從稅收籌劃角度對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的兩種處置方法比較

深圳市曼其投資發(fā)展有限公司 馬海英

隨著金融危機(jī)頻現(xiàn)、通貨膨脹預(yù)期逐漸加劇，投資性房地產(chǎn)成為企業(yè)以賺取租金或資本保值增值的一個(gè)重要渠道。在投資前，做好投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確定，對今后的合理避稅會(huì)起到非常重要的作用。

案例：2000年，A公司持有B公司100%的股權(quán)，B公司以銀行存款2000萬元，購買一棟10000平方米的7層寫字樓，B公司的營業(yè)范圍為此寫字樓的出租、管理，兼有一些零星的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。至2010年，該寫字樓的市場公允價(jià)值為1.5億元，有C公司愿意以1.5億元購買此物業(yè)。由于對房地產(chǎn)市場看跌，B公司決定售出該寫字樓。

從不同的產(chǎn)權(quán)角度出售該物業(yè)，會(huì)有不同的會(huì)計(jì)處理方法、會(huì)涉及到不同的稅種，其稅負(fù)也有巨大的差異。

一、僅從B公司角度，出售該寫字樓

2000年，B公司以銀行存款2000萬元，購買一棟10000平方米的7層寫字樓，假定2001年開始提折舊，按照20年計(jì)提，無殘值，每年折舊費(fèi)用100萬元。

2000年購入時(shí)，B公司分錄：

借：固定資產(chǎn)——S大廈2000

貸：銀行存款 2000

根據(jù)2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)》，為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。因此，將該物業(yè)在固定資產(chǎn)中進(jìn)行重分類。

借：投資性房地產(chǎn)2000

貸：固定資產(chǎn)——S大廈2000

投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量，為了表述簡便，我們采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》。

2001-2009年每年折舊分錄：

借：營業(yè)成本 100

貸：累計(jì)折舊100

假設(shè)，2010年初，以B公司名義出售該寫字樓，銷售價(jià)格為1.5億。需要繳納的稅種會(huì)涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅(假設(shè)無以前年度虧損可以抵免)

營業(yè)稅：稅率5%，營業(yè)稅為750萬

城建稅及教育費(fèi)附加（按照全國統(tǒng)一稅率記）：稅率10%，稅額為75萬

印花稅：稅率萬分之五，稅額為7.5萬

土地增值稅：扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)此案例情況，扣除項(xiàng)目=購買原價(jià)及當(dāng)時(shí)稅費(fèi)2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元

銷售額1.5億元，增值額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過扣除項(xiàng)目的200%。為此，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算選擇最高檔。

土地增值稅=（15000-2832.5）*60%-2832.5*35%=6309.1萬元

B公司的會(huì)計(jì)分錄為：

1.相關(guān)稅費(fèi)支出

2.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分錄

借：其他應(yīng)收款——C公司15000

累計(jì)折舊900（2010年折舊忽略不計(jì)）

貸：投資性房地產(chǎn)2000

營業(yè)外收入13900

3.此項(xiàng)交易給B公司帶來的凈收益

稅前收益為營業(yè)外收入-繳納的稅費(fèi)=13900-7141.6=6758.4萬元

所得稅后凈收益為6758.4*（1-25%）=5068.8萬元

4.此項(xiàng)交易給A公司帶來的凈收益

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長期股權(quán)投資》規(guī)定，投資企業(yè)對子公司的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)采用本準(zhǔn)則規(guī)定的成本法核算。

假設(shè)2000年，A公司對B公司的投資為2000萬元

借：長期股權(quán)投資——B公司2000

貸：銀行存款 2000

假設(shè)寫字樓出售后，B公司全部利潤以現(xiàn)金形式劃入A公司

借：長期股權(quán)投資——B公司5068.8

貸：投資收益5068.8

根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，此項(xiàng)投資收益可不必再繳納所得稅，因此，A公司的凈收益5068.8萬元。

我們可以看到，由于國家對房地產(chǎn)價(jià)格的稅收調(diào)控目前主要體現(xiàn)在土地增值稅上，因此，B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關(guān)稅收，盡管稅前利潤有1.39億，但稅后凈利只有5000多萬元。所以，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不正面觸及國家的房地產(chǎn)交易稅收，將是合理避稅的有效手段。

