基于績效棱柱模型的房地產企業績效戰略探討

張澤穎

（重慶教育學院 重慶 400067）

基于績效棱柱模型的房地產企業績效戰略探討

張澤穎

（重慶教育學院 重慶 400067）

房地產企業是由諸多相關要素構成的，要素的提供者是企業的利益主體，長期以來僅僅局限于股東，其他利益相關者被忽視。基于績效棱柱模型的房地產企業績效戰略，是以利益相關者滿意為目標，從企業戰略出發，設定滿足各利益相關者的戰略、指標和測量，并通過矯正行動實現從測量到管理的超越。本文對基于績效棱柱模型的房地產企業績效戰略、指標體系及測量進行了探討。

房地產企業；績效棱柱；戰略；指標；測量

績效是指為實現既定企業目標，經系統運作后財務業績與非財務業績的提升。企業戰略是指企業確定其戰略目標，為保證目標的正確落實和實現進行策劃，并依靠企業能力將這種策劃和決策付諸實施，以及在實施過程中進行控制和測評的一個動態管理過程。企業的績效戰略管理有多種管理范式可以遵循，目前國內房地產業多采用1992年卡普蘭和諾頓提出的“平衡計分卡”（簡稱BSC）。“平衡計分卡”是一個處理財務、客戶、內部流程和學習與成長等四個維度平衡關系的方法，解決了企業戰略、業績和評價指標之間的聯系與平衡問題。但有學者認為：BSC“偏重于股東，而未涉及員工和供應商的貢獻；沒有提到特殊業績指標的選擇以及業績目標的作用”，“1998年，Claude Lewy和 Lex du Mee1注意到，70%的計分卡實施失敗”。2000年安迪·尼利等提出了績效棱柱模型，其思想基礎是利益相關者的價值最大化，既考慮利益相關者的滿意程度，又考慮利益相關者的貢獻，將企業的戰略、流程與能力進行整合，重新認識績效管理的起點，實現了績效管理理念新的突破。

1 績效棱柱模型簡介

績效棱柱模型是一個三維框架模型，設計者以三棱柱的頂底兩面代表利益相關者的滿意與貢獻，三個側面分別代表企業戰略、業務流程和組織能力。基于模型結構，績效棱柱模型有五個主要方面：

利益相關者滿意——誰是利益相關者，它們的愿望和要求是什么？

利益相關者的貢獻——企業要從利益相關者那里獲得什么？

戰略——企業該執行什么戰略來滿足利益相關者的需求，同時也滿足自身的需求？

流程——企業管理需要什么樣的流程來執行企業的戰略？

能力——企業需要什么樣的能力來運作這些流程？

模型的五個方面呈現因果邏輯關系，模型以實現相關者利益為績效目標規劃企業戰略，并以能力為基礎，通過規范的流程來實施戰略，從而滿足相關者的利益需求。同時，戰略、流程和能力之間應相互適應和匹配，有多大能力辦多大的事，實現多大的戰略目標。

2 基于績效棱柱模型的房地產企業利益相關者滿意的企業戰略

基于利益相關者的戰略管理觀點強調利益相關者在企業戰略分析、規劃和實施中的作用。利益相關者是企業的利益主體，這個主體既包括作出股本投資的股東，也包括作出專用資產投資的其他利益相關者，如員工、客戶、債權人、政府、供應商和社區等。績效棱柱模型正是把利益相關者的滿意作為績效戰略目標，以圖實現股東在內的利益相關者共同利益的最大化。

房地產企業的利益相關者分別為企業貢獻了不同要素，其需求的形式也是不盡相同的，因此，企業實現它們需求的戰略也是多樣的，主要利益相關者滿意的戰略如下：

（1）股東滿意的企業戰略。股東是企業權重最大的利益相關者，股東滿意的不僅僅是紅利，更重要的是企業價值，擴張是股東滿意的最重要戰略，擴張包括對外擴張與內在擴張兩個方面。對外擴張戰略包括：股份上市、重組、并購、定向增發、增持回購、引入戰略合作者等，對外擴張戰略事關重大，尤其應充分評估。內在增長戰略包括：持續增長戰略（如萬科持續增長戰略）、快速增長戰略（如保利地產的商業藍海戰略和千億戰略）、房地產區域發展戰略、產品及其品牌戰略、土地儲備戰略、人才戰略等。

（2）客戶滿意的企業戰略。客戶滿意戰略是一種基于企業發展戰略上的經營策略，這種經營策略是以客戶為中心的，以客戶需求為導向，客戶滿意體現在對產品、價值和服務滿意三個方面，房地產企業客戶滿意戰略包括：①產品準確定位：準確定位消費群體，細分市場，滿足不同消費人群的需要；②營銷戰略定位：合理的價格，誠信、透明的銷售方式，便捷的投訴渠道；③成本領先戰略，善于控制成本，提高產品性價比；④質量戰略：注重細節、精益求精，以過硬的品質塑造企業形象；⑤重視物管：加強服務和與客戶溝通，塑造企業形象和口碑。

（3）員工滿意的企業戰略。員工滿意戰略是在經營策略上重視員工的關切，房地產企業可以實施的員工滿意戰略有：①為員工提供培訓，以提高其業務技能和管理水平；②創造一個溫暖、和諧、充滿關愛的工作環境，鼓勵員工創新、創造，展現自身的價值，使企業文化深入人心；③對員工工作實施再設計，重新確定員工的工作職責、內容、方法；④制定和實施公平、合理的薪酬制度和績效評估體系，實行績效薪酬。滿意是相關聯的，只有企業的員工滿意才會有客戶滿意，只有客戶滿意才會有股東和其他利益相關者滿意。

