窮人富人能“混搭”嗎?

老北京有“東富西貴，南貧北賤”的說法，早年間，一個胡同中三教九流雜居，引車賣漿者與達官貴人相隔不遠，混居模式由來已久。幾年前，窮人富人到底該怎么居住曾引發(fā)社會各方關(guān)于“住宅窮富分區(qū)論”的一場舌戰(zhàn)。近日，中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會專家提出，大混居、小聚居是混居模式的最佳解決方案。

政協(xié)委員：構(gòu)建混合社區(qū)

今年兩會期間，全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海提交了一份名為《關(guān)于控制居住空間分異，構(gòu)建混合社區(qū)》的提案。郭松海認為，近年來，城市居民的居住水平發(fā)生了分化，以高檔公寓為代表的高收入居住區(qū)多處于交通發(fā)達、商業(yè)繁華、教育資源集中的市區(qū)，而經(jīng)濟適用房、廉租房大多在邊緣地帶，而且周邊配套設(shè)施不齊全，形成低收入者聚居的貧民社區(qū)。

郭松海委員認為，這種居住狀態(tài)隱含著巨大風(fēng)險，應(yīng)該加以防范。他提出，要控制居住分異，提倡不同收入者混合居住，使城市公共資源為城市所有市民共享。建議借鑒美國住房與城市發(fā)展部的發(fā)展策略和發(fā)展不同收入階層混合居住模式以及法國政府以“貧富混

——清華大學(xué)社會學(xué)教授孫立平居”為主要解決方案的“城市更新計劃”，構(gòu)建混合社區(qū)。

在我國加速城市化的過程中，城市居民居住狀況得到很大改善，而隨之發(fā)生的城市空間分異現(xiàn)象也日益突出，破壞了城市的整體和諧性，影響了城市居民的總體福利，帶來了很多社會問題。越來越多的學(xué)者也已意識到營造多樣化居住區(qū)的重要性，混合居住模式作為國外社區(qū)建設(shè)中較成功的模式被引入。專家認為，混合居住模式在我國有一定的社會基礎(chǔ)，相比西方國家更有實現(xiàn)的可能性。

房地產(chǎn)商：“混搭”不好賣

地產(chǎn)界不少人士認為，在近十年我國房地產(chǎn)發(fā)展中，從早先混居型開發(fā)，到現(xiàn)在有明確市場定位、客群定位的開發(fā)，是房地產(chǎn)行業(yè)以及市場日趨成熟的一項具體體現(xiàn)。在這一社會背景下，出現(xiàn)城市區(qū)分割的現(xiàn)象似乎已不可避免。

窮人和富人該混居還是該分開居住，在國內(nèi)已經(jīng)是個很現(xiàn)實的問題了。世界許多大城市都面臨這樣的問題，也都在想辦法尋找解決方案。美國是工業(yè)化最早、也是最發(fā)達的國家，在工業(yè)化和城市化過程中遇到同樣的問題，也付出了相當大的代價?，F(xiàn)在美國已開始運用新城市主義理論和聰明增長原則對以前的規(guī)劃進行修正，而且已初見成效。新城市主義規(guī)劃理論的核心就是不同收入及不同職業(yè)和層次人群混合居住，低收入人群的住房散布在整個社區(qū)中間，無論從建筑還是從管理上，人們無法分別出來。所有的人可以參加社區(qū)組織的各種活動，使用社區(qū)的各種設(shè)施。在這樣的社區(qū)里，居民感到很平等。

一些地產(chǎn)商明確告訴記者，曾經(jīng)有房地產(chǎn)商嘗試過富人和平民“混搭”的模式，“但還沒有成功的案例”，因為在房地產(chǎn)市場細分的背景下，開發(fā)“混合型”的小區(qū)根本不好銷售。無數(shù)的開發(fā)實踐都證明，越是業(yè)主客群相對集中于某一特指的階層或人群，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及到的買賣交易糾紛、物管糾紛、收費糾紛等一系列的問題才會相對減少，物業(yè)也會相對保值和升值。

最佳方案：大混居、小聚居

清華大學(xué)社會學(xué)教授孫立平認為，判斷居住模式利弊的標準，除了城市規(guī)劃和管理之外，更重要的是如何才能有利于不同階層的人更好地相處。

孫立平說，混居的好處是顯而易見的，既有利于減輕階層之間的隔離，又有利于分享公共資源，有人還認為這有利于增加窮人的社會資本。但問題也是明顯的，首先是窮人和富人的需求不一樣，混合居住可能不利于各自需求的滿足。而且，不同階層的人生活在一起，也容易產(chǎn)生矛盾，特別是心理和情緒上的對立。更重要的是，混居的方式往往需要政府直接介入，如果純粹通過市場獲得住房，分開居住就是必然的。這就是窮人區(qū)、富人區(qū)形成的客觀原因。

事實上，分區(qū)居住的問題也是顯而易見的，就是容易造成或加劇階層之間的隔離，特別是加劇階層的再生產(chǎn)。比如，富人區(qū)的房價高，房產(chǎn)稅也就多，學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量和富人孩子接受的教育質(zhì)量就會更好，而窮人區(qū)的情況則恰恰相反。

城市居住區(qū)分割現(xiàn)象正在考驗著政府規(guī)劃和管理的水平和智慧。如何使居住模式可以有利于不同階層的共處?國家級勘察設(shè)計大師、中國房地產(chǎn)研究院顧問總建筑師趙冠謙認為，“大混居、小聚居”的模式是一個最佳的方案。即在一個較大的區(qū)域中實現(xiàn)混合居住，其中又能體現(xiàn)一定的分區(qū)和距離。這種模式的好處是，既可以促進階層間的接觸和交往，防止教育、商業(yè)和環(huán)境等公共資源的過分不合理分布，也可以使不同階層之間保持一定的距離。

郭松海認為，要從規(guī)劃人手引導(dǎo)混合社區(qū)建設(shè)。此外，將商品房開發(fā)與保障性住房開放相結(jié)合，政府要在市區(qū)內(nèi)各區(qū)都安排一定數(shù)量的保障性住房，可通過優(yōu)惠的土地、財政政策，要求商品房項同開發(fā)必須配建一定比例的經(jīng)濟適用住房和廉租房，推廣和實施部分被動拆遷居民的回遷政策，設(shè)定相應(yīng)比例的回遷房，使再建的中高檔商品房不只為中高收入階層獨享，實現(xiàn)混合居住。

我曾講到了一種擔憂，即精英和大眾之間的裂痕進一步加深：民眾對精英越來越反感，而精英本身似乎變得越來越專橫和霸道。當房地產(chǎn)商說“我們是給富人蓋房子而不是給窮人蓋房子”的時候，當北京的出租車公司所有者說“換什么樣的車型是我們公司的事情，與消費者有什么關(guān)系”的時候，當有的知識精英說“普通老百姓反對我的觀點恰好說明我正確”的時候，我們既可以體會到精英的霸道與專橫，也可以體會到精英與大眾的裂痕在加深。大眾和精英裂痕的加深會導(dǎo)致什么情況的出現(xiàn)?在結(jié)構(gòu)的層面上可能是上層階級化、下層碎片化，在行動的層面上則是上層寡頭化、下層民粹化?？梢哉f，精英寡頭化、民眾民粹化，是我們同時要面對的挑戰(zhàn)。而目前的許多爭論，就是在這種背景下發(fā)生的。