位居前三位；而房土也產(chǎn)貸款占其信貸總額的比例卻是北京銀行、民生銀行、興業(yè)銀行較高；個(gè)人按揭貸款方面呈現(xiàn)另外一番格局：深圳發(fā)展銀行比例最高，其次是興業(yè)銀行與招商銀行。在銀行防范風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)整結(jié)構(gòu)的大勢(shì)下，一些銀行如興業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸比例正在逐步降低，銀行房地產(chǎn)信貸的“版圖”在悄然發(fā)生變化。

今年房地產(chǎn)信貸狀況如何?

銀行寬松信貸是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的重頭推力。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年1～10月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的調(diào)查報(bào)告顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源44034億元，其中國(guó)內(nèi)貸款9119億元，增長(zhǎng)53.0％。個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)最猛，為6163億元，增長(zhǎng)119.7％。

與2008年相比，更能反映出今年房地產(chǎn)信貸的增長(zhǎng)程度。2008年1～12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38146億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款7257億元，增長(zhǎng)3.4％；個(gè)人按揭貸款3573億元，下降29.7％。

銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持，一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，一方面是個(gè)人住房按揭貸款。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸而言，2009年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行方面頻頻獲得大額授信，如圖2所示，萬(wàn)科、金地、綠地、凱德置地、雅居樂(lè)、方興地產(chǎn)今年分別獲得200億元及以上的銀行授信。尤其萬(wàn)科8月獲得的中國(guó)建設(shè)銀行500億元授信，更是今年房地產(chǎn)企業(yè)獲得的較大一筆銀行授信。

尤為增長(zhǎng)迅猛的是個(gè)人按揭貸款，增長(zhǎng)近120％。而今年前10個(gè)月個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)迅猛，與去年基數(shù)小以及去年年末以來(lái)銀行實(shí)行的貸款優(yōu)惠利率均有關(guān)。

誰(shuí)是房地產(chǎn)信貸主力軍?

國(guó)有銀行成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸與個(gè)人住房按揭貸款的主力軍。由于多數(shù)銀行三季度報(bào)中并未對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款做相應(yīng)公告，因此，從2009年上半年各大銀行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，其中，建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行位居房地產(chǎn)行業(yè)貸款前三位。其中工商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款為395560百萬(wàn)元；建設(shè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款為355738百萬(wàn)元；中國(guó)銀行境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)貸款為217695百萬(wàn)元。個(gè)人住房按揭貸款領(lǐng)域“老大”則為建設(shè)銀行，到2009年6月建設(shè)銀行個(gè)人住房按揭貸款為714923百萬(wàn)元；工商銀行為698842百萬(wàn)元；中國(guó)銀行境內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款為608356百萬(wàn)元。

工行的個(gè)人貸款今年上半年增加了1313億元，其中個(gè)人住房貸款就占到了個(gè)人貸款增量的79％。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年，在17家全國(guó)性商業(yè)銀行(除政策性銀行)中，除廣東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、渤海銀行新增個(gè)人住房按揭貸款同比略有回落外，其他14家商業(yè)銀行均有增長(zhǎng)。其中，招商銀行、恒豐銀行、深圳發(fā)展銀行同比增幅均超過(guò)400％，四大國(guó)有銀行同比增幅均超過(guò)100％。

而在上市銀行中，不論是房地產(chǎn)貸款還是個(gè)人住房按揭，深圳發(fā)展銀行、北京銀行、中信銀行均較低。

近期本刊市場(chǎng)研究部對(duì)2009年北京在售的50個(gè)熱點(diǎn)樓盤指定貸款銀行進(jìn)行了調(diào)研統(tǒng)計(jì)，目前多數(shù)樓盤的個(gè)人住房按揭與多家銀行合作，如表2所示，比如金科‘帕提歐按揭貸款的合作銀行是中國(guó)銀行、工商銀行、民生銀行、北京銀行；首創(chuàng)禧瑞都的合作銀行是工商銀行、招商銀行、興業(yè)銀行；遠(yuǎn)洋一方的合作銀行是中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行。

一

而就各大銀行對(duì)北京在售的50個(gè)熱點(diǎn)樓盤個(gè)人住房按揭方面的覆蓋而言，工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行覆蓋面較大；招商銀行、中信銀行、民生銀行次之；深圳發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、北京銀行、浦發(fā)銀行所占比例相對(duì)較少(詳見(jiàn)圖1)。哪些銀行房地產(chǎn)信貸所占比重較大?

盡管工商銀行等房地產(chǎn)信貸余額較大，但是房地產(chǎn)信貸占其客戶貸款及墊款總額的比例卻并非最高。房地產(chǎn)貸款方面，北京銀行、民生銀行、興業(yè)銀行分別以12.4％、11％、10.38％的比例位居前三位；寧波銀行8.89％、浦發(fā)銀行8.16％緊跟其后。由此可見(jiàn)，一些中小銀行房地產(chǎn)信貸余額不高，但是占據(jù)銀行貸款總額的比例卻相對(duì)較高，說(shuō)明一些中小銀行更青睞于房地產(chǎn)信貸。就國(guó)有銀行而言，建設(shè)銀行目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款占整個(gè)貸款的比例比工行略高。

個(gè)人按揭貸款方面呈現(xiàn)另外一番格局：深圳發(fā)展銀行比例最高為21.68％；其次，興業(yè)銀行17.69％；招商銀行比例為17.59％；而對(duì)于國(guó)有銀行而言，中國(guó)銀行16.53％的比例高于建設(shè)銀行的15.90％以及建設(shè)銀行的12.85％。

房地產(chǎn)信貸占比較高是長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)果，雖然各個(gè)銀行的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人按揭貸款占總貸款余額多數(shù)在20％以內(nèi)，但是個(gè)人住房按揭貸款占個(gè)人信貸的比例卻非常高。以工商銀行和建設(shè)銀行為例，2009年6月，個(gè)人住房按揭貸款占到了個(gè)人貸款比例的72，2％，2005年時(shí)更是達(dá)到了86.9％；建設(shè)銀行2009年6月個(gè)人住房按揭貸款占到了個(gè)人貸款比例的75.4％，而2005年至2008年分別為76.7％、73.2％、72.9％、73.4％。

不過(guò)一些銀行也逐步調(diào)整了信貸結(jié)構(gòu)。如興業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比高，令市場(chǎng)將其視為銀行中的地產(chǎn)股，在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，市場(chǎng)普遍擔(dān)心興業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中到房地產(chǎn)行業(yè)上。

不過(guò)，興業(yè)銀行在2008年控制房地產(chǎn)貸款總量，調(diào)整結(jié)構(gòu)，在今年一季度，配合國(guó)家4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，相應(yīng)政府信用項(xiàng)目貸款增加比較多，因此整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比有所回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款從2006年占客戶貸款及墊款總額的16.64％降到了2009年6月的10.38‰個(gè)人住房及商用房貸款也由2007年的27.54％降低到了2009年6月的17.69％。(詳見(jiàn)表1)再比如，從近兩年的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，建行的該類貸款實(shí)際增速在5％～6％之間，相比其他銀行10％以上的增速來(lái)說(shuō)緩慢。