那場(chǎng)未遠(yuǎn)去的噩夢(mèng) 你還記得嗎

當(dāng)喧嘩歸于沉寂，10多年前的那輪地產(chǎn)泡沫，最后留給海南的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800多億元積壓資金，當(dāng)時(shí)僅四大國(guó)有銀行的壞賬就高達(dá)300多億元。

約占海南全省總數(shù)的94%。許多停工的地基里因?yàn)殚L(zhǎng)年積水，甚至已成了人們垂釣的去處。

1988年，對(duì)海南而言是個(gè)特殊的年份，這一年它從廣東省的一個(gè)地級(jí)行政區(qū)搖身一變成為中國(guó)的第31個(gè)省級(jí)行政區(qū)，它也從一個(gè)“海外孤島”一躍成為中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。

深圳的成功就在眼前，也讓無數(shù)錯(cuò)過上一班特區(qū)列車的人對(duì)此充滿了期望。國(guó)家特地請(qǐng)來了日本的專家，為海南規(guī)劃未來20年的發(fā)展路徑。李立(化名)是當(dāng)年廣州國(guó)土規(guī)劃部門的一位規(guī)劃師，曾親身參與了這場(chǎng)規(guī)劃之爭(zhēng)。

“吵得很厲害?！崩盍⒒貞浧甬?dāng)年的特區(qū)發(fā)展藍(lán)圖時(shí)感概，日本專家為海南20年規(guī)劃了一條非常穩(wěn)健的道路，從農(nóng)業(yè)到工業(yè)，再到第三產(chǎn)業(yè)。對(duì)一個(gè)“處女地”而言，20年的騰飛時(shí)間已經(jīng)不慢。“但領(lǐng)導(dǎo)非常不滿意這樣的發(fā)展速度，因?yàn)榘催@套方案，海南要到2007年才能建立一套趕上廣州的經(jīng)濟(jì)體系?！崩盍⒄f道。

太慢了。在那個(gè)熱烈的年代，慢就意味著思想不開放，特別是深圳紅紅火火的時(shí)候?！叭毡緦＜艺J(rèn)為，深圳背靠香港，完全可以依靠香港的資金技術(shù)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。但海南不具備這個(gè)條件，只有通過穩(wěn)扎穩(wěn)打建立成體系的經(jīng)濟(jì)配套，才能吸引國(guó)外投資者的逐步進(jìn)入?！?/p>

最終年輕的海南沒有采取這一套方案，而是優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。1992年初，鄧公南巡之后，住房、醫(yī)療等全方位的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開始提速，而地產(chǎn)則成了在海南這個(gè)新建省份和最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)生根發(fā)芽的新興產(chǎn)業(yè)。

剛開始，海南發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的確也有其道理，當(dāng)年20萬大軍下海南，而彼時(shí)的?？谌丝诓坏?3萬。一夜間涌入海南的人實(shí)在太多了，1992年?？谝婚g100平方米的普通公寓，租金可以高達(dá)2000元。這給了海南拼命蓋房子的理由。

1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝;同年，?？谑薪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83%，另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了73.6%，地產(chǎn)是最大的經(jīng)濟(jì)推力——1992年，海南省財(cái)政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒(1996)》統(tǒng)計(jì)，1988年，海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短三年增長(zhǎng)超過4倍。

“并非完全是由于當(dāng)?shù)卣亩桃?，或者投資者的逐利心態(tài)?！崩盍?duì)于當(dāng)年的瘋狂有一套自己的看法，“關(guān)鍵是投資者的融資成本太低、資本方對(duì)于融資炒賣也沒有一定的規(guī)限。”

“在中國(guó)，人們沒錢才辦公司，沒資本才投資?！痹?jīng)的經(jīng)歷者馮侖調(diào)侃道。最簡(jiǎn)單的方法就是創(chuàng)造一個(gè)非常美麗的未來，然后向資本許諾高額的回報(bào)，在空手套到一大筆錢后，開始尋找投資項(xiàng)目。

