國有企業所屬住宅小區物業經營管理淺析

張亞平

(西山煤電集團公司東曲礦,山西省古交市,030200)

★煤炭科技·地面工程及管理★

國有企業所屬住宅小區物業經營管理淺析

張亞平

(西山煤電集團公司東曲礦,山西省古交市,030200)

對國有企業物業管理在發展過程中遇到的突出問題進行了分析,剖析了問題產生的原因,指出國有企業所屬住宅小區物業公司向社會正規物業公司轉變的必然,在借鑒國內先進物業管理經驗的基礎上,提出了適應國有企業物業管理發展的經營管理實施建議。

物業管理 轉變思路 國有企業

改革開放以來,隨著我國經濟的迅速發展,國有企業在自身發展穩步進行的同時,給職工的生活水平帶來了翻天覆地的變化,職工們在物質條件逐漸充裕的情況下,對生活環境有了更高層次的要求,所以許多國有企業便把改善職工居住生活環境作為關心職工的一項福利來做,并逐步成立了自己的物業管理部門。

1 國有企業所屬住宅小區物業經營管理的現狀

由于國有企業職工住宅只有房屋所有權,沒有房屋土地和其公共部分土地使用權,住宅土地和其公共部分的土地使用權、公共設施設備的所有權都屬企業本身所有。因此,一般國有企業會把這種所謂的物業管理部門統一放到整個企業的后勤管理系統下,與房產、水暖、治安、綠化等其他職能部門并存。雖然被稱作物業公司,但實際上只是負責電費收繳和小區環境衛生清掃等工作,從正規意義上來說不屬于國家《物業管理條例》中所界定的物業公司。此類物業公司既不能對物業實施專業管理,更不能自主經營和收取管理費用。

2 國有企業所屬住宅小區物業管理在發展中顯現出來的共性問題

由于企業內部的物業公司在以往許多年的發展過程中都是依附于企業生存,但是自從2004年國家提出國有大中型企業主輔分離、輔業改制這一改制方案時,我們就應該清醒的認識到,主輔分離、自負盈虧是大勢所趨,是國有大中型企業發展的必經之路。因此,認清國有企業物業公司在多年管理中逐步顯現出來的共性問題是今后發展的關鍵。

2.1 歷史形成的“公家”觀念

國有企業職工住宅都歸“公家”所有,福利性質比較強,從維修房屋、疏通管道到美化環境、增添設施都是由“公家”出面解決,這種觀念在許多國有企業內沿用至今。物業公司作為后勤服務單位,如果從企業內部分離出來自負盈虧時,職工長期以來形成的觀念一時很難轉變,難以接受現行物業管理的各項費用,再加上都是本單位的老職工、困難戶,各項費用的收繳一定會成為一個大問題。所以,盡早轉變住戶的思想觀念是問題關鍵,也是國有企業物業公司成功轉型的一個重要因素。

2.2 “體制不順”導致許多工作都難以推進

物業公司在企業內部沒有“享受”到應有的待遇,所以物業公司一直處于“弱勢”地位,與本應在物業管理下的房產、水暖、綠化、治安等部門形成平級兄弟單位。面對搭建違章建筑、飼養家禽、破土種菜、堆放物品,甚至砸門和破墻出入小區等與物業管理相違背的事情,物業公司卻沒有權利管,僅有說教的權限,而沒有處罰權限。致使許多工作難以開展,經常出現扯皮、推諉現象,雖說有后勤部門統一監管,但因體制不順,成為多年來一直困擾國有企業住宅小區物業管理的難題。

2.3 落后的費用收繳方式

目前,許多國有企業物業公司收取各項費用時仍然沿用以前的“上門收費”方式,而且不收取物業費、電梯費等其他相關費用。小區住戶的電費、水費都是上門抄表計算收費,這樣既浪費人力、物力,更重要的是收費率達不到要求,而且經常會出現住戶“逃費”現象,導致企業每月需要補付虧空的水電費。如果不改變現有的收費方式,物業公司從企業分離出來后將很難生存。

