物業管理資質的有關法律問題

有關物監管理企業的資質問題。目前的法律法規尚存在不明確的地方，那么在司法實踐當中對于現行法律法規該如何理解和運用

2007年10月1日起實施的《物權法》，從法律層面上對物業管理法律關系進行了規范。《物業管理條例》，《物業管理企業資質管理辦法》等下位法也根據《物權法》的規定作了相應的修改和調整。目前《北京市物業管理辦法》草案已公開征求意見完畢，即將出臺。那么，現行法規定的物業管理都有哪些模式，從事物業管理活動是否有門檻限制，應具備哪些條件，《物權法》第八十一條的規定是否意味著國家對物業管理資質的放開，由于目前相關法律法規尚未具體明確，因此在理解上容易產生誤區。本文將就上述問題展開分析和討論，并對物業管理糾紛所適用的法律規定和司法解釋進行歸納，希望能為讀者提供一些有價值的參考。

一 現行法關于“物業管理”的定義

討論物業管理有關法律問題，首先應明確現行法關于“物業管理”的定義。

修訂前的《物業管理條例》對于物業管理的定義是：業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。《物權法》的實施并未給物業管理帶來法律上的定義。《物權法》頒布之后，國務院對《物業管理條例》進行了修訂，對“物業管理”的概念作了相應修改，將其中的“物業管理企業”改稱為“物業服務企業”，突出了“服務”的理念。

2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業管理辦法(草案)》，面向社會公開征求意見，該草案對于物業管理的定義是：“對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”該定義涵蓋了非由物業服務企業進行物業管理的情形。

可見，我國目前關于“物業管理”尚無法律層面的定義，《物業管理條例》所指的“物業管理”，僅指業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，并依據合同對物業實施一系列管理活動的情形。《北京市物業管理辦法(草案)》在對物業管理進行定義時，沒有對提供物業服務的主體做出限定，其調整范圍大于《物業管理條例》。

二 《物權法》規定的三種物業管理模式

在《物權法》頒布之前，Ⅸ物業管理條例》只規定了一種管理模式，即由業主委員會同業主大會選聘的物業管理企業簽訂《物業管理合同》，由具有相應資質的物業管理企業進行物業管理。

《物權法》對物業管理模式進行了擴展，《物權法》第八十一條第一款規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”該條規定列出了三種物業管理模式：1、由業主自行管理；2、委托物業服務企業進行管理；3、委托“其他管理人”進行管理。

然而，《物權法》并未對業主自行管理和委托其他管理人進行管理的模式進行具體說明。修訂后的《物業管理條例》也沒有將業主白行管理以及委托其他管理人進行物業管理這兩種新的物業管理模式納入調整范圍，這就給人們全面理解《物權法》所規定的三種物業管理模式帶來一定困難。

實際上，對于前兩種物業管理模式，比較容易理解：由業主自行管理，是指由業委會或業主大會直接組織、聘請有關人員或委托專業服務企業對小區物業進行管理的模式；第二種管理模式是傳統的物業管理模式，即委托具有相應資質的物業服務企業進行物業管理，對于這種模式，目前有著較為完善的法律規范體系。就北京地區來講，《物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》、《北京市物業管理招標投標辦法》、《北京市物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》、《關于外地企業來京開展物業管理經營活動進行資質審核有關問題的通知》等一系列的規范性文件，對物業服務企業從資質審核、市場競爭、動態監管等各方面進行著調整和規范。只是對于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規尚無統一規定，理論、司法實踐當中眾說紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對“其他管理人”的問題繼續討論。

三、成為物業服務企業的條件

根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業從事物業管理活動的基本條件是：1、具有獨立的法人資格。因此，個人獨資企業、合伙企業不能登記為物業服務企業，以物業服務企業的名義從事物業管理服務；2、取得相應的物業管理資質。是指原建設部于2004年3月17日發布，2007年11月26日修改的Ⅸ物業管理企業資質管理辦法》，該辦法將物業服務企業分為三個資質等級，并以面積為標準，規定了每個資質等級可提供物業管理服務的范圍。

從上述規定可以看出，物業服務企業資質屬行政許可事項，該行政許可由《物業管理條例》設定，由國務院建設行政主管部門規定具體管理辦法。根據《物業管理條例》的規定，未取得相應資質及從事物業管理活動的，將會受到“沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款”的行政處罰，給業主造成損失的，還要依法承擔賠償責任。

四、如何理解“其他管理人”

究竟應如何界定“其他管理人”，《物權法》和修改后的《物業管理條例》都沒有明確說明，北京《物業管理辦法(草案)》中也未對“其他管理人”作出具體規定。那么，在實踐當中應如何理解呢?

(一)關于“其他管理人”的范圍

哪些個人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業資格的注冊物業管理師組織負責管理”。在審判實踐當中，2009年，某法院在對一起物業糾紛案件的判決書中認為：涉案的某物業服務有限公司沒有取得物業管理資質，但依據《物權法》的規定，可以認定為“其他管理人”。該判決實際上是將未取得物業管理資質而從事物業管理活動的企業認定為“其他管理人”。

值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業服務其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國范圍內，率先對《物權法》規定的“其他管理人”進行具體規定的規范性文件。根據該辦法，在成都從事物業管理服務的“其他管理人”，包括社區服務機構、民辦非經營性企業及由國家物業管理師、物業服務項目經理設立的個人獨資企業、合伙企業等組織。

筆者認為，雖然《物業管理條例》沒有將“其他管理人”納入調整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業管理條例》。根據《物業管理條例》的規定，從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。

