運用財政政策可遏制高房價

彭 剛

需要制定不同的政策

面對一路飆升的房價，全國人大常委會委員、全國人大財政經濟委員會副主任委員吳曉靈表示，談到房價應該從以下幾個方面來界定。首先，要使住房制度有一個好的設計，哪些人是要靠政府給予其最低保障，哪些人要通過政府適當地補貼，解決其住房問題。而哪些人是完全可以靠市場化的方式來解決住房的問題。在住房問題上，如果把以上三類人界定清楚的話，那么就出現了一個土地供應制的問題，我們要向保障型住房供應多少土地，向補貼型住房供應多少土地，商品房要供應多少土地?針對這三類不同的人群，要制定不同的金融政策。

吳曉靈表示，解決好這幾個方面的問題，才能談到怎樣調控房價的問題。也就是說，如果我們可以用這三個制度的配套，解決好最低保障人口的住房問題和一般老百姓的住房問題，那么再高的商品房的價格也不必進行調控，可以完全由市場來決定。房價的問題折射出的是我國的住房制度問題、土地供應制度問題和金融制度的問題。當然在土地制度問題中，要想解決的話，最主要的還是要解決地方政府的土地財政的問題。如果我們不把中央政府和地方政府的事權、財力劃分更加對稱，地方政府的財政過多地依靠土地出讓收入的話，高房價的問題也是很難解決的。

去年底，住建部、國土資源部、財政部等多個部委近半個月的時間里，緊鑼密鼓地出臺了若干房地產調控政策。從“營業稅征收2改5”到“國四條”，再到“拿地首付不低于50％”。從“5年內普通住房轉讓差額征收營業稅”再到“督辦全國18宗房地產閑置土地”。而這一系列始于去年12月9日國務院常務會議的政策，在時間上不可謂不緊，在力度上不可謂不強。

人們更多地關心此輪地產調控究竟走向何方?為此，筆者走訪了數位專家，其中，“后續樓市政策會進一步保障民生”成為專家們的共識。

房地產是經濟增長中投資和消費兩駕“馬車”的重要支撐點，并且在應對此次百年一遇金融危機進程中，充分發揮了穩定經濟信心的“定心丸”作用。近期，一系列政策的出臺說明相關部門意識到，房地產在國家戰略發展中需要更加注重保障民生。“在接下來的政策里，應該還會側重民生，充分重視房地產對于和諧社會的‘穩定器作用。”一位不愿具名的房地產行業專家說。

中信建投某營業部的趙主管表示，最近推出的兩項政策都直指土地市場，可以說是相關部門要從源頭開始整頓房地產市場。不過現在出臺的政策比較偏向短期效果，如果能繼續出臺一系列相關政策細則，可能會達到一個比較理想的長期效果。

據悉，今年全國各地預計共建設廉租房、經濟適用房超過390萬套，保障性安居工程規模創歷年之最。中央用于保障性安居工程的資金達到493億元，較上年增長171％。由此看出，房地產“保民生”的作用已經開始發揮并將繼續深入。住建部一位專家亦稱，未來保障性住房水平線上移，擴大保障對象是趨勢。“無論是經濟適用房標準放寬，還是公共租賃住房的建設，都有利于‘夾心層百姓解決住房問題。”

樓市撥亂反正的看點

有人曾挪揄道：全球性的經濟危機無疑該是最重要的新聞之一了，而如果要再有個經濟危機下因禍得福的評比的話，中國樓市該拿個獎項回來。去年初的中國樓市還是一片的打折聲，隨著救市信貸政策的放松，樓市隨之轉暖，小陽春很快就轉成了熱火朝天。救市本來沒有救樓市的意思，因為國家強調的一直是為中小企業加大放貸力度，但是對銀行來說更看重的是資金的安全性和經濟效益，所以比較起來，量大、安全的房地產行業成了資金流人的重要方向。

但是，今年的救市政策和方向將會發生很大的變化，一味地放貸對宏觀經濟來講存在很大的危險性，另一方面靠投資啟動內需事實上效果不大。因此，進行緊縮信貸、加大結構調整是不可避免的了。

今年的樓市將會上演一場撥亂反正的好戲。主要看點是：

保障性住房建設將加大力度，去年的保障房計劃只完成30％多一點，與火熱的樓市不相稱。這一熱一冷其實也是造成房價邪漲、樓市泡沫的重要原因之一。不能按照國家計劃完成保障房建設，今年的人大必然會有代表提出質疑，任何解釋都解釋不了這個問題，任何理由都不是理由。

房價上漲的一般理由是土地稀缺性，但是這點國土部不承認土地造成房價上漲，所以今年一方面會繼續加大土地投放量。另一方面將會對開發商圈地進行整頓。清理土地不缺少法律和政策，關鍵是持有土地的開發商勢力太大，有關部門難有作為。但是現在動輒幾十平方公里的囤地行為和倒地比蓋樓賺錢的情況，已經發展到忍無可忍的程度。

