中國居住小區配套的幾點思考

李 強 詹俊楠

（大連都市發展設計有限公司，遼寧 大連116011）

居住小區，是被居住區及道路或自然分界線所圍合，人口規模在7000～15000人，配建有一套能滿足該區居民基本物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。一個住宅小區就是一個社會的縮影，是組成社會的一個基本單元。小區配套則是構成這個單元的不可或缺的部分。

1 中國配套的發展史及中國配套的現狀

中國早在原始社會就出現了買賣的活動，后來發展為廟會和集市，人們通過這種活動來滿足自己的生活需求，其實這種也是配套的一種，到現代的今天也就是所謂的市場，隨著社會的發展，人類的文明也不斷的進步，逐步的出現飯館、學堂、銀號……到了近代，配套更是增加了很多新詞匯，如會所、郵局、社區醫院、健身場所、老年活動室、社區警備室、大型商場、停車場等，而對于一個居住的小區來說，配套不求面面俱到，但更不能沒有，一個合格的小區配套需要滿足本小區居民最基本的生活以及娛樂需求。

目前我國小區配套現狀還不容樂觀，主要表現在兩個方面：一是缺乏便民服務機構，如銀行網點、綜合收費處、診所、幼兒園、菜市場等；二是缺乏公益性場所，如警務室、公共活動場地、免費的老年活動室等，缺少這些設施的結果就是給居民生活帶來了極大的不便。買個菜需要坐車半個小時，小孩上幼兒園需要坐車1個小時，年長的老者只能呆在家里看電視，愛好體育的青年人只能溜馬路。

知道了配套的重要性，我們來說一下缺少小區配套的原因。這需要從房改前、房改后兩個階段說起。房改前居民的基本居住水平相對較差，大家都追求有的住就行，再則建房者對配套考慮也較少，這就是為什么目前相對較老的小區配套較差的原因。房改后居民生活水平發生較大的改善，但是配套設施仍沒有跟上日益增長的居民文化物質需求，造成了配套設施建設嚴重滯后。

2 配套歸屬權的問題

隨著人們對生活品質的要求日益提高，新建住宅小區中的配套設施逐漸增多，部分的滿足了購房人享受高品質生活的要求。但是，由于法律的滯后性以及我國不動產物權方面的法律法規的不健全，對于新興的小區配套設施的所有權歸屬問題沒有明確的規定，因而在實踐中造成了業主和開發商的諸多糾紛。開發商往往在售房廣告和購房合同中對購房人做出承諾，提供某某配套設施給業主使用。而在業主入住以后，往往發現配套設施已被開發商擅自減少小區非營業性配套，或將非營業性配套設施產權辦理于其名下，這極大地損害了小區居民的合法權益，給小區業主帶來了極大的不便，由于缺少配套設施，物業失去大部分收入來源，有時候甚至連小區物業管理工作都無法正常開展。

3 配套與開發商的關系

市場上什么樣的樓盤好銷？除了地段、價格、戶型等敏感因素外，小區的配套建設成為市場的關注點，衣食住行的便利性對購房者具有強勁的吸引力。

小區在配套建設方面，應量力而行地多方位考慮，力求從物質上和精神上去滿足住戶需求，最大可能地把一般日常生活問題就近解決。一般來說，人們最關心的是學校教育、綠化環境、市場分布、交通以及娛樂休閑等設施。大型小區可以利用其規模優勢，設立比較完備的配套設施，或者通過與社會上的一些成熟機構合作，獲得支持。例如，開辦精英學校，滿足家長們望子成龍的愿望；設立專線公交線路，以滿足交通要求；聘請專業公司設計綠化園林；提供齊備的會所服務等。這樣就可以照顧到多層次的需求。而中小規模的小區由于先天條件的不足，不可能從多方面同時滿足買家需要，只能進行最基本的配套建設，因而賣點略差。在這方面，需要政府部門對小區所在區域的公建配套進行統一的規劃，設立一些共享的市政設施，才能賦予樓盤以“賣點”。另外，從配套設施服務的結構上來看，宜進行綜合性而非零散性的經營，有利于后續發展。

4 現狀配套的整改措施

政府對于配套的重要性，不斷地出相關政策。“《房地產開發項目建設條件意見書》中就有如下內容：（三）基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求；（四）基礎設施和公益設施建成后的產權界定；（六）項目經營方式等。”并提交負責土地出讓或劃拔的管理部門，其內容應當作為土地使用權出讓合同的必備條款或劃拔土地使用權批準文件的內容之一。“國家建設部、工商行政管理局制定的《商品房購銷合同》（GF-95-0171）范本第22條第2款更是規定房地產開發企業”不得擅自改變與該商品房有關聯的公共設施、公共用地的使用性質。這表明《房地產開發項目建設條件意見書》是《商品房購銷合同》的潛在的有效組成部分，配套設施建設是房地產開發企業對商品房買方應當承擔的法定和合同義務。但是，開發商是一個商人，追求利益最大化是其最根本的宗旨，上有政策，下有對策。所以，要想從根本上解決這個問題，需要仔細研究，多種措施并舉。

4.1 強制配套

綠化車位等配套納入強制配套范圍

房產開發單位應當按照規劃意見書的要求，安排住宅小區市政公用基礎設施和公共服務設施，并與住宅同步建設、同步交付使用。配套設施，除了水、電、氣、暖以及綠化、道路等之外，包括會所、車位、社區超市、醫療衛生服務設施、教育配套等都納入其中。只要項目的建設方案有相關內容，都必須與小區同步建設。

4.2 銷售環節

公共服務設施具體內容寫入合同

居住公共服務設施同步交用的具體內容要寫入商品房預（銷）售合同。建設部門在辦理商品房預售許可時，應對預售方案是否符合建設方案進行審核。開發商在預（銷）售商品房時，應當公示建設方案，并將建設方案作為合同約定的房屋交付條件寫入商品房預（銷）售合同。

4.3 前提設置

配套建設為土地出讓必要條件

開發商在申請土地使用權時所提交的建設方案中，必須包括居住公共服務設施的建設內容和時間表。

4.4 竣工驗收

配套建設情況將納入質監報告

小區建設的監督和交付使用機制進一步完善和透明，使得居住公共服務設施不按照建設方案建設完畢，住宅小區將無法進行竣工驗收并辦理入住手續，開發商須承擔因此而產生的違約責任。

4.5 分期項目

每期建設應有配套建設時間表

一些大中盤項目，每期建設中，關于道路、會所、車位、綠化等配套設施，都應當按照建設方案進行開建，并制定具體的建設內容和建設時間表，從而保證每期住宅建設時都包括相應的居住公共服務設施建設。

4.6 處罰措施

違規者可能取消開發商資質

國土、規劃和建設部門表示，針對房地產開發企業在建設過程中，違反規定或弄虛作假交付使用的，由建設行政主管部門責令其改正，并作為不良經營行為記錄在開發企業信用信息系統，納入黑名單向社會公布。情節嚴重的，建設行政主管部門應依法降低或取消房地產開發企業資質。涉嫌犯罪的，由建設行政主管部門將案件線索移交公安檢察機關進行查處。

目前，小區配套建設方面存在諸多問題，給人們正常而舒適的生活造成一定影響。改善這種情況有待政府和開發商及有關部門通力合作，充分利用土地資源，積極改造內外環境，兼顧經濟與社會效應相平衡，努力建設符合新世紀標準的精品居住小區，惠福于民，讓更多的人安居樂業。

[1]張仁俐,趙旭,黃寬宏,張紹.當前居住區公建配套標準的制訂[J].城市規劃匯刊,2001-05-20.