2009豪宅兇猛

11月12日，一向被當(dāng)做來年樓市風(fēng)向標(biāo)的2009北京冬季房展會，將陣地轉(zhuǎn)移至高端物業(yè)市場，成功舉辦了北京國際高端物業(yè)及奢侈品博覽會。主辦方表示，豪宅項(xiàng)目總體成交情況不錯，每個項(xiàng)目都有10多個意向成交客戶。樓市傳媒董事長蔡鴻巖等多位業(yè)內(nèi)人士在博覽會上表示，目前北京普通住宅的遠(yuǎn)效化趨勢越來越明顯，二環(huán)以內(nèi)則整體步入了三萬元時代，四至五環(huán)區(qū)域高端社區(qū)也量價勁漲，北京樓市高端化趨勢進(jìn)一步凸顯。

北京邁入高端物業(yè)時代

眾多明顯的跡象顯示，北京的高端物業(yè)已經(jīng)到了從量變轉(zhuǎn)向質(zhì)變的節(jié)點(diǎn)。

北京城區(qū)土地的稀缺早已不是新聞。從土地供應(yīng)方面來看，已經(jīng)越來越明顯地呈現(xiàn)出向外擴(kuò)張的趨勢。一方面，2007年和2008年成交的多幅五環(huán)外的大體量地塊，已經(jīng)在今年或即將在明年形成有效供應(yīng)。另一方面，今年以來北京市場公開出讓的土地中，五環(huán)外地塊占了絕大部分，城區(qū)中心地塊的推出頻次則越來越低。

高端住宅今年以來的市場表現(xiàn)更是一路生猛。在樓市陷入“價漲量跌”博弈之時，高端住宅市場卻出現(xiàn)量價齊升，保持著供需兩旺的態(tài)勢，月度成交占比節(jié)節(jié)攀升，市場份額逐漸擴(kuò)大。有數(shù)據(jù)表明，今年3月以來，以高端公寓和別墅為主的高端物業(yè)成交占比逐月上升，其中，3月份占比為9.4％，而到8月份成交占比已升至20.6％，9月份進(jìn)一步攀升至25，7％。其中總價400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額更是超過1100億元。銷售情況較好的項(xiàng)目有兩類：一類是套均總價超過300萬元的高端項(xiàng)目，包括中心城區(qū)的高端公寓和遠(yuǎn)郊別墅；另一類則是套總價在60-80萬元的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目。

正是這樣高企的市場表現(xiàn)，讓北京高端物業(yè)的供應(yīng)進(jìn)一步豐富。往年，別墅項(xiàng)目的年銷售量一般在50～60套，但今年，很多項(xiàng)目兩三個月就能達(dá)到這一水平。

第一太平戴維斯第三季度市場報告指出，高檔別墅市場的成交套數(shù)為400套，而供給量僅為8個項(xiàng)目共計(jì)184套。成交均價上漲至每平方米26，929元，比前一季度提高7.8％。

而最新數(shù)據(jù)顯示，10月份北京別墅新增供應(yīng)量大幅增加，比9月上漲87.5％，總共新增預(yù)售套數(shù)為375套，較9月的200套大增87.5％，新增預(yù)售面積為lO，15萬平方米，環(huán)比增加11.78％。

事實(shí)上，除了北京以外，上海、深圳等一線城市的高端物業(yè)市場也出現(xiàn)“供需兩旺”的局面，與普通住宅市場“價升量縮”的情況形成鮮明對比。比如深圳，9月份成交量最大的前10名樓盤中，每套價格在1000～5000萬元之間。

業(yè)內(nèi)專家分析，北京高端物業(yè)趨熱，有多方面的原因：限外令的解除，釋放了一大部分境外高端人士的購房需求；而信貸政策放松和通脹預(yù)期，也推動國內(nèi)的富人紛紛入市購買房產(chǎn)。投資主導(dǎo)的需求大量釋放，促進(jìn)了京城高端物業(yè)市場的活躍。特別是在目前宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)基礎(chǔ)仍較為薄弱的背景下，市場投資風(fēng)險加大，為了規(guī)避風(fēng)險抵御通脹，不少機(jī)構(gòu)、投資客以及民間資金都流入了房地產(chǎn)市場，尤其是高端物業(yè)市場。

無論是否自住，高端物業(yè)項(xiàng)目有著抗跌性強(qiáng)、升值空間大的先天優(yōu)勢。而且現(xiàn)在國內(nèi)投資者可選擇的投資渠道有限，在近期資本市場頻繁波動的情況下，得益于過去不菲的收益，相當(dāng)數(shù)量的投資者將物業(yè)市場看作穩(wěn)定的投資方式。雖然短期內(nèi)或許有波動，但北京樓市的長期前景仍被許多投資者看好。

不過，高端物業(yè)的供應(yīng)或許遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上猛漲的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，接下來臨近年底的1個多月，豪宅市場放量有限。頂級公寓目前已經(jīng)顯示出相對稀缺的態(tài)勢，在售千萬級別的7個頂級公寓項(xiàng)目的剩余存量為7 14套，存量面積28萬平方米，頂級公寓的存量套數(shù)、面積分別占市場總庫存的1％和3％。

當(dāng)城區(qū)中心的土地越來越稀缺、高端物業(yè)產(chǎn)品越來越稀缺之時，北京高端物業(yè)的價格又會畫出什么樣的軌跡?