有人表示，中國樓市已經不缺少政策，也不缺少法律條文，缺少的是強有力的執行行動。不管是土地的、房價的、信貸的、市場方面的其實已經很多了，所以今年應該是政策梳理執行年，各方面的政策被重新開封，會亮起一道道樓市調控的風景線。

同時，出臺物業稅試點是可能的，現在有物權法卻沒有物業稅是不合理的。像中國現在這樣的房地產狀況，歷史上沒有過，世界其他地方也沒有。世界其他國家，包括西方發達國家的自有房率都落后中國好幾成。現在我們的樓市火爆的原因何在?導火索在哪里?購房倒賣，買房的目的是為了升值。所謂的投資也是在賭房價上升，而不是傳統意義上的出租房回報投資。為什么會出現這種情況，按照其他國家的情況看，就是缺少物業稅的約束。2009年，70個城市土地出讓總收入翻番，杭州、上海、北京獲前三甲，而這些沿海城市也是受到出口下降沖擊較大的城市。中國的房地產業已形成惡性循環。出于地方財政收支的考慮，政府不得不力保房地產，房價高漲催生了資產泡沫，使中國實體經濟未富先衰。推出物業稅不僅是對房地產投資者的沖擊，也是對政府的約束，物業稅絕不僅是政府收入的增加。讓地方政府坐收稅收與土地出讓收入的雙重紅利，而是對土地出讓經濟的約束，是建立公共財政的開端，是稅收公平性的體現。

都說樓市調控的難點在地方政府，地方政府的土地財政直接導致了地價的攀升。地方政府不是靠稅收生存，而是吃祖宗留下、子孫還要賴以生存的土地維持，這有點缺少歷史責任了。土地賣完了怎么辦?土地賣到沒有人買了怎么辦?不能把土地賣完了，都蓋房子吧?

運用財政政策，替代行政控制

房價回歸理性，是啟動正常消費的基礎。其實，從2001年到2008年，消費價格指數是漲得很快的。中間因為政府的調控，房地產的價格曾經漲幅下降了一些。現在來看在高房價帶動下。住宅面積的投入是越來越大了。我們不妨回過頭來看，2004年9月份之前銷售面積、竣工面積差別不是很大的。但是從2004年之后一直到現在，特別是2007年

5月份的時候，應該說竣工面積比銷售面積有大幅度的上升。

房價回調中面臨的問題牽扯到方方面面。其中房價降了以后就會出現退房、斷供，這是很大的問題。其實，這個不會成為一個很大的動因。因為我們現在是商品社會，我們要信守合同。所以，萬科在降價的時候，有人要求給他補差。而萬科的態度是遵守了信守的精神的，只要銷售的時候沒有誤導，沒有欺詐，買房人應該對自己的行為負責任。還有斷供，如果你這樣做的話，除非是什么情況?除非是你今后永遠不和金融機構打交道。如果你想在自己信用記錄上抹上一個污點的話，以后你的這個不良記錄，誰也不敢給你信用卡，也不敢再給你貸款。因而退房和斷供都會使消費者付出巨大的信用代價。

房價回調會不會對信貸危機產生重大的沖擊呢?有人認為如果房價下調太多了，就會引起大量的不良貸款。據有關消息顯示，2007年個人住房貸款有了一個陡升，2007年之后有了一個下降。到了現在，開發商貸款是6.64％，個人住房貸款是11％。2007年這兩項貸款全部增量占整個住房貸款余額是多少?開發商是18.3％，個人是23.3％。即使2007年發放個人按揭貸款全部壞賬，也只有23.3％，也沒有對銀行的貸款產生那么大的沖擊。有的時候有的房地產商為了促銷，他會用貸款幫助客戶首付，這會出現零首付的情況，但這畢竟是鳳毛麟角。另外，房地產回調會沖擊地方政府的財政預算收入，造成地方財政風險。而且銀行發放了很多基礎設施貸款，都是以政府的隱性擔保發放的，而政府的隱性擔保還款來源是什么?是土地收入。所以我們看到，在調控過程中，中央政府遠沒有地方政府著急。

面對如此情況，怎么樣完善房地產調控政策呢?吳曉靈表示：住宅房地產是一個非常復雜的問題，首先要解決我們國家的土地供應制度的問題。我們的土地供應制度存在很大的缺陷。第二個是確定我們國家的住房制度，國家到底給什么樣的^保證，通過什么樣的優惠政策給予適當的補助。她認為，我們國家在住房制度上還沒有一個非常清晰的政策決定。大家可以看到現在房地產調控的時候，文件當中各式各樣的名詞，經濟適用房，廉租房，高檔商品房等等。她認為其實應該分三類：一是針對最有困難人群的廉租房。二是經濟適用房，這群人直該占到大多數。然后剩下的一部分應該完全是商品房。只要房子好，價格高，人家愿意買，就讓他買去，政府不要基操心。

