地產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)化住宅研發(fā)

畢業(yè)于西安建筑科技大學(xué)

深圳中海地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)師

工業(yè)化住宅與精裝修住宅

以后的房子，不再由一塊塊磚蓋起來，而是把廚衛(wèi)、陽臺(tái)、樓梯、壁柜等，分別做成模塊，然后組裝起來，即建成房子。它們不僅外觀漂亮，而且質(zhì)量好，不會(huì)出現(xiàn)漏水滲水、墻體開裂、天花板掉落等讓你心煩意亂的質(zhì)量問題;甚至環(huán)保節(jié)能，省掉你取暖制冷的費(fèi)用。這些房子，叫做“工業(yè)化住宅”。

從地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，我們目前處于一個(gè)觀望狀態(tài)，究其原因，并不是說地產(chǎn)商刻意不去發(fā)展工業(yè)化住宅，而是目前在量化生產(chǎn)的住宅產(chǎn)業(yè)方面，在精裝修住宅方面的發(fā)展已相對(duì)成熟，形成了一條相對(duì)穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)鏈，所以大多地產(chǎn)商都愿意繼續(xù)朝著精裝修這個(gè)方向發(fā)展。總體說來，精裝修其實(shí)是屬于工業(yè)化住宅的一個(gè)方向。在利益實(shí)現(xiàn)方面，對(duì)業(yè)主來說，相對(duì)于工業(yè)化住宅，精裝修住宅更容易獲得利益。而工業(yè)化住宅成本太高，承受能力也相對(duì)較高，所以實(shí)現(xiàn)起來比較困難。

國(guó)外之所以會(huì)發(fā)展工業(yè)化住宅比較成功，是當(dāng)時(shí)的建房速度已經(jīng)無法滿足不斷增長(zhǎng)的房屋需求量。而且歐美國(guó)家的人工費(fèi)用很高，這種組裝房可以大大的減少人工費(fèi)用，在這種大環(huán)境中催生了工業(yè)化住宅。其次，普通住宅的建造會(huì)產(chǎn)生大量的工業(yè)垃圾，在環(huán)保的角度來考慮，工業(yè)化住宅減少了大比例的環(huán)境污染。另外還有后期維護(hù)為題，在國(guó)外工業(yè)化住宅的后期維護(hù)費(fèi)用較低，一般的普通老百姓更愿意選擇工業(yè)化住宅，但對(duì)于有錢人來說工業(yè)化住宅缺少個(gè)性化的設(shè)計(jì)，屬于流水線式的生產(chǎn)，很難滿足有錢人對(duì)個(gè)性化裝修的需求。

工業(yè)化住宅的設(shè)計(jì)其優(yōu)點(diǎn)是施工技術(shù)比傳統(tǒng)技術(shù)較精細(xì)很多，建造速度快。站在地產(chǎn)商的角度，它的建造周期短，資金回收快，年開發(fā)數(shù)量不斷增長(zhǎng)。但是它的弊端是產(chǎn)品會(huì)單一化，缺乏個(gè)性。作為大環(huán)境來說，中國(guó)目前缺乏一個(gè)相互配合、相互協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)鏈。

同理可證，作為產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的另外一個(gè)方面——精裝修住宅已經(jīng)發(fā)展得相對(duì)成熟了，傳統(tǒng)的裝修是一個(gè)粗狂性的經(jīng)營(yíng)管理，浪費(fèi)資源，浪費(fèi)業(yè)主的時(shí)間和精力，造成大量的建筑垃圾。相對(duì)于這個(gè)來說，精裝修首先可以降低成本，因?yàn)樗且粋€(gè)大規(guī)模的有序的管理模式，施工質(zhì)量可以取得保證。借助這個(gè)精裝修的發(fā)展可以看出，作為新興的產(chǎn)業(yè)，必須要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過程，借助政府的支持，完善相配套的產(chǎn)業(yè)鏈，極大地推動(dòng)了精裝修普及的速度，然而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商想要發(fā)展工業(yè)化住宅，必須要自己形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，無論從成本和實(shí)現(xiàn)難度來說都遇到了瓶頸。

國(guó)外住宅工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程

日本從60年代開始，日本將發(fā)展部件化作為發(fā)展建筑工業(yè)化的一個(gè)重要組成部分。1979年，日本每年編制一冊(cè)《BL住宅部件目錄》。目錄發(fā)展很快，1984年有332個(gè)廠家681種部件產(chǎn)品，1999年發(fā)展到933個(gè)廠家，1943種部件產(chǎn)品。該《目錄》有一套比較完整的科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化方法，生產(chǎn)企業(yè)按目錄生產(chǎn)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，用戶使用放心。