2.4 國有企業物業“滯后”的服務

由于企業內部物業公司的工作人員大部分是正式工,領的是“死工資”,所以干多干少一個樣,久而久之形成“大鍋飯”的局面,吃不飽也餓不死,沒有工作積極性,服務質量自然就得不到保障。如果帶著這樣的服務質量和狀態與國企分離,那么國企這樣好的“東家”是很難再找到的。

以上幾點是總結國有企業住宅小區物業管理過程中發現的一些較為突出的共性問題,也是一直以來阻礙國有企業物業發展的重要因素。

3 對國有企業所屬住宅小區物業管理中存在問題的幾點建議

3.1 理順國有企業內部物業管理體制,賦予物業公司應有的職權

國有企業內部體制不順是阻礙物業公司發展的根本,俗話說,治標先治本,本乃萬物之根,即為根,那就說明它根深蒂固,如果這個根長的位置不對,那就需要下大力氣將它連根拔起?，F在國有企業內部的物業管理體制就需要上級領導下狠心進行理順。首先,應賦予物業公司應有的職權,將房產、水暖、綠化、治安等部門歸屬到物業管理旗下,由物業公司統一進行管理;其次,應明確各部門職權,使其既相互關聯又相互制約,使物業公司真正發揮出物業公司的作用。

3.2 轉變物業管理經營模式,逐步走向正規

隨著職工生活水平的不斷提高,以往的物業經營模式逐步被現代化、多元化的物業經營模式取代。高科技產品跨入人們的視線,電費、水費、暖氣費的收繳可以通過安裝磁卡表,統一到物業公司購買,這樣一來,既節省了人力、物力,又能通過儀表控制,達到提高收費率的目的。同時,還要不斷拓寬服務領域,成立專業的修繕服務隊,對小區臨時出現的問題可以進行及時的維修。如:房頂漏雨、下水不通、公共設施損壞等問題,物業公司都可以在第一時間解決。

3.3 實行分片承包管理,建立獎罰機制

把住宅小區內的清掃、綠籬、公共設施及其他服務地點,按照面積大小劃分成若干小區,讓專人進行承包管理,并把工資分配權交到承包人手上,允許他們對工資進行二次分配。由物業公司統一對承包人進行績效考核,先獎后罰。

4 其他亟待解決的問題

4.1 集貿市場問題

雖然這幾年國有企業對職工住宅小區管理做了大量的工作,投入大量資金對小區環境設施等方面進行建設,使小區整個面貌有了明顯的改變,但是還存在著許多的不足,特別是許多國有企業的住宅區與工業區沒有形成分割,也沒有專門的商業網點,因此流動人口多、游商小販多、交通便利的路邊,就形成了“馬路市場”,這種沒有獨立、規范的集貿市場,給小區管理帶來一定的難度。

4.2 小區內停車難、停車不安全的問題

隨著職工生活水平的提高,購買私家車成為許多家庭消費的首選,但有限的小區空地面積顯然已經不能滿足住戶停車的需要,車輛亂停亂放現象日益嚴重,今后車輛還會快速增加,小區停車難、停車不安全的問題已成為物業管理公司的一個難題。

5 結論

(1)隨著職工生活水平不斷的提高,居民們在物質條件逐漸充裕的情況下,對居住環境有了更高層次的要求,但國有企業現有的物業管理模式面臨淘汰。

(2)對國有企業物業公司在多年管理中逐步顯現出來的弊端,應及早做好準備、改變思路,轉變國有企業現有的物業管理經營模式,逐步走向正規。

[1]柴亮,劉洪玉.物業經營管理[M].北京:中國建筑工業出版社,2007

[2]張景伊,陳偉.物業管理基本制度與政策[M].北京:中國建筑工業出版社,2007

(責任編輯 宋瀟瀟)

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張亞平(1982-),女,畢業于遼寧省大連市輕工業學校,經濟員。