反按揭貸款也有引發危機預兆

加利福尼亞海邊，珍妮從自己的別墅放眼遠眺，藍藍的海天相接，白色的沙灘海岸，耳邊傳來陣陣海鷗聲與浪濤聲。這所2200平方英尺風景漂亮的海邊別墅，是珍妮和她丈夫在1978年花了13.5萬美元買下的，現在大概價值120萬美元，而且按揭早已付清。

去年珍妮的丈夫過世了，已經69歲的她現在手頭有些吃緊，每月有入不敷出之感。她考慮過以房產作抵押貸款，但每月還貸是個很大的負擔。也考慮過將房子賣掉，卻十分不合。生活了30年的家園，這里的一草一木、與丈夫相依而坐的海邊長椅都深深刻在她的記憶。她實在想不出有什么辦法將這幢價值120萬美元的房產，變成每月的固定收入，同時還能住在這所別墅中，不需要考慮還貸問題。

反按揭應需而生

哪里有需求，哪里就有市場。反按揭貸款是針對老年人的一種以房產作抵押的一種貸款方式。它為喪失工作能力的老年人提供了現金收入，幫助老年人安度晚年。它的最大好處是只要老人還活著，他就可以住在自己的房子星，不僅有現金收入，而且不需要擔心還款重壓。因此，它是讓老年人受益的一種貸款方式。

這種金融產品是這樣操作的：銀行以她的價值120萬美元的房產作抵押，可以給她38.8萬美元的貸款(注意：不是120萬美元，萬一房產賣不出120萬美元的價格呢)。銀行將貸款利息與珍妮的預期壽命結合考慮。比如，珍妮的預期壽命是85歲，貸款利息設為7％，這樣珍妮可得到1.3萬美元的貸款，相當于一個月有1000多美元的貸款。只要珍妮住在這個房子中，這筆貸款就不需要歸還。只要她愿意，可以一直住在這個房子中，每個月還能有1000多美元的收入。

天下沒有免費的午餐，銀行的貸款不是無償的，總有一天要歸還。銀行在設計這種金融產品時考慮了各種情況下的還款方式。

假如珍妮住了5年以后打算搬走，那么她在賣掉房產以后要歸還銀行貸款，5年下來連本帶息總共是8萬美元，倘若珍妮的壽命超過了85歲，銀行仍然要支付每月1000美元的貸款，當然，這筆貸款的利息和本金要累積在總貸款中，假如珍妮90歲過世，將房產賣掉后歸還的貸款是62.4萬美元。

珍妮的女兒若想繼承這所房產并住在這里，需首先還清銀行的62.4萬美元貸款。如果不想住在這里，可賣掉房產后，先清償該筆貸款，再繼承剩余部分。但是要注意，該房產賣出時，價格如果下跌，比如只賣了50萬美元，珍妮的女兒可以選擇不繼承該房產，銀行只能收回50萬美元，損失的12.4萬美元，由銀行承擔。因為這種貸款僅以房產為限，女兒沒有義務替母親償還貸款。

反按揭貸款是把雙刃劍

反按揭貸款一般是為老年人提供的一種貸款方式。在美國，規定反按揭貸款只針對62歲以上的老年人。他們一般擁有房產，但喪失了勞動能力，每月現金收入極少。此貸款方式既讓老年人保有住房又提供現金收入，且無還款壓力，深受老年人的歡迎。

這類反按揭貸款由政府擔保，信用風險比較有限，只有那些得到聯邦住房管理局Federal Housing Administration(FHA)授權的機構才能提供。與此相對應的另一種反按揭貸款，稱為所有權反按揭貸款(Proprietary Reverse Mortgage)，或稱特大反按揭貸款(Jumbo Reverse Mortgage)，一般的私人公司都可以提供。其特點在于，它所提供的貸款額度比前類要高很多，但不受政府擔保，貸款利率也更高，貸款對象一般是房屋價值較高的房主，其一般超過四五十萬美元。

所有權反按揭貸款是更激進的貸款，對貸款機構來說，風險和收益更高；對貸款人來說，同樣的房子可獲得更多的貸款，對老年房主更有吸引力。但這里隱藏著更多風險。

次貸危機是由于貸款人還不起貸款，銀行拍賣房產后無法補償貸款引起。這與反按揭貸款有點類似，如果房產價格下跌，跌破貸款總額時，銀行可能無法通過賣掉房產而清還貸款，這時銀行有收不回貸款的風險。隨著嬰兒潮(二戰后出現的生育高峰)一代進入老年階段，大量的老年人口對反按揭貸款有強大的需求，尤其對所有權反按揭貸款的需求會明顯增加，使該市場迅速膨脹，它會象次貸一樣催生房地產泡沫，泡沫破滅后導致信用危機擴散，并產生經濟衰退。

2009年6月8日，美國銀行監管機構的負責人John Dugan警告說，反按揭貸款或許是下一個與次貸有同樣風險的按揭貸款產品。反按揭貸款正在承受力非常弱的人群中迅速擴散，應該引起足夠的警覺。我們應該吸取這次金融危機的深刻教訓，在危機升級以前采取措施，監管當局應該對所有權反按揭貸款制訂更多的標準，對那些試圖把反按揭貸款與其他金融產品捆綁到一起的作法要制止。

美國已意識到反按揭貸款在給老年人帶來益處的同時產生信用風險的可能，開始采取一些措施來防范風險。一方面，限制甚至取消私人公司所提供的所有權反按揭貸款產品；另一方面，大幅度增加了有政府擔保的反按揭貸款的最高貸款額度，以吸引更多所有權反按揭貸款的客戶。

反按揭貸款不僅在美國盛行，在加拿大、英國、澳大利亞等許多國家也深受歡迎。它確實是一種很好的金融產品，在解決老年人養老和住房問題中發揮了巨大作用。但由此而產生的金融風險不得不再次引起警覺，要加強監管防患于未然。