財政政策是調整市場走向的關鍵。

第一，要調整地方和中央財政的劃分，從機制上保證土地利用規劃，和城市建設規劃的嚴肅性。因為現在很多地方政府，一個書記上臺就把城市規劃做一個修正，這個過程中就有很多的矛盾，這里最主要的問題是現在地方財政，就是地方政府承擔的事情遠遠超出他現在可支配的財力。因而推動財政體制的改革，是解決問題非常重要的一環。

第二，降低交易環節費用，盡快明確開征物業稅的時間，加大房地產持有費用，合理引導消費。其實政府應該做的事情，就是提供一個公平、穩定的市場環境，讓利益主體根據自身的情況來選擇。如果開征物業費的話，就會讓一些人考慮到，“我買這個房子，是否用得起。”只要物業稅出來了，購房者就會掂量掂量我是住60平米的房子，還是住120平米的房子。

第三，要加大廉租房的建設投入，嚴控建筑50平米以下的，而且廉租房應該是“補人頭不補磚頭”。如果你剛剛參加工作，不愿意付市場租金就可以住到廉租房里去。而廉租房應該是按市場價格收租金。誰困難付不起市場租金，就要領到貨幣補貼。收入一提高了，補貼自然就停止了，這樣就有利于提高廉租房的使用效率。

另外，要提高公職人員住房貨幣補貼的標準，同時將其納入統一的經濟適用房的建設和房屋出售、出租制度之內。防止產生新的社會不公。很多的房子周邊已經是一萬一平米了，政府公務員拿到的經濟適用房只有四千，這就難免造成腐敗。同時，改革土地供應制度、對廉租房和經濟適用房的用地實行限房價，限戶型面積的拍賣制度。

最后，要用按揭貸款利息稅收抵扣制度和利息補貼制度鼓勵居民一定面積的住房自住需求。應該把住房優惠政策從信貸方面解放出來。如果有的人不夠納入條件，怎么辦呢?就給他按揭貸款的利息補貼。這個政策一出臺，大多數^會愿意到稅務機關去登記。信貸絕對不能過度投入到房地產領域去的，房地產的泡沫誰能吹出來?只有銀行給購房者貸款。本來只有10萬塊錢購買力的人，因為銀行貸給100萬，他就變成擁有110萬的購買力了。信貸的杠桿率是必須控制的。這次世界經濟危機，就是金融業實行了過高的杠桿率。次貸的形成就是百分之百的貸款，零首付。

對多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產泡沫的關鍵。大家都說，國家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不應該出臺這個具體的比例數，這個比例數應該是商業銀行出于風險控制自覺提出來的比例。而對于投資性購房應該視同企業，不低于30％的自有資本比例。對于投資性購房，應該和個體戶的性質是一樣的，而且應該視同一個企業來對待。讓利率回歸市場利率，有利控制金融風險。商業銀行應該了解你的客戶，應該知道你的客戶有多大的風險，應該根據客戶的風險確定利率。決定貸款利率和首付比例的因素。也應該是商業銀行出于風險來決定的，利率的高低也應該是商業銀行出于風險決定的。決定這些的因素是什么呢?是首次購買?是投資?還是自住?商業銀行應該根據客戶的情況自主來決定，不要拿著首付比例和利率去惡性競爭。現在各家商業銀行為什么不出細則?就怕細則嚴了以后，把客戶擠走了。松了，又不符合中央的政策規定。

據悉，高房價已經成為拉動內需的最大阻力。拉動內需，不能單單靠房地產，中國是一個有13億人口的大市場，自己都可以完成自我循環。和其他國家不一樣的是，我們國家還是一個發展中國，只要我們的政策正確，我們就能夠啟動內需，就能夠讓中國經濟平穩發展。

觀點

社科院經濟研究所調研員韓孟：

制定政策的同時，要有系列細則的推出，形成完善的配套措施，才有可能真正保民生。從出臺的土地政策能看出一些：土地是緊缺資源，我國又處在城市化快速發展中，土地還是政府的財政來源。這也能看出相關部門要整頓房地產市場所需的決心和力度。

中國銀行全球金融市場部宏觀經濟分析師石磊：

這一輪回升能持續多久呢?短期內取決于貨幣政策是否能夠持續放松，長期則取決于中國居民可支配收入是否能夠跟上房價增長的步伐。目前，中國居民的可支配收入遠遠跟不上商品房價格上漲的速度。如果中國統計局像美國一樣編制一個家庭房價承受能力指數，恐怕這一指數早就掉頭向下了。

著名經濟評論人葉檀：

物業稅的推出，意味著投資性購房將遭到毀滅性打擊，物業稅推出之時就是房價暴跌之日。開征物業稅還意味著地方政府角色的轉變，地力‘政府現在是地方國企的掌門人，是地方土地的壟斷者。收取物業稅之后，地方政府從土地市場的重要交易者轉型為市場的監管者，他們所得到的最大收入不應該來自于土地出讓收入，而應該來自于稅收收入，所以開征物業稅是厘清地方政府身份的一個契機。