房地產抵押貸款辦理效率問題分析及改進措施

當前銀行貸款擔保形式還主要以企業的房產抵押為主，特別是中小企業貸款，幾乎都需以土地房產作為抵押擔保，在近期人民銀行淄博市中心支行召開的淄博市中小企業融資座談上，銀行和中小企業普遍反映，房產抵押手續較繁瑣，辦理時間過長，土地和房管部門分門辦公給銀行、企業帶來很多不便，迫切需要有關部門加以改進。

一、房地產抵押貸款辦理效率問題分析

(一)評估方面的效率問題

一是評估環節占用時間較多。一般來看，雖然政策規定，房產地產的價值評估不是強制的，只要債權雙方協商同意，不必聘用專業評估機構作房地產的價值評估，但從銀行信貸手續實際情況來看，對抵押物價值評估是不可逾越的步驟。所以要分析實效性，首先要分析評估過程所占用的時間。根據從商業銀行了解的情況，絕大多數的評估機構評估周期都在3至5天。

一方面，即使提供材料齊全，由于對評估要求實地考察，造成了撰寫估價報告的時限較長。比如評估機構的房地產估價師要對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。

另一方面，由于有些企業人員對評估公司的辦事手續不夠熟悉，出現前期材料準備不完整或填寫資料不符合要求等問題，造成一些不必要的時間浪費。評估公司多為各家商業銀行指定的少數有資質的評估機構，有的企業為了在不同金融機構取得貸款，而不得不接觸不同的評估機構，負責報送材料的有關人員，也要按照不同評估機構的不同要求準備評估材料等，也是造成評估時間浪費的主要原因之一。

二是房地產抵押主管部門以及銀行對于評估機構的選擇存在沖突。從規定上來看，房地產抵押主管部門不得強行要求抵押債權雙方進行抵押物價值評估，但從實際執行情況來看，多數地區房地產抵押主管部門只對其認可的評估機構評估結果辦理抵押登記，這違背了政策規定。且由于大部分評估機構是由貸款銀行內部審貸部門所要求的，經常會出現銀行按照其內部制定的房地產評估機構名單來選擇評估機構，而房地產抵押管理部門卻對評估結果不予認可，造成一個項目兩家重復評估。

三是土地以及房產的價值評估需要按年評估，大幅提高企業融資成本。評估機構一般都會按照一定比率收取手續費，價格相對較高，對于超一年的價值評估，抵押登記管理部門不予認可。現狀是企業若想繼續貸款，必須逐年進行價值評估和抵押登記，這就造成了資金使用連續性上的障礙，也造成了企業資金很大的浪費。

(二)房產及地產抵押部門內部審批的效率問題

一是辦理時間長。辦理房產、土地抵押登記手續，必須先辦理房產抵押，其時限為10個工作日;然后才能辦理土地抵押登記手續，辦理時限也為10個工作日，辦理完畢一筆抵押登記手續時限較長。

二是抵押手續繁瑣。房屋、土地抵押登記在不同的兩個部門，房地產分別進行抵押，評估機構必須對房屋、土地分別進行評估，出具房屋、土地兩個評估報告，抵押手續相對繁瑣。評估機構且多數是登記部門指定，評估費高，企業負擔過重。

三是登記文本要求不一致。辦理抵押登記時，一個地方、一個窗口要求的資料不一致，導致所提供的資料或文本填寫來回返工費工費時。

四是發現資料填寫問題不能一次全部指出，每次提交只糾正一項問題。在窗口辦理手續時，每次提交資料，發現一處填寫不符合要求立即退回，而不是一次性把全部問題一一列出，造成多次修改后提交，仍不能符合審批部門要求。

五是企業在辦理房產抵押中，目前大多采用先簽訂借款合同和最高額抵押方式，但是登記時，他項權利證的有效期限僅為借款合同的到期日，借款合同大多為短期貸款，期限會遠遠短于抵押合同的到期日。