10萬元天花板即將頂破

曾經(jīng)被認(rèn)為遙不可及的10萬元／平方米單價北京樓市“天花板”，現(xiàn)在即將被頂破。

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京的老牌豪宅釣魚臺7號，最近成交均價為76758元／平方米，繼續(xù)領(lǐng)跑北京豪宅市場。而據(jù)了解，該項(xiàng)目最新出來的報價部分樓層、戶型，均價已經(jīng)超過10萬元／平方米。更有消息稱，其樓王報價將達(dá)到17萬元／平方米。

釣魚臺7號后面跟著一大批“追隨者”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月以來，北京單套總價超過300Q萬元的頂級豪宅共成交了17套。不過，現(xiàn)在北京更為頂級的億元豪宅正悄然興起。據(jù)了解，一個位于北京昌平區(qū)燕山山麓的別墅項(xiàng)目就被定位為“億元別墅區(qū)”，項(xiàng)目共有11棟獨(dú)棟別墅，每棟售價均在億元以上。另據(jù)悉，龍湖·頤和原著一棟面積達(dá)2546.79平方米的樓王目前也已被預(yù)訂，售價逾2億元。

其實(shí)，中國三大國際化都市香港、上海、北京相比，上海的高端物業(yè)已經(jīng)早一步邁入10萬元時代。現(xiàn)在已有20個左右的別墅及高端住宅的報價達(dá)到或超過10萬元／平方米。而香港恒基地產(chǎn)旗下一套躍層復(fù)式公寓每平方米71.28萬港元的成交價格，更是刷新了同類別公寓售價的世界紀(jì)錄。北京的高端物業(yè)價格與這兩個城市相比，還有不小的距離。

正是看到了北京高端物業(yè)的升值潛力，諸多品牌開發(fā)商從土地一級開發(fā)就開始“血拼”。11月20日上午，“順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地”公開拍賣，保利、萬科、龍湖、百仕達(dá)等12家房企參與競拍，經(jīng)過190輪競價，最后該地塊被大龍地產(chǎn)以50.5億元拍下，成為北京樓面地價、總價雙料地王。

受到眾多品牌開發(fā)商青睞的該地塊，是典型的高端物業(yè)用地。其容積率僅為0.62，被稱為“罕見低密度用地”和“中央別墅區(qū)最后一塊低密度用地”。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，如此之低的容積率，又處于中央別墅區(qū)，該地塊必將建成別墅。

對于越來越稀缺的高端物業(yè)用地，今后將遭到諸多品牌開發(fā)商更為激烈的爭奪，從而進(jìn)一步推高北京高端物業(yè)的價格。

正是因此，在近來多家研究機(jī)構(gòu)的報告中，都不約而同地指出，在未來一段時間內(nèi)，北京的高端物業(yè)市場仍有望保持現(xiàn)有發(fā)展速度。而另一種觀點(diǎn)則更積極：北京高端物業(yè)的發(fā)展其實(shí)剛剛起步，其價值還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有挖掘出來。

高端物業(yè)仍處價值洼地

首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光曾明確表示，城市的價值是決定房價的重要因素。他認(rèn)為，衡量城市價值的標(biāo)準(zhǔn)包括城市吸引投資、拉動就業(yè)的能力，以及城市環(huán)境等軟硬實(shí)力。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也稱，一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，這些大城市核心區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的高品質(zhì)，包括景觀資源的稀缺性吸引了一大批以保值增值為目標(biāo)的高端客群，這部分客群一般采取長線投資方式，長期持有等待物業(yè)隨著市場好轉(zhuǎn)而升值。

一個顯而易見的事實(shí)是，隨著奧運(yùn)會的成功舉辦，北京在國際上的影響力越來越大，會吸引更多的國際人士來華工作和居住，北京高端物業(yè)的購買群體將會更加多元化。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，至2008年，在北京長期居住的外國人近20萬人，臨時居住近15萬人；2008年歸國留學(xué)生超過5萬人，其中6成居住在北京……

當(dāng)用國際化的視野去看北京高端物業(yè)時，其價格的大幅上漲也成了順理成章之事。中國社會科學(xué)院近日發(fā)布的首份《住房綠皮書》也指出，在經(jīng)濟(jì)回暖的大背景下，明年全國土地價格和住房市場會出現(xiàn)一定程度的量價齊升。同時還發(fā)布了“住房價值潛力城市排行榜”，排行靠前的城市包括上海、北京、廣州，深圳等。

社科院學(xué)者預(yù)計(jì)，從供給方面看，由于信貸政策寬松及今年商品房銷售火爆，開發(fā)企業(yè)普遍資金充裕，短期內(nèi)大幅供給和促銷可能性不大；從需求方面看，政府鼓勵住房消費(fèi)的政策部分抵消了經(jīng)濟(jì)下滑的需求疲軟，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不穩(wěn)固、經(jīng)濟(jì)增長對樓市的依賴仍然較大，因而政府短期內(nèi)并沒有大力抑制住房投機(jī)的政策空間。

不可否認(rèn)，北京高端物業(yè)的價格目前和上海、香港的高端物業(yè)相比還較低，僅為香港的十分之一。但北京無論是經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治地位還是全球吸引力，均不遜于上海、香港，這使得北京的高端物業(yè)市場還屬價值洼地，具備了極高的投資價值和升值潛力。