城市轉型中“城中村”的現狀與未來

薛文選

（鄭州市綠化工程管理處，河南 鄭州 450006）

1 “城中村”的界定

“城中村”是指改革開放以來，在經濟發達的地區和城市，由于疾風驟雨式的城市建設和城市化進程加快，城市用地急劇膨脹，將以前城市周邊的村落及其耕地納入城市用地范圍。村落集體土地已基本被城市建設所征用，變為國有土地，而在征地過程中返還給鄉村的用地和以前的村民住宅用地等則維持集體所有制性質不變，在這些用地上以居住功能為主形成的社區被稱作“城中村”。

2 “城中村”的人居現狀

2.1 用地與人口性質

在《城市用地分類與規劃建設用地標準》中沒有對這類用地的性質進行專門的界定。居住在該地區的居民，即能享受到城市居民所得到的服務設施，又能在擺脫傳統“日出而作，日落而息”的農村生活方式后，還享有國家賦予農民占地建房等特殊政策。傳統的城鄉二元結構所帶來的農業和非農人口之間的區別在此蕩然無存，城市總體規劃中計算城市人口時又難以對此加以統計，村鎮用地、人口性質和規模難以確定。

2.2 生活在“城中村”的居民

“城中村”的出租屋是在農民的宅基地上建立起來的，本不能用來作商業出租，但農民建房用以出租由來已久，各級政府只能接受這個既成事實。在城市高速發展的過程中，原住民們走上了一條依賴房屋和土地出租的致富之路，村民通過建私房收租金和集體分紅，過著衣食無憂的富足日子，形成一個名副其實的“食利階層”。

第二、三產業的發展和廉價出租屋帶來大量外來流動人口，使得村莊內人口構成復雜，相應產生諸多社會問題。

2.3 “城中村”的人居環境

2.3.1 空間形態與內部功能和周邊環境反差較大

快速城市化的地區，村莊內部用地凸顯功能紊亂現象，居住用地、工業用地、商業用地等相互交織；建筑物及建筑景觀雜亂無序，建筑密度高達60-80%，村民建房一般建至3-8層，通風、采光等居住條件差，居住生活的私密性得不到保障。

“城中村”的規劃、建設、管理極其混亂，外來人口膨脹，出租屋成為黃賭毒的溫床，“超生游擊隊”的藏身之所。這些和現代城市的整潔與舒適大相徑庭?；A設施嚴重缺乏，道路狹窄曲折、不成系統，無法滿足人流、停車和消防的基本要求。樓間污水橫流、垃圾遍地，排水設施不合理導致經常內澇。學校、幼兒園、醫療衛生等公共服務設施的數量和質量都嚴重滯后，難以滿足生活的需要。

2.3.2 “城中村”的防災隱患

“城中村”現有樓房大都沒有經過設計，沒有加固就隨意加高（某些城中村甚至將磚混結構的房子建至12層），極易發生傾覆坍塌。樓與樓之間距離很近，一旦發生火災、地震，很有可能造成“火燒連營”和“倒一間、砸一片”等群死群傷的嚴重后果。以鄭州市中心區內的“城中村”為例，這些“城中村”大都沒有消防通道，消防水源不足，防火間距不夠。

3 改造“城中村”，實現其合理城市化

3.1 “城中村”改造的意義

“城中村”已成為我國城市化發展的重要組成部分，也是城市化發展戰略順利實施的關鍵所在。改造“城中村”不僅有利于合理利用城市土地資源，優化城市空間形態，落實城市總體規劃，而且有利于改善人民群眾的居住環境，提升城市總體形象，加快城市化進程，保障群眾同享城市改革發展和文明進步成果。

3.2 “城中村”改造的思路

“城中村”的改造不僅意味著搬遷和翻建，而且意味著產權的重新界定和村落社會關系網絡的重組。另外，“城中村”為大量城市外來勞動力提供了廉價的住所，降低了勞動力成本，從某種意義上說，雜亂的“城中村”支撐著現代都市的繁榮。對“城中村”的改造可能會影響所在城市的經濟環境。

