房地產開發項目的成本控制

龐玉茹

（新民市房產管理處，遼寧 新民 110300）

1 前言

提高企業的市場競爭力，降低房地產的開發成本，提高企業的經濟效益，要求對工程進行全過程造價控制和管理已勢在必行。全面的造價控制和管理涉及與工程建設有關的各個要素，涉及到工程項目的全過程，涉及建設單位、施工單位、設計單位、咨詢單位之間的關系，工程造價控制又是不確定性較強的工作，各種不可預見的事項隨時可能發生，故降低開發成本，提高投資效益既是開發商也是咨詢機構關心和研究的話題。本文談談如何控制房地產開發項目的成本。

2 房地產項目的成本構成

2.1 項目前期策劃和確立階段的成本

這一階段主要是在市場調研階段的基礎上，對房地產項目進行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產項目的構思與定位、目標設計、可行性研究和報批立項，這期間直接發生的各項支出。可行性研究費尤其是報批支出及建設工程規劃許可證執照費都可以視為項目成本。這一階段還有兩種重要成本，雖尚未發生，但屬于這一階段必須要考慮的內容：(1)土地、土建、設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用，約占總成本的30-40%。土地費用是評價一個項目是否可行，是否有預期利潤的最主要的經濟指標。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。(2)配套及其他收費支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。

2.2 項目設計與計劃階段的成本

具體包括項目設計、計劃成本，招標投標成本和施工前準備成本。如工程勘察(測量)費、工程設計費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設工程費、建設工程勘察招標管理費、勘察設計監督管理費等。準備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設費、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續、人防、消防審核費用等。

2.3 項目施工階段成本

這一階段是房地產開發項目的具體建造過程，一般從現場開工到竣工后交付使用為止。開工手續辦理時的監理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調節稅、協調費、綠化建設費等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現場管理費、總部管理費等。竣工驗收時的手續費、綜合驗收、性能認定、測繪、產權登記費等。

2.4 項目使用階段成本

從交付使用到規定的責任期結束為止，即通常的物業管理成本。

3 房地產開發項目成本控制措施

3.1 加強企業造價資料信息庫的建設和管理

建立系統完善的造價資料信息庫是實現成本控制的基礎，如果沒有這一基礎，造價管理人員在成本控制中的作用也就無法充分發揮。發達國家的項目造價信息庫主要是依靠政府有關部門或行業協會去管理和維護的，我國目前的造價管理工作還處于市場化的初級階段，政府有關部門與行業協會對這方面的管理還處于探索之中。因此，現階段建立有效及時的造價資料信息庫，主要是依靠房地產企業自身的力量。在目前階段，對于房地產企業來說，由于開發的項目類型比較單一 (不外乎住宅和商用兩大類)，完全可以建立一套有特色的造價資料信息庫。這可以從三方面著手：對已經完成的項目進行系統整理分析；運用多種手段，盡可能地收集市場中項目的造價資料情況；熟練掌握統計分析的方法。電腦及有關軟件的熟練運用是成本管理的基本要求和保證，造價管理人員還應能運用電腦，對收集到的數據運用統計分析方法進行成本分析。

3.2 加強設計階段的成本控制

有資料表明：在初步設計階段，影響工程造價的可能性為75%-95% ；在技術設計階段，影響工程造價的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響工程造價的可能性為25%-35%；而到了施工階段，影響工程造價的可能性只有10%。由此看來，初步設計階段是項目投資控制中最關鍵的階段。

搞好設計階段的成本控制應做好以下幾方面工作：

a.實行方案設計和工程設計招投標制度。建設單位應大力引進競爭機制，通過設計招標來選擇設計單位。實行設計招標，可多方面擇優選擇設計方案，組織設計方案競選，選擇能保證較高設計質量的設計單位。

b.實行限額設計。在滿足投資者所要求達到的產品功能或使用功能的前提下，推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，用技術與經濟相結合的數據說話，明確要求設計方提供真實的設計概算指標，特別是結構數據，以方便對結構設計的造價比較，提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”(概算超估算、預算超概算、結算超預算)，并將限額設計貫穿于項目設計的全過程。

c.要加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前，以避免將設計的缺陷帶到施工階段。

3.3 加強建設階段的成本控制

項目建設階段的成本控制是傳統意義成本控制的主要內容。這一階段是項目的實施階段，主要是控制施工過程中增加的新的工程費用。規范和完善項目實施過程的管理制度是項目建設階段成本控制的保證。否則會使成本控制工作處于被動，增加后期結算工作的難度，嚴重的甚至會造成整個項目運作的失控。施工階段的成本控制應做好以下幾方面工作：

a.積極引進市場機制和競爭機制。通過招投標，擇優選擇工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位，是降低工程造價、縮短建設工期、保證工程質量的重要環節。

b.實行目標成本管理。首先，明確管理人員工作的管理控制目標。按階段、專業把整個項目進行成本控制分解，在每一個項目的運作中明確具體管理人員的職責和權利，對項目進行全過程的跟蹤管理。其次，把造價計算和造價分析管理的工作職能劃分開來。大量圖紙計算工作由普通預算人員來完成，有經驗的高級造價管理人員主要對計算結果進行審核和統計分析，并協調合同、簽證和設計變更等因素對成本的影響。

c.加強設計變更管理。項目在進行過程中不可避免地會有許多變更產生，這些變更因素會直接對工程成本產生影響，是項目進行過程中成本控制工作的重點之一。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束，嚴格按照洽商變更程序辦事，建立健全工程洽商簽證各項管理制度，明確各部門有關人員的權限、職責與分工，確保洽商簽證質量。首先，規范設計變更和簽證的管理。每一次的會審和簽證討論，都應有具體項目造價管理人員的參與和認可，并按照規范的程序把書面確認資料及時提供給投資控制管理部門。其次，投資控制管理部門及時對設計變更因素進行有關的造價測算，并定期對設計變更因素而造成的造價影響進行匯總分析，并提出報告。

d.搞好材料設備的加工訂貨。要廣泛掌握建材行情，嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨；屬于指導價范圍的，應實行“適當參與(不包辦代替)、推薦廠家(不指定廠家)、監督質量(采購質量的主要責任者是施工單位)、合理限價(不是不顧產品質量的片面壓價)”的原則。

e.加強竣工結算審核工作。結算必須在大工程按設計圖紙及合同規定全部完成后，按竣工驗收單結算，如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。做好工程洽商簽證及預算增減帳的清理，重點做好材料價差及竣工調價的審定工作，凡原標底內已含項目不能重復出現，并實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。

4 結束語

綜上所述，在房地產開發過程中，必須對影響工程成本的各個階段實施全過程動態控制，房地產開發項目的工程成本才能得到有效地控制，開發項目投資才能獲取更大的效益。

[1]房地產開發經營與管理.房地產估價師與經紀人學會，中國建筑工業出版社，2007.

[3]楊東.房地產開發項目全過程成本控制，建筑經濟.2006（8）.