對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀思考

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論，是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域討論中問(wèn)題最多、意見(jiàn)最不易統(tǒng)一的領(lǐng)域。鑒于此，目前要選擇從長(zhǎng)期看來(lái)是正確的調(diào)控政策，必須先就討論中經(jīng)常出現(xiàn)的似是而非的觀點(diǎn)，從宏觀角度予以理論上的澄清?；诔吻搴蟮恼_認(rèn)識(shí)，可以說(shuō)調(diào)控房市的長(zhǎng)期政策傾向本應(yīng)是清晰的、簡(jiǎn)單的。

房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期與短期問(wèn)題

媒體上經(jīng)常將上海、北京房?jī)r(jià)與香港比，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。確實(shí)，如果看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)和再過(guò)20年經(jīng)濟(jì)總量將逼近美國(guó)、中國(guó)人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)在進(jìn)一步提高全球化水平過(guò)程中城市化進(jìn)程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然，由于土地資源有限，從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)會(huì)呈上漲的趨勢(shì)。但是，也應(yīng)該看到，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期調(diào)整的原因、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，政策尚需不斷完善的因素、因?yàn)槿丝诶淆g化，城市獨(dú)身子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素、或是宏觀政策出現(xiàn)重大失誤后的調(diào)整因素等等。

由于諸多的不確定性，決定了在某個(gè)歷史時(shí)期，房?jī)r(jià)未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢(shì)根本不是現(xiàn)在人們所預(yù)期的走勢(shì)。因此，投資房市特別是借錢(qián)進(jìn)行投資，也許就會(huì)遭到嚴(yán)重?fù)p失，甚至是傾家蕩產(chǎn)。所以，討論房?jī)r(jià)問(wèn)題，要防止輿論上將長(zhǎng)期與短期問(wèn)題混淆。

民生與市場(chǎng)的問(wèn)題

經(jīng)過(guò)近幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的摸索，人們?cè)絹?lái)越清楚，居民住房問(wèn)題不僅是個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題，也是個(gè)民生問(wèn)題、社會(huì)政治問(wèn)題。調(diào)控房市，首先必須基本保障每個(gè)公民有最起碼的居住權(quán)，需要對(duì)一部分收入水平較低的家庭，以非市場(chǎng)化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對(duì)除廉租房性質(zhì)之外的一切住房，從宏觀經(jīng)濟(jì)變量間平衡的角度出發(fā)予以市場(chǎng)化調(diào)控。

因此，基于中國(guó)人均收入水平仍處于較低階段的特點(diǎn)，基于國(guó)民福利水平的提高是個(gè)漸進(jìn)過(guò)程的特點(diǎn)，在調(diào)控中，只要是確保了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本平衡，即使面對(duì)居民改善性住房及其他房?jī)r(jià)的上升，輿論上的引導(dǎo)，不能給居民購(gòu)買(mǎi)改善性住房和大學(xué)生畢業(yè)沒(méi)幾年就可以按揭買(mǎi)房，以更高的期望值。

同樣，在調(diào)控中，面對(duì)改善性住房及其他房?jī)r(jià)的下跌，也不必驚慌關(guān)措，應(yīng)盡量由市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生作用。因?yàn)橹灰暧^經(jīng)濟(jì)保持了基本的平衡，短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調(diào)控出了問(wèn)題，需要研究解決的可能是一個(gè)不成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中的其他政策制度的問(wèn)題。只有區(qū)分了民生與市場(chǎng)的關(guān)系問(wèn)題，宏觀調(diào)控才有主動(dòng)權(quán)，才有空間。

支柱產(chǎn)業(yè)與虛擬資產(chǎn)問(wèn)題

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管如此，我們也應(yīng)承認(rèn)，當(dāng)前的中國(guó)，買(mǎi)房既可作為消費(fèi)，又可作為投資，這也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。因此，如果政策引導(dǎo)不當(dāng)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較快，這時(shí)購(gòu)房的投資、投機(jī)因素往往是大于消費(fèi)因素，虛擬資產(chǎn)的特征會(huì)明顯突出。而在實(shí)際生活中，支柱產(chǎn)業(yè)因素與虛擬資產(chǎn)因素又是混合、同時(shí)存在的。虛擬資產(chǎn)因素往往又是宏觀經(jīng)濟(jì)周期過(guò)度波動(dòng)的干擾因素。

因此，基于宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期政策思考，第一，應(yīng)想盡辦法消除房市中虛擬資產(chǎn)因素對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的負(fù)面影響，第二，即使作為支柱產(chǎn)業(yè)也不是鼓勵(lì)其做得越大越好，似乎一說(shuō)支柱產(chǎn)業(yè)就不應(yīng)該在一定時(shí)期采取壓縮、限制其過(guò)快發(fā)展的政策。因此對(duì)一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)同樣應(yīng)在宏觀經(jīng)濟(jì)總量保持平衡的前提下，考慮其在增長(zhǎng)與物價(jià)諸平衡間的取舍問(wèn)題。特別是在當(dāng)今流動(dòng)性過(guò)多、存在資產(chǎn)價(jià)格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調(diào)控房市的政策尚處摸索階段時(shí)，更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。

