關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)問題研究

摘要:本文圍繞住房保障政策如何解決城市低收入家庭住房困難這一問題進(jìn)行研究與探討，同時(shí)結(jié)合政策解讀和工作實(shí)踐，從中提出有關(guān)購買經(jīng)濟(jì)適用房方面的粗淺看法。

關(guān)鍵詞:住房保障政策 購買對(duì)象 產(chǎn)權(quán)界定

一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象收入標(biāo)準(zhǔn)的確定問題

關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象的收入標(biāo)注如何確定的問題，最近仍然是廣大人民群眾廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問題。這一問題，也是各地在推行這一政策過程中遇到的難題。比如說，收入標(biāo)準(zhǔn)定高了，違背經(jīng)濟(jì)適用房主要解決中低收入家庭住房困難的初衷，收入標(biāo)準(zhǔn)定低了，則可能出現(xiàn)購買對(duì)象因經(jīng)濟(jì)條件差，購買力過低，還是買不起經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。

據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，有的地區(qū)首批經(jīng)濟(jì)適用房在選房工作中，只有近20%的中簽戶愿意一次性付購房款，同時(shí)，在中簽戶家庭中，還出現(xiàn)了要打算放棄購買這一經(jīng)濟(jì)適用房的事例。究其原因，在這些棄購的家庭中，不少是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件有限，付不起購房款，同時(shí)也無力到銀行去貸款。

那么，銀行為何向這些低收入人群關(guān)閉放貸之門呢?據(jù)調(diào)查了解，中國(guó)工商銀行的一位工作人員說，貸款購買房屋必須具備兩個(gè)基本條件，一是有固定收入證明，而且經(jīng)過審核，其收入足以支付每月的月供款;二是首付房款至少應(yīng)達(dá)到總房款的兩成。那么在操作中，有不少經(jīng)濟(jì)適用房中簽者連這兩條最基本的條件都不具備，銀行給購房者貸款，一旦購房者還不起貸款，銀行的資金安全就得不到應(yīng)有的保證，因而使銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)加大。

為了保證經(jīng)濟(jì)適用房提供給最需要的住戶，各地區(qū)把確定的購買對(duì)象收入標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)向低收入家庭住戶傾斜。那么，我們說，經(jīng)濟(jì)適用房本來就是為這些中低收入家庭建的，中簽家庭中沒有固定收入，付不起首付房款的家庭住戶肯定是不少的，約占80%左右。

為了解決經(jīng)濟(jì)適用房政策在操作過程中遇到的難題，讓更多的中低收入者能夠享受到這一住房保障政策，筆者進(jìn)行了調(diào)查與研究。據(jù)調(diào)查了解，有的地區(qū)將經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)提高到一萬元。這樣一來，一是一些年收入接近一萬元的中等收入住戶為此叫好，他們表現(xiàn)出對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房前所未有的高漲熱情。二是與此同時(shí)，部分較低收入家庭住戶則對(duì)政策調(diào)整后，擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象的情況表示了擔(dān)憂。他們說，購買對(duì)象的收入條件放寬，肯定會(huì)加劇買房的競(jìng)爭(zhēng)，這樣的話，低收入家庭住戶能夠買到經(jīng)濟(jì)適用房的希望就更小了。另外，自己的家庭經(jīng)濟(jì)條件有限，就算取得了購買資格，在選房時(shí)也只能選戶型面積最小的。可是，小戶型房子數(shù)量那么少，也不一定就能買得到。三是對(duì)于那些不具備貸款條件的，又不在廉租房覆蓋范圍內(nèi)的低收入家庭住戶，他們同樣表示出了自己的擔(dān)憂。

由此可見，經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象的收入標(biāo)注如何確定，確實(shí)是各地在推行這一政策過程中遇到的難題。國(guó)家政策明文規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房主要是用來解決中低收入家庭住房困難的，可是，并沒有具體規(guī)定統(tǒng)一的收入標(biāo)準(zhǔn)。因此，在具體的執(zhí)行和操作過程中，各地確定的經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象收入標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。從目前來看，筆者結(jié)合研究的結(jié)果，認(rèn)定其主要的做法有以下三個(gè)方面，即一方面，直接以城鎮(zhèn)居民人均年收入為杠桿定標(biāo)準(zhǔn);另一方面，以城鎮(zhèn)從業(yè)人員人均報(bào)酬為基礎(chǔ)定標(biāo)準(zhǔn);再一方面，根據(jù)每年城鎮(zhèn)居民人均年收入情況和房?jī)r(jià)水平的調(diào)整定標(biāo)準(zhǔn)。

二、有關(guān)購買經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)界定等方面問題

在新發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。其中:

一是廉租住房制度(一種是對(duì)在市場(chǎng)承租住房的家庭發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼，另一種是直接提供廉租住房。)保障范圍擴(kuò)大后，對(duì)低保家庭保留現(xiàn)行規(guī)定，即可按當(dāng)?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)，以及根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)平均租金、保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素確定每平方米租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算補(bǔ)貼額給予補(bǔ)貼，多租不多補(bǔ)，少租不少補(bǔ)。

二是新建廉租住房主要在經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)和普通商品住房小區(qū)中配建，建成后由政府收回或回購，也可以集中建設(shè)。同時(shí)積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)建設(shè)中小戶型住房出租。《意見》提出，要通過政府新建、收購、改建以及社會(huì)捐贈(zèng)等方式，多渠道籌集房源，使之用以緩解流動(dòng)人口增加、小戶型租賃住房供應(yīng)總體短缺、部分城市供不應(yīng)求的矛盾。

三是購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由政府確定。同時(shí)，政府可優(yōu)先回購。有關(guān)這方面，《意見》規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照原價(jià)格，并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。《意見》同時(shí)提出，加快集中成片棚戶區(qū)的改造，積極推進(jìn)舊住宅區(qū)的綜合整治，多渠道改善農(nóng)民工居住條件，引導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作，建設(shè)符合農(nóng)民工的住房，以農(nóng)民工可承受的合理租金向農(nóng)民工出租。另外，根據(jù)《意見》規(guī)定，其中廉租住房保障資金來源包括:住房公積金增值收益提取部分，土地出讓凈收益的5%左右，以及財(cái)政預(yù)算安排資金。要克服資金缺口大、地區(qū)間不平衡的狀況。