二、從A公司轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)的角度，轉(zhuǎn)讓寫字樓

B公司是A公司的全資子公司，B公司的主要資產(chǎn)就是這棟寫字樓，主要業(yè)務(wù)也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業(yè)管理工作。為此，C公司如果想得到這棟寫字樓，既可以從B手中直接購買，又可以通過A公司購得B公司100%股權(quán)，從而取得寫字樓的所有權(quán)。

B公司資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項(xiàng)目簡表

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寫字樓的賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異為15000-（2000-900）=13900萬元

B公司的公允價(jià)值因此也可以調(diào)增13900萬元，B公司的公允價(jià)值為1.64億元。

假設(shè)C公司以1.64億元的價(jià)格收購B公司，A公司需要繳納的稅費(fèi)、分錄如下：

A公司需要交的稅費(fèi)：印花稅（稅率萬分之五）和企業(yè)所得稅（稅率25%）會(huì)計(jì)分錄：

借：營業(yè)外支出 8.2

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—印花稅8.2

A公司出售B公司股權(quán)的分錄

借：其他應(yīng)收款——C公司16400

貸：長期股權(quán)投資—B公司2000

營業(yè)外收入14400

A公司的凈收益：

A公司收益=營業(yè)外收入-營業(yè)外支出=14400-8.2=14391.8萬元

A公司所得稅后凈收益=14391.8*（1-25%）=10793.85萬元

三、兩種運(yùn)作方法的比較

方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司；

方案二、A公司將B公司100%股權(quán)，以1.64億元價(jià)格賣給C公司。

（一）公司A公司角度看

毋庸置疑，肯定是通過出售B公司股權(quán)的方法轉(zhuǎn)讓寫字樓，使得A公司的凈收益大，其凈收益為10793.85萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達(dá)5000萬元。

（二）從購買方C公司的角度看

從B公司手里直接買入寫字樓，出資1.5億元；從A公司購買B公司100%股權(quán)，間接控制寫字樓，出資1.64億元。表面上看起來，C公司肯定是要選擇方案一的，實(shí)際上，選擇方案二，對C公司來說是利弊兼有，甚至可以說是利大于弊。

1.買價(jià)高，占用資金量大

表面上是這樣，但是，通過我們對A公司的利益分析，A公司會(huì)明顯偏好方案二，這樣，C公司變有了很大的議價(jià)空間，這個(gè)空間高達(dá)5000萬元。這無疑對C公司來說是重大利好。

2.收購B公司股權(quán)，可能存在極大的不確定風(fēng)險(xiǎn)

在C公司對B公司的并購中，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是資產(chǎn)不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，由于并購雙方信息不對稱，可能給C公司帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。C公司可以通過請權(quán)威中介機(jī)構(gòu)審計(jì)B公司賬目、將即將收購消息對外公布等方式，盡量將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。這是采用方案二的最大缺陷。

3.產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)延續(xù)，同樣利于將來C公司將寫字樓轉(zhuǎn)讓

C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權(quán)，使A公司的收益達(dá)到了最大化，同樣，將來，一旦房產(chǎn)大幅增值，C公司也可以用同樣的方式獲利。

四、建議

對于投資性房地產(chǎn)，公司最好將每一個(gè)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)注冊一個(gè)子公司，這樣，便于對投資性房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作，獨(dú)立核算，尤其對今后的處置時(shí)合理避稅產(chǎn)生有利的影響。由單獨(dú)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變成100%子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，對企業(yè)節(jié)稅作用很大。

[1]財(cái)政部.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006——中華人民共和國財(cái)政部制定》,經(jīng)濟(jì)科出版社，2006；2

[2]劉文歡.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式分析，《財(cái)會(huì)通訊(學(xué)術(shù)版)》，2007.11

[3]田秀群.公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)核算問題探討[J].財(cái)會(huì)月刊.2009.04

[4]李孟林.投資性房地產(chǎn)若干問題淺析[J].財(cái)會(huì)月刊（綜合版）.2009.01