六是有些地區辦理房地產抵押時，需要單位最高領導簽字，若其外出或出差，則造成抵押登記不能辦理的情況。

七是企業、銀行人員專業化不足。無論是企業還是銀行，很多辦理業務人員都缺乏對房地產抵押方面的必要知識，基本無專職人員負責相關手續辦理，對辦理過程生疏。

八是合同的簽署與存抵押登記管理部門要求存在沖突，存在法律風險。在房地產抵押部門規定，必須依據銀行與企業簽訂的借款合同以及抵押合同，才能辦理抵押，可若不辦理抵押，銀行不可能與企業簽訂借款合同。所以大部分銀行都采取先同企業簽訂一份用于辦理抵押登記的臨時性合同，待抵押登記辦理完畢，再另行簽訂正式的抵押合同和借款合同，造成了合同成立先后性上的矛盾，易引起法律糾紛。

二、改進措施

(一)建議政府有關部門改進企業貸款抵押登記的具體操作

一是可以出臺相關簡化流程的規范，切實減少重復提供資料的程序。比如可以對已抵押過，或他項權證的土地以及房產，實行類似于貸款續辦的續辦登記流程。

其一對于已經提供過且未有變化的資料，可以用承諾主動提供變化情況的承諾書代替，若企業有資料變更，應及時上報相關變更材料，若發生變化而未提供，愿意接受有關部門處罰，并承擔由此引發的法律后果和責任。由此可以減少一定重復的審批內容。

其二在辦理抵押物評估時，對評估機構亦可提出續辦簡化程序且減少收費的要求。要求房地產評估部門一次性對房產地產進行評估，允許房產、地產分開重復評估，對于已評估的房地產項目，僅對發生變化的資料進行重新審核，且費用方面要做相應的減免。

二是土地抵押部門、房產抵押部門、以及銀行可聯合制定三方都認可的評估機構名單機制。并要求能且只能在名單中選取一家評估機構對房產、地產做評估，并定期公布評估機構的排名變化，對效率不高或亂收費的評估機構予以通報，實行準入以及退出機制。制定標準可以實行考核打分的方式。

三是承諾時限在3天較為合理。只要手續資料齊全，辦理部門應承諾辦理期限，對于超期辦理的要說明原因，確是政府部門工作人員過失原因，造成抵押登記辦理超期限，應進行處罰以及公開致歉。

(二)房產、土地的登記合署辦公，減少企業、銀行多頭辦理情況，減少相應環節，努力提高辦公效率，改善行政形象

一是建立辦公大廳，多窗口聯合辦公，使得企業、銀行，在同一地點辦理房產、地產抵押登記手續。比如，企業、銀行營業執照、授權書等基礎資料可一式兩份，同一窗口提交，兩主管部門同時進行審核，再按先后順序予以審核辦理，從而提高效率。

二是設定部門領導審批簽字權限。對于金額較低的，可實行部門領導審批制度，或部門領導雙人簽字審批。對于涉及金額較高的，可以實行最高領導簽字審批。

三是對于需要單位最高領導審批的抵押登記，可以實行授權制。即若領導外出，必須對簽字權進行書面授權。為了進一步簡化手續，也可以簽署長期授權，但要建立領導外出登記薄，并且由內控部門予以定期檢查，以控風險。

(三)銀行、企業加強同抵押登記部門的溝通和培訓

一是銀行、企業方面應設立專職人員，或對相關客戶經理、財務人員進行定期培訓。使專職人員或被培訓人員熟悉房地產抵押的各項手續流程，制定辦理房地產抵押應注意細節問題手冊，對好的做法和經驗及時推廣和獎勵。

二是政府部門可應金融機構或企業的邀請，以講座、授課、座談等方式加強對房地產抵押辦理的宣傳，亦可減輕自身的工作壓力。房地產抵押管理部門可聯合印制下發學習宣傳手冊，建立網上預定、查詢辦理進度等，使辦事程序透明化，進一步提高政府部門形象。

三是銀行在制定借款合同以及抵押合同時，應加入相關條款，以減少法律風險，完善辦理流程。所以，銀企借款、抵押合同中應加入類似于“待房地產抵押他項權證辦理完畢，合同才可生效”的條款，以規避法律風險。

(特約編輯 張 勇)