（4）供應商滿意的企業戰略。廣義的講，可以認為房地產企業的供應商包括規劃設計單位、施工企業以及建材商等，它們希望開發企業的業務量能穩定增長，其應收賬款的支付有保障，能得到合理的利潤并能及時獲得有關信息反饋與改進意見，而開發企業則希望它們能提供快速、優質價廉的商品和服務。要使開發產業鏈上的這些企業能共同發展，開發企業的最佳戰略就是與這些供應商能實現戰略上結盟、合資、合作，一起發展壯大。

（5）債權人滿意的企業戰略。目前，我國房地產企業主要的債權人是商業銀行，企業的開發貸款和購房者的按揭款都來自銀行，總體來看大約有70%的資金是來自銀行系統，這種高度集中的銀行融資體制，加大了銀行信貸風險，而商業銀行對其管理的資金有安全性、流動性和收益性的要求，針對這些要求，房地產企業可以采用的債權人滿意戰略有：①保持合適的資產負債率，改善了資本負債結構；②多渠道開辟融資渠道，如發行長期債券、信托、海外融資、股票融資等，降低銀行信貸風險；③注重企業信譽，推動物業的銷售，保持良好的現金流。

（6）政府滿意的企業戰略。一個房地產開發項目需要經政府多個職能部門的審批，因而與政府保持良好的公共關系對于房地產企業而言是至關重要的。令政府滿意的企業戰略有：①合法、守法、公平、誠信、照章納稅；②實施合理的開發方案，保證工程質量，保證施工安全，降低建筑能耗，推動環境保護；③提供就業機會，促進社會和諧穩定；④注重公益事業，承擔應盡的社會責任。

實施利益相關者滿意戰略不僅僅是開發企業單方面的事，還應注意利益相關者的參與，開發企業應經常與各類利益相關者交流企業經營的情況，組織相關會議，充分傾聽和采納他們的意見和建議，以營造和諧共事的良好氛圍，共圖企業和行業的發展。

3 房地產企業利益相關者滿意的戰略指標體系

一份好的戰略指標體系應能鼓勵正確的企業行為，也是實施良好績效測量的起點。房地產企業的戰略指標應具備三個基本特征：即相關性、全面性和可執行性。相關性是指應與企業的各類利益相關者的需求、戰略管理的要求、核心競爭力的形成與保持相關；全面性是指戰略指標應是全面的、系統的，并能相互聯系地評價滿足利益相關者需求的情況；可執行性原則包括簡約、可理解、可接受、可操作、可預測、適應性和重要性等原則。根據這些特征，可將房地產企業利益相關者滿意戰略指標體系列如表1。

表1 房地產企業利益相關者滿意戰略指標體系

4 房地產企業利益相關者滿意戰略指標體系的測量

基于績效棱柱模型的績效測量，主要解決驅動力即企業績效戰略問題，戰略是企業實施績效管理的出發點，因此，績效測量方法要關注房地產企業的戰略能否得以執行；要能夠協調組織戰略；鼓勵和刺激戰略的執行；并可以分析測量數據，檢查和評估戰略是否按計劃執行等。基于績效棱柱模型的房地產企業績效戰略測評，在內容、組織、原則、程序等方面的安排應遵循上述原則，在測評標準上注重滿足各類利益相關者的戰略，充分提高績效與戰略的關聯度。

績效測量是整合和管理房地產企業的重要組成部分，使用測量方法進行績效管理需建立四個流程：設計——計劃和創建——實施和運作——更新。設計包括選擇測量指標、確定尺度標準。計劃和創建包括確定測量系統和意圖，采集數據，盡可能將信息圖表化，并協調長、短期績效目標一致。實施和運作包括實施已開發的績效系統，并維持日常運作，執行計劃，一旦獲得數據，要先對數據進行整理、分析，判定并監控趨勢與數據的相關性，然后根據數據采取矯正措施，從而實現從測量到管理的超越，單純獲取數據是毫無價值的。對于動態變化的少數指標，為了保持相關性和有效性，還需進行調整和更新，以更為準確地把握戰略實施的具體情況。

5 結語

本文介紹了績效棱柱模型的框架和理念，應用績效棱柱理念對房地產企業的績效目標、戰略、戰略指標及測量進行了思考，提出了相應的戰略、指標和測量原則，希望能對房地產企業的績效評價有一定的借鑒意義。

[1]Neely.A，等.戰略績效管理:超越平衡計分卡[M].李劍峰，等，譯.北京:電子工業出版社，2004.

[2]彼得.德魯克管理思想全集[M].趙雪章，編譯.北京:中國長安出版社，2006.

[3]R·愛德華·弗里曼.戰略管理:利益相關者方法[M].上海:上海譯文出版社，2006.

[4]J·戴維·亨格，等.戰略管理精要[M].北京:電子工業出版社，2004.

責任編輯：余詠梅

The Real Estate Enterprise Achievement Strategy Based on the Achievements Prism Model

A real estate enterprise constitutes many related essential factors.The providers of the essential factors are the enterprise's beneficial body, and for a long time is limited merely to the shareholders,while other beneficial counterparts neglected.The real estate enterprise achievement strategy is based on the achievement prism model.It takes as its goal the satisfaction of the beneficial counterparts.This paper embarks from the enterprise strategy,makes the strategy,the target project and the target plan to satisfy various beneficial counterparts in order to realizes the goal of surmounting from the measurement to management via the correction motion.In this article discussions,based on the achievement prism model,are conducted on the real estate enterprise'achievement strategy,indicator system and measurement.

real estate enterprise;achievement prism model;strategy;indicator;measurement

F406

：A

：1671-9107（2010）07-0048-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2010.7.048

2010-4-7

張澤穎（1975-），女，重慶人，重慶教育學院講師，造價工程師，主要從事工程管理及房地產管理方面的研究。