在這方面，中國(guó)要吸取世界各國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。凡是將房市作為消費(fèi)市場(chǎng)的，一國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較小，如德國(guó)、法國(guó)等。凡是將房市作為投資市場(chǎng)的，一國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較大，如美國(guó)、日本、西班牙等?；诖爽F(xiàn)實(shí)，“十七大”文件提出要提高老百姓的財(cái)產(chǎn)收入，應(yīng)鼓勵(lì)老百姓從投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)中獲得更多的財(cái)產(chǎn)收入(資本回報(bào))，而不是鼓勵(lì)老百姓從投資虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)去獲得不穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)收入(靠資產(chǎn)價(jià)格上漲)。

跨期消費(fèi)與信用膨脹的問(wèn)題

美國(guó)金融危機(jī)后，使越來(lái)越多的人看清了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)的問(wèn)題之一，是結(jié)構(gòu)問(wèn)題。集中反映諸多結(jié)構(gòu)問(wèn)題的突出表現(xiàn)是“高儲(chǔ)蓄、低消費(fèi)”的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。因此，擴(kuò)大消費(fèi)是當(dāng)今宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整中的核心內(nèi)容。由此出發(fā)，鼓勵(lì)居民利用金融功能進(jìn)行跨期消費(fèi)是題中之義。但是，跨期消費(fèi)應(yīng)該不應(yīng)該有個(gè)“度”?“度”在哪里?這同樣又必須從居民可支配收入的增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的平衡角度進(jìn)行思考。

相對(duì)于房?jī)r(jià)的持續(xù)、快速上漲，如果居民可支配收入增長(zhǎng)較慢，此時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較大而出現(xiàn)利率水平的頻繁調(diào)整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現(xiàn)貸款償付風(fēng)險(xiǎn)，或者出現(xiàn)信用膨脹的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。因此，從宏觀經(jīng)濟(jì)平衡增長(zhǎng)出發(fā)，必須對(duì)跨期消費(fèi)要有一個(gè)“度”的控制。既要允許跨期消費(fèi)，又要防止信用過(guò)渡膨脹。在這個(gè)方面，美國(guó)金融危機(jī)已提供了一個(gè)典型的反面教訓(xùn)。

中長(zhǎng)期原則

基于以上四點(diǎn)宏觀思考，面對(duì)中國(guó)當(dāng)前房市調(diào)控中的一系列政策，有些政策在短期內(nèi)加以糾偏、調(diào)整有一定的難度，但從中長(zhǎng)期看，必須毫不動(dòng)搖予以明確堅(jiān)持的原則是：

第一，對(duì)民生與市場(chǎng)問(wèn)題，要有清晰的區(qū)別政策，不能含糊不清。

第二，必須運(yùn)用稅收、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場(chǎng)中的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素。

第三，只要是涉及金融放大功能的，一定要堅(jiān)持一定的監(jiān)管限制政策。

同時(shí)，當(dāng)前認(rèn)為金融政策是決定房地產(chǎn)冷熱的輿論，是不正確的、危險(xiǎn)的，要加以正確引導(dǎo)。

在運(yùn)用金融功能支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跨期生產(chǎn)和支持居民跨期消費(fèi)時(shí)，不能僅僅看到其實(shí)體經(jīng)濟(jì)意義上的投資與消費(fèi)的作用，而忽視其宏觀風(fēng)險(xiǎn)。必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策之一的金融政策，置于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與物價(jià)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與信用供給、國(guó)際收支平衡的最基本的長(zhǎng)期考量中。

總之，只要在解決好房市中的民生問(wèn)題，并將房市按消費(fèi)品市場(chǎng)進(jìn)行一定風(fēng)險(xiǎn)度控制的制度約束，中國(guó)的房市自然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的走勢(shì)，政府的宏觀調(diào)控也不會(huì)因房市過(guò)度波動(dòng)而帶來(lái)煩惱與被動(dòng)。

眼前，上述政策的調(diào)整，也許會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而影響投資。對(duì)此，調(diào)整策略可采取：首先，堅(jiān)持漸變、先易后難、逐步銜接的原則；然后，保持清醒認(rèn)識(shí)，對(duì)于短期內(nèi)投資下降的問(wèn)題，絕不采取簡(jiǎn)單的飲鳩止渴政策，不遷就從長(zhǎng)期看早應(yīng)解決的制度問(wèn)題。應(yīng)盡快通過(guò)改革，以改善其它方面的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和投資消費(fèi)政策予以彌補(bǔ)。