淺談房地產方向的工程管理

戴達人 長江大學城市建設學院

淺談房地產方向的工程管理

戴達人 長江大學城市建設學院

房地產項目的開發, 需要協調眾多部門、單位、工程技術人員以及廣大建筑工人,其工程管理更是涉及方方面面, 是一項龐大的系統工程，而其工程管理則是其中重要的環節。隨著社會的發展, 隨著人們生活水平的提高和科學技術的不斷進步, 房地產業中的工程管理必將面臨更多的挑戰，也必須要適應更多元化的需求。因此,房地產企業要不斷總結經驗教訓, 學習國外工程管理的先進模式，與國際接軌，才能創造出更多、更精良的工程項目。

房地產; 工程管理

房地產開發投資額巨大，技術復雜，是整個房地產運營過程中至關重要的環節，也是決定房地產企業經濟效益最重要的因素。而做好其工程管理又是實現企業利潤的不可缺少的部分，它可以幫助房地產企業實現產品和收益的最優化，具體表現為：在建筑上使用功能良好，外形美觀新穎，環境宜人，能充分滿足購房者的需求；在結構上安全可靠，符合國家有關標準；在經濟上達到“物美價廉”，在保證工程質量的前提下合理降低造價；在施工中能保證安全生產，不發生重大安全事故。做好房地產的工程管理，則能使房地產項目躍上一個新的臺階。

1 、房地產工程管理與一段工程管理的區別

業界通常所說的工程管理有兩種：一般的建筑施工單位和監理單位的工程管理與房地產工程管理，必須要厘清的是，這兩種說法是有區別的。

一、施工單位、監理單位的工程管理可稱之為一般工程管理，主要分為工程進度管理、工程質量管理、工程成本管理。

工程進度管理是管理項目施工過程，時間就是金錢，加快進度，節約工期，快速高效才能不被蓬勃發展的房地產市場所淘汰。工程項目的進度對房地產開發商的重要性是顯而易見的，如何做好進度管理是一項很重要的工作，并且應該從項目開始時就要重視。

工程質量管理是管理結果，工程質量是工程的根本，只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義。一個項目的工程質量也是房地產開發商生存的根本，因為工程質量的好壞直接影響到產品的銷售，是開發商樹立品牌形象的重要影響因素，與其聲譽與發展緊密相關，而且工程質量一旦出現問題，修復很困難，嚴重影響工期，而且會增加投資成本。

工程成本管理是管理工程的造價，合理控制工程造價，不但可使房地產開發追求最大利潤，更能加大房地產的市場競爭力。成本控制的關鍵，一是要合理控制工程洽商，二是必須嚴格審查承包商的索賠要求，三是要做好材料的加工訂貨。

在工程實踐中，工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理三者既相互對立，又相互統一：如果要縮短開發周期，加快進度，就可能影響工程質量和增加投資；如果要得到較高的工程質量，就要增加投資，多花時間；如果要節約投資就可能影響到工程的質量，或者降低功能配置。所以說三者之間存在著對立的關系，但同時三者之間又有其統一的方面。提高工程質量標準和功能配置在增加一次性投資和建設周期的同時，節約了項目建成后的周轉費、延期費和維修費，從而能獲得更高的投資回報；增加了開發的投資，在增加投資成本的同時，促進工程建設進度，縮短開發周期，提前了投資的回收期，項目全周期效益得到了提高，更有利于企業的可持續發展；如果將進度計劃定的科學合理，并執行得力的話，在有效縮短建設工期的同時，也會獲得較好的工程質量，投入較低的工程費用。可見在工程管理中應充分協調好三者之間的關系是一般工程管理中的關鍵。

二、相對而言，房地產工程管理則是指將房地產項目的各類工程設計變為實體的全過程的管理，它包括了更多的管理要素，是專門針對房地產開發企業而言的，其內容涵蓋面更廣，且與一般工程管理關注的角度不同，采取的方式也不同。