馮侖1990年代到海南，與朋友湊了三萬塊錢，成立了一家注冊(cè)資金1000萬元的公司。然后在賬面上還剩幾百塊錢時(shí)，開始了他們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售。他們用“所謂”8棟別墅的地產(chǎn)項(xiàng)目吸引了500萬的資金，開始了當(dāng)年與許許多多投資人一樣的“擊鼓傳花”?！爸袊?guó)最大特區(qū)”的名號(hào)太吸引人了，全國(guó)的資金都在往海南涌?！澳菚r(shí)候拿錢容易得很。有關(guān)系的沒關(guān)系的，一個(gè)電話過去，銀行的職員就會(huì)來到你的辦公室，一天內(nèi)辦好所有貸款手續(xù)，然后2000萬到手了?！庇杏H歷者繪聲繪色地形容當(dāng)時(shí)的投資過程，在拿下2000萬資本后，這位投資者買下了一棟?？诘拇髽?，然后再以2600萬的價(jià)格賣出去。當(dāng)時(shí)以四大商業(yè)銀行為首，銀行資金、國(guó)企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億。

“沒人愿意做實(shí)業(yè)，稍微長(zhǎng)線些的投資也不會(huì)有人參與。”當(dāng)年一位千里迢迢來到海南的投資者表示，當(dāng)年他首先想到的是在海南經(jīng)營(yíng)一個(gè)肥料廠，因?yàn)楹Ｄ系募t土地需要大量的這種肥料。然而在他簽好項(xiàng)目、選定廠址、畫好圖紙后，還是決定放棄這個(gè)項(xiàng)目。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的房地產(chǎn)熱已經(jīng)起來了，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)流行的口號(hào)是“100%利潤(rùn)的項(xiàng)目我看不上”;相反肥料廠項(xiàng)目卻面臨許許多多的未知因素，例如，海南沒有核心技術(shù)，海南農(nóng)業(yè)不受重視等，兩相比較之下，他最后把資金投入了房地產(chǎn)。

其實(shí)不僅是農(nóng)業(yè)，當(dāng)時(shí)海南的工業(yè)配套也一直非常薄弱。1992年海南攜特區(qū)之名與蘇州爭(zhēng)奪工業(yè)園區(qū)，最終也是由于配套薄弱而敗北。因此在工業(yè)、農(nóng)業(yè)沒有好項(xiàng)目可以投資、而全國(guó)又有大量資金涌入海南的背景下，海南房地產(chǎn)成了最大的受益者。

高峰時(shí)期，這座總?cè)藬?shù)不過600來萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。精明的開發(fā)商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進(jìn)自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價(jià)抵押給銀行。由于投機(jī)性需求已經(jīng)占到了市場(chǎng)的70%以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計(jì)圖紙階段，就已經(jīng)被賣了好幾手，當(dāng)然價(jià)格也翻了幾倍。

終于，到了1993年6月，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè);次日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，出臺(tái)16條強(qiáng)力調(diào)控措施，包括嚴(yán)控信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。銀根開始全面緊縮。

一夜間風(fēng)聲鶴唳，資金鏈斷裂，大量開發(fā)商倒閉。房?jī)r(jià)地價(jià)直線下跌，1993年5000元每平方米的房子兩年后下跌到4000元，再過一年跌到2000元，到了1997年，同樣的房子已經(jīng)跌到了1000元以下。

隨著開發(fā)商的大量死亡，銀行成為海南最大的開發(fā)商，然而在銀行清理抵押品時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)所謂的高檔寫字樓通常都只是一個(gè)大坑。當(dāng)所有債權(quán)官司打完也執(zhí)行不了后，4大銀行處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司不得不上島了。即便如此，平均的資產(chǎn)償債率僅有6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅建行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)267個(gè)，報(bào)建面積760萬平方米，其中現(xiàn)房面積近8萬平方米，占海南房地產(chǎn)存量的20%，現(xiàn)金回收比例不足20%。

當(dāng)喧嘩歸于沉寂，10多年前的那輪地產(chǎn)泡沫，最后留給海南的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800多億元積壓資金，當(dāng)時(shí)僅四大國(guó)有銀行的壞賬就高達(dá)300多億元。而從1999年開始，海南用了整整八年時(shí)間才處理完積壓房地產(chǎn)的工作，而1990年代海南泡沫對(duì)金融界的影響持續(xù)至今。