可見，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業從事物業管理活動，必須取得相應的資質，并按照資質等級，開展相應的物業管理活動。否則，就違反了國家規范物業管理領域市場秩序的立法精神，將受到相應的行政處罰。因此，個人獨資企業和臺伙企業等不具有獨立法人資格的企業，則不能以物業服務企業或“其他管理人”的名義從事物業管理活動，《成都市物業服務其他管理人名錄管理暫行辦法》將個人獨資企業和合伙企業納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問題。

(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發的相應資質

根據《行政許可法》的規定，對于應當由國家統一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質的行政許可，只能由法律和行政法規設定。但我國目前在法律和行政法規層面，只對物業服務企業和從事物業管理的人員設定了行政許可，并未將“其他管理人”資質作為行政許可事項。即目前對于成為“其他管理人”的問題，沒有門檻限制。

(三)“其他管理人”所從事的物業管理活動是否有范圍限制

對此問題，目前法律和行政法規同樣沒有規定，全國范圍內僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業服務其他管理人名錄管理暫行辦法》進行了規定。但是，隨著物業管理法律規范的不斷出臺，對于“其他管理人”可從事的物業服務范圍，將會有明確的規定，這樣才能更好地與物業服務企業共同組成物業管理市場。

四、關于前期物業管理的規定

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業對小區進行的物業管理稱為前期物業管理。根據《物業管理條例》，建設單位應當與物業服務企業簽訂書面的《前期物業服務合同》，約定各方權利義務。《前期物業服務合同》約定的期限屆滿，或小區業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》生效時起，前期物業管理階段結束。

對于前期物業管理，《物業管理條例》第二十四條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。”

然而，《物權法》第八十一條第二款規定：“對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。”

這里不禁會讓人產生一個疑問：根據《物業管理條例》的規定，住宅的前期物業管理，要求建設單位“應當”(即只能)選聘具有相應資質等級的物業服務企業進行管理。而《物權法》卻規定，對建設單位聘清的物業服務企業或其他管理人，業主有權依法更換。一般來講，建設單位只在前期物業管理階段聘請物業管理人，那么此處《物權法》與《物業管理條例》的規定是否存在矛盾?

筆者認為，不致引起矛盾的理解是：對于住宅物業的前期物業管理，建設單位應當選聘具備相應資質的物業服務企業，而對于非住宅物業，則既可以選聘物業服務企業，也可以選聘其他管理人。

根據《北京市貫徹<物業管理條例>，的若干意見》的規定，自2003年12月1日起，凡申領《商品房預售許可證》的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位以及現售住宅的建設單位，應當選聘具有相應資質的物業管理企業。

五、不同物業管理模式下的法律適用

由于《物權法》、《物業管理條例》、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱《最高院物業服務糾紛解釋》)、《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》(下稱《北京高院物業管理糾紛意見》)等法律法規在調整范圍上存在差異，不同物業管理模式下產生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：

《物業管理條例》及配套的部門規章、政府規章和其他規范性文件的調整范圍僅限于“業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”

《最高院物業服務糾紛解釋》適用于物業服務糾紛案件，該司法解釋第十一條規定：“本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。”

《北京高院物業管理糾紛意見》不具有司法解釋的效力，但其可以指導北京地區人民法院的案件審理工作。根據《北京高院物業管理糾紛意見》第1條、第2條的規定，該意見適用于“居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛”，“不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。”因此，《北京高院物業管理糾紛意見》僅適用于北京地區人民法院審理的業主委托物業服務企業進行物業管理模式下產生的物業管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規定的情況下，應按法律和司法解釋的規定執行。

從上述分析中可知，對于北京地區來講，在《物權法》規定的三種物業管理模式下：1、選擇業主自行管理的，可以通過委托個人或專業服務公司對具體事項進行管理，受托人應符合從事具體委托事項的條件，如果產生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權法》，但不適用《物業管理條例》，也不適用《最高院物業服務糾紛解釋》和《北京高院物業管理糾紛意見》；2、對于具有獨立法人資格的企業從事物業管理活動的，則必須取得相應的資質等級，適用《物權法》、《物業管理條例》及有關部門規章、北京市的政府規章和其他規范性文件的規定，如果發生糾紛，適用《最高院物業服務糾紛解釋》和《北京高院物業管理糾紛意見》；3、不具備獨立法人資格的企業、非企業組織、自然人等從事物業管理活動的，在具體的從業資質和管理辦法等規定出臺之前，其與業主簽訂物業服務合同，所形成的法律關系屬一般民事法律關系，在糾紛解決時，不適用《物業管理條例》，也不適用《北京高院物業管理糾紛意見》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業服務糾紛解釋》。

(作者單位：中國法律咨詢中心)

鏈接 物業服務政策風向

目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業管理辦法(草案)》透露了物業服務市場的一些政策風向。歸納起來，政策突破主要體現在以下幾個方面：

1、業主大會有望成為法人

《草案》提出：“一個物業管理區域成立一個業主大會。具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。”這意味著除業主專有房屋可以進行登記外，類似車庫、會所等全體業主共有財產也可以進行登記，這一突破在全國尚屬首次。

2、政府將定期公布物業服務成本

《草案》針對目前物業服務中存在的一些爭議問題進行了法律約束。如市房屋行政主管部門應定期發布物業服務成本信息，物業服務企業應將“菜單式”服務在物業管理區域內顯著位置公示。物業服務收費可以采取包干制或者酬金制。實行酬金制的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，每年至少公示一次并接受業主核查。

3、原物業拒接交接可被罰三萬元

《草案》規定，物業服務合同終止后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等事由拒絕交接。原物業服務企業拒不撤出的，將被記人物業管理信用信息系統，并可處三萬元罰款。此外，原物業服務企業未撤出物業管理區域前，新物業服務企業強行接管的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期改正，記人物業管理信用信息系統，并可處三萬元罰款。

(整理：何佳艷)