美國(guó)住宅用構(gòu)件和部品的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、專業(yè)化、商品化、社會(huì)化程度很高，幾乎達(dá)到100%。產(chǎn)品十分豐富，品種達(dá)幾萬種，用戶可以通過產(chǎn)品目錄，從市場(chǎng)上自由買到所需的產(chǎn)品。這些構(gòu)件的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)性能好，用途多，有很大通用性，也易于機(jī)械化生產(chǎn)。

瑞典早在上世紀(jì)40年代就著手建筑模數(shù)協(xié)調(diào)的研究，建筑部件的規(guī)格化在60年代大規(guī)模住宅建設(shè)時(shí)期，逐步納入瑞典工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(SIS)。囊括了公寓式住宅的模數(shù)協(xié)調(diào)，各部件的規(guī)模、尺寸，這為提高部件的互換性創(chuàng)造了條件，使通用體系得到較快的發(fā)展。 目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80%以上。

地產(chǎn)業(yè)的住宅工業(yè)化

作為地產(chǎn)公司從生產(chǎn)和建筑的角度來說，能耗低，污染低，省時(shí)省工是建筑綠色環(huán)保的發(fā)展方向，從工業(yè)化產(chǎn)品來看，環(huán)保節(jié)能，防水防震，質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于一般建筑。根據(jù)測(cè)算，實(shí)施“工業(yè)化住宅”后，建筑垃圾減少83%，材料損耗減少60%，可回收材料66%，建筑節(jié)能50%以上。從開發(fā)商投資的角度，相對(duì)于傳統(tǒng)施工周期較短的周期更有利用減小資金鏈的壓力。只要建造成本于投資回報(bào)周期達(dá)到一個(gè)平衡，住宅工業(yè)化的前景一片大好，這點(diǎn)毋容置疑。

目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商只有萬科有工業(yè)化住宅在銷售，而且工業(yè)化程度僅達(dá)到20%。銷售均為售罄，但售價(jià)并未因?yàn)楦叱龅慕ㄔ斐杀径Ц叻績(jī)r(jià)，在等同于普通住宅售價(jià)的情況下，難以斷定工業(yè)化住宅的市場(chǎng)接受度是否如同它的銷售。

目前國(guó)內(nèi)工業(yè)化住宅的發(fā)展還存在諸多問題:

1.缺乏成熟的技術(shù)體系、完善的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)跟不上，缺乏成熟的施工力量和人力資源。與普通產(chǎn)品不同的是，工業(yè)化產(chǎn)品在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，國(guó)內(nèi)很難有一家建筑模具生產(chǎn)商能夠滿足客戶對(duì)建筑模具的個(gè)性化需求，樓梯，墻體，梁柱等建筑模塊的生產(chǎn)，所以開發(fā)商既要做建筑模塊的生產(chǎn)商，又要做建筑模塊的購買方，生產(chǎn)鏈條拉長(zhǎng)，成本必然增加。

相較于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的人工成本來說，國(guó)內(nèi)的人工成本較廉價(jià)，在這方面，并沒有給房地產(chǎn)商推進(jìn)工業(yè)化住宅帶來多大的優(yōu)勢(shì)。

2.前期的發(fā)展需要政府支持及大規(guī)模效應(yīng)。

同樣是因相配套產(chǎn)業(yè)跟不上，若可以大規(guī)模的生產(chǎn)工業(yè)化住宅，需求達(dá)到一定的量，必然會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的生產(chǎn)商。比如汶川地震，與當(dāng)年二戰(zhàn)后各國(guó)面臨同樣的問題，房荒。在政府的支持下，如果通過工業(yè)化住宅實(shí)現(xiàn)，半年多，就可以做出上百萬的安居房規(guī)模。老百姓收益，同時(shí)也促進(jìn)國(guó)內(nèi)工業(yè)化住宅的發(fā)展。單獨(dú)靠某個(gè)企業(yè)來完成，會(huì)是個(gè)漫長(zhǎng)且艱辛的路程。

3.量化到質(zhì)變的過程。

從發(fā)展過程來看，歐洲的住房工業(yè)化走過了注重?cái)?shù)量→數(shù)量與質(zhì)量并重→質(zhì)量第一的發(fā)展階段。而國(guó)內(nèi)的開發(fā)商目前研究的均為高檔住宅，模糊了量化到質(zhì)變的過程，高檔住宅頗高的成本代價(jià)，并不合適支撐工業(yè)化住宅的前期研究及開發(fā)。