“城中村”改造對于城市化管理者而言是一個必須面對的現實問題，但又沒有一個現成的可以照搬照抄的模式。從純粹改造開發的角度看，似乎問題很簡單，要改變“城中村”為人們所詬病的建筑“超強密度”和混亂無序狀態，無非是開發高度空間來替代低度空間的擁擠。但在“城中村”改造的博弈中，存在著三方對弈者：政府、房地產商和“村民”。最終改造方案，將是使這三方利益達到平衡：“村民”們的要求是在改造中保護他們的租金收益；房地產商的要求是在投資改造中至少獲得平均收益；而政府的希求是避免財政的壓力和保證市場、社會的穩定。

政府的擔憂是，拆遷過程中的利益沖突會成為社會不穩定的因素，政府自己開發因成本過于高昂難以啟動；房地產商的擔憂是，此種拆遷開發中的利益矛盾重重，不確定的變數很多，高昂的交易成本會消散房地產開發的正常收益，政府對容積率和建筑密度的管制會使開發最終變得無利可圖；“村民”們的擔憂是，他們既得的房地產租金收益在開發中得不到保護，而且會損失市中心區域房地產升值前景的好處。在這種情況下，“城中村”改造的真正難點，就是改造的資金的來源。

3.3 可供借鑒的三種模式

每個城市都有符合自身實際的改造模式，有三種改造模式比較現實：

開發商投資改造的模式

開發商自籌資金，按有關規定先對所有被拆遷業主進行補償安置，所開發的商品房進入市場競爭經營。這種模式緩解了政府大規模資金投入的壓力，不需村民及村集體再投入改造資金，規避了投資風險。

2006年3月，由河南升龍置業有限公司投資的鄭州市燕莊城中村改造拆遷工程正式啟動，燕莊改造成的“鄭州曼哈頓廣場”目前已成為鄭州市的新地標。隨后，升龍公司相繼投資開展了小李莊、崗劉、鳳凰臺、齊禮閻等幾處城中村改造項目。鄭州市目前開展的城中村的改造工程均屬于開發商投資改造模式。

開發商與村集體、村民合作改造的模式。村集體、村民的積極參與，可以有效地減少拆遷的難度，而開發商的加入，又解決了村民與村集體改造資金的問題，村集體、村民的利益也得到了保障。

集體組織和村民自己改造的模式。深圳市漁民村創造出了獨特的“村股份公司自己組織改造、村民自籌資金的改造模式”。由村股份公司組織改造，避免了房地產公司為經營利潤而高強度、高密度地開發，違背改造本意和影響村民利益。改造完成的漁民村目前已成為了“城中村”成功改造的榜樣之一。

另據《經濟時報》報道，“公寓式出租屋亮相廣州”。在城中村部分房屋更新時說服屋主聯合起來，連片拆建為公寓式出租屋。這種公寓式出租屋的出現，使“集體組織和村民自己改造模式”更具可操作性，可能為“城中村”的改造開辟出一條新路。

4 “城中村”的未來之路

一個由親緣、地緣、鄉規民約等社會網絡聯結的村落鄉土社會，其終結不是農轉非和工業化就能解決的?！俺侵写濉备脑爝^程，充滿利益的摩擦和文化的碰撞。改造“城中村”，使主體村民最終在文化層面上城市化，以及在“城中村”這個混雜的社區群落中實現文化融合，并最終形成和諧健康的城市文明社區，從而實現合理的城市化，是“城中村”的未來之路。

[1]李培林.改造“城中村”的邏輯：政策和產權置換資金[N].湘聲報.2005.7.

[2]王華春,唐任伍,陸勁.“城中村”問題的制度成因及治理思路—城市土地資源優化配置的重要環節[J].寧夏社會科學,2005.06.

[3]楊爽,周曉唯.“城中村”改造中制度安排的選擇[J].重慶工商大學學報(西部經濟論壇),2006.04.