具體來講，在業務上，它包含了規劃管理、設計管理、施工管理等內容。涉及的單位有設計、施工、質量監督等。關系到的相關部門有土地、規劃、建設、環保、人防、園林等等。在施工技術上沒有一般工程管理的要求高，但從管理的層面上來說，房地產工程管理更宏觀、涉及面更廣。在工程進度控制方面，房地產工程管理需要從業主宏觀控制的角度上，對整個項目的實施進行全面布置；在工程技術管理方面，其任務是將營銷理念轉化為工程技術參數，然后按照確定的技術參數進行招標、施工，生產出來的產品必須符合營銷意圖；在工程成本控制方面，更需要關注的是項目的投資回報成本；在工程質量控制方面，主要是要考慮消費者對產品的要求。就工程管理過程而言，房地產工程管理的過程要貫穿地質勘探、施工圖設計與審查、工程報建、工程招投標、全面施工，竣工驗收和結算等環節。可見，房地產工程管理不僅僅是施工階段的現場管理，還包括工程全面施工前的各項前期工作和房地產項目的營銷及其售后服務：前期工作質量的好壞，會直接影響到現場施工等后續工作能否順利開展，后期的營銷及售后服務關系到企業的最直接的利潤。

2 、目前房地產工程管理遇到的新問題及對策

近幾年的房地廠開發項目在規模、技術以及環境問題等方面都已經發生了質的變化，但許多企業無論是對施工階段的管理，還是涉及可行性研究、招投標、施工、商業運作等方面都缺乏有效的管理方法和模式。許多房地產開發企業在房地產開發過程中存在盲目性，在眼前利益的驅動下，項目上馬缺乏長遠規劃。在工程管理過程中亦缺乏計劃，更缺乏合理的決策和管理。有些即使制定了所謂的計劃，也只是流于形式，從而無法進行目標的全過程動態管理。而我國的房地產企業由于技術水平與能力較弱，往往很難在質量要求嚴格、技術要求復雜和科技含量高的項目領域占據一席之地。許多可以通過信息化產品與服務輕易完成的工作仍然要靠人工來完成，以致在項目信息的收集方面往往不夠全面，對房地產市場的行情做出不準確的判斷，從而給企業造成損失。而且，當今房地產開發企業中項目管理水平低下，項目管理人員匱乏的現象很普遍，這直接導致了不少房地產開發項目存在著不少質量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝通的現象。

這些問題都是房地產企業發展到現階段不得不克服的瓶頸，而不斷增強企業的核心競爭力則被普遍認為是解決這些問題的根本。提高企業的核心競爭力可以是引進人才，可以是實用先進技術，亦可以是自主創新，當然，更重要的是增強組織力，即在最合適的時間、空間，使各種資源達到最低的投入，創造最大的效益。追求1+1＞2，而不是5+5＜10。這就意味著房地產企業在承包項目時必須結合自身情況，制定一套行之有效的經營管理機制。

同時，我們可以看到一些發達國家的房地產工程管理經過了百余年甚至數百年的發展歷程，其運作模式已經相當規范和成熟，我國的房地產行業學習、借鑒別人的先進經驗，對行業的發展是益處頗多的。例如，國外項目業主方一般不會出現在項目的工程管理體系中，而是選擇專業的顧問公司作為業主代表全面控制項目運作，依托于顧問公司本身已經形成的一套高度專業化的管理模式和體系，業主的角色就是支付資金和接收成品工程。這與國內的房地產企業有很大不同。又比如，國內建設項目片面追求利潤最大化而對原設計不加限制地更改，使設計師忙于應付而無法充分發揮自己的設計理念。在國外，業主對設計師的意見往往采取非常尊重的態度，給設計者發揮靈感的空間，更容易出現讓人耳目一新的優秀建筑作品。

總結

中國房地產業的發展已經進入了一個新的歷史時期，市場規模不斷擴大，企業間的競爭也越發地激烈。面對這樣的新形勢，做好工程管理是房地產企業生存的根本，也是提升其競爭力，實現可持續發展的關鍵。

10.3969/j.issn.1001-8972.2010.21.019