淺談住房建筑工程預算管理的問題及對策

簡貴琴

(中鐵瑞城置業有限公司,四川成都 610031)

加強住房建筑(以下簡稱“房建”)工程預算管理,控制和合理確定房建工程造價,確保房建工程造價的準確性,是房建工程預算管理的首要任務。它對控制房建工程投資規模、防止超標現象起著關鍵作用。隨著我國社會主義市場經濟體系的逐步建立,舊的管理模式將被打破,房建工程預算管理面臨著許多新情況、新問題,如造價管理政出多門、招投標人為壓價、部分新型材料價格失控等,如何采取切實可行的對策,建立一套完整的制約體制,使房建工程預算管理工作進一步適應市場經濟的要求已迫在眉睫。

1 房建工程預算管理中出現的問題及原因

(1)我國現行的房建工程預算管理大多是處于階段性的管理模式,缺乏建設項目全過程綜合管理的意識。建設單位、設計單位、施工單位缺乏統一的造價管理目標和相互溝通,工程監理單位往往只局限于房地產工程施工階段的質量與進度管理,很少介入投資決策分析。設計單位在設計階段雖做了房建工程概算甚至細化到預算,但由于缺少對設計方案造價指標的控制約束,導致設計保守、投資偏高。在施工招投標階段,標底和標價估價不準,使得工程在實施階段,或者由于資金短缺,或者成本管理不嚴,導致投資管理失控,房地產建設工程不能按期完成,貸款利息不斷增加,原本緊缺的資金在惡性循環里運行,給企業、金融機構和國家都帶來了巨大的損失。

(2)我國現行的房建工程預算確定方法多為靜態、滯后的方法,其確定往往是以定額為依據,定額單價又以幾年前人工、材料、機械臺班價格的統計為基礎。雖然各地造價管理部門也通過定期發布一些調整系數或補差來達到與當前的房建工程造價管理信息,但系統的開發和運用還不能及時提供造價管理人員所需的信息,難以實行與國際慣例接軌的實物法預算編制。因此,這種靜態、滯后的價格取定方法,無法滿足日益變化的市場經濟要求。不同水平的承包商依據同一定額編制不同工程的價格,無法區別承包單位在不同地點、不同工程上的價格差異。

(3)預算管理人員素質較差,不能適應造價管理工作的需要。我國現有的房建工程造價顧問或咨詢公司,其主要業務大多是依靠定額進行房建工程預、結算的審核。其人員往往只具有從事概預算工作的資格。因此在推行預算管理工作中,暴露出來的一個最大問題就是不適應現代造價管理的要求。主要表現為:一是專業技術素質差,不能獨立果斷的處理復雜的工程技術經濟問題,投資預控能力差,大量的工作仍停留在事后處理階段。二是不能組織協調工程項目各主體間的關系。三是缺乏經濟和法律知識,處理索賠能力差,尤其是缺乏對國際工程管理中的 FIDIC合同條件的理解。

(4)設計管理制度不夠完善,限額設計未得到全面推行。經過統計,分析得出的結論是:設計階段影響房建工程造價的可能性為 30%～75%,施工階段影響房建工程造價的可能性為 5%～25%。在現行的管理體制下,設計工作沒有得到應有的重視和監督,建設單位沒有采取應有的措施促使設計單位去精心設計和限額設計。大量的房建工程項目沒有推行設計招標,沒有去優選設計方案。不少設計單位管理體制不完善,片面追求設計的工作量和經濟效益,缺乏精品意識。于是有的結構設計過于保守,以至出現肥梁、胖柱、厚板。有的平面布置不合理,結構系數過大;有的漏項、錯位等問題大量存在。

2 加強房建工程預算管理的若干對策

(1)加強房建工程建設全過程的造價預算管理。通過對竣工房地產工程經濟指標的測算,確定合理的房地產工程投資估算指標和設計概算依據。通過加強房地產投資估算管理和推行限額設計,合理確定房地產工程的靜態投資,充分預測動態投資,保證建設項目決策打足資金,不留缺口。加強設計階段對造價的控制工作。在房建工程建設過程中和竣工驗收時,應注意同設計方案對照檢查,對工程造價有較大影響的設計變更,須經原項目批準機關認可。未經批準同意,擅自追加投資、改變設計、提高標準、擴大建筑面積的,審查造價時不予承認,有關部門還應追究責任。

(2)加強房建工程預算環節的監督管理。針對房建工程預算環節較混亂的情況,除加強對編審從業人員的工作管理外,還應將此作為房地產建設工程項目執法監察的重點,組織一次房地產工程預算的檢查。

(3)動態造價信息系統的開發與應用是房建工程投資控制的有效工具。房建工程項目從開工至竣工是一個較長的過程,國家的宏觀政策以及地方性法規的變化都會影響建筑市場買賣雙方的供求關系,從而引起投資要素、利潤及風險費的調整,最終影響到房建工程的造價。因此,在造價信息系統的指導下,造價部門應在房建工程的量價分離上進行認真研究。統一量有利于公平競爭,而價格則應由現在的指導價逐漸過渡到由市場形成價格為主的機制上。在招標階段,造價管理人員除了要把握住房建工程造價具有市場動態特征外,還應考慮招標方式、合同條件、工程環境和工程實施等多方面因素。在施工階段,造價人員除做好房建工程計量計價外,還要及時做好房建工程變更記錄,按時編制出詳細的月工程預結算書,對合同控制所產生的價位偏差提出分析依據,以便業主及時了解和調整投資偏差的幅度,避免出現竣工結算價與估算價之間出現懸殊過大的局面。

(4)推行限額設計。按批準的設計任務書和投資估算,按照批準的初步設計總概算,控制施工圖設計。利用價值工程的原理對工程造價進行分解,合理地確定設計方案。結構設計人員在選取梁、柱截面和混凝土強度等級及配筋方面,雖同樣滿足結構鋼度和強度要求,但不同的做法會導致造價的差異。當然限額設計不能一味地考慮節省投資,而應尊重科學,尊重實際,在實行限額設計的同時注重優化設計,兼顧功能提高。結構形式的不同導致工程造價成本不同的情況在房地產開發項目中很是普遍。

例如:某房地產別墅項目施工圖設計階段,設計單位根據 8級抗震設防進行計算,將結構形式按異性框架結構設計,出圖后經過測算得出如下結果:平均含鋼量約 85 kg/m2、砼含量 0.538m3/m2,明顯高于同等抗震設防條件的類似工程含量指標;根據建設單位要求設計單位將結構形式進行調整,按矩形框架結構進行重新設計,開發商根據重新設計結果進行測算得出如下結果:平均含鋼量約 69 kg/m2、砼含量約 0.578m3/m2。經過對兩次設計結果進行比較:含鋼量減少了 16 kg/m2(減少約 19%),砼含量增加了 0.04m3/m2(增加約 7%)。如果該別墅開發項目按 60 000m2計算,優化設計后鋼筋用量節約 960 t,砼用量增加 2 400m3;如果按現行鋼材價格 4000元 /t、砼單價按 350元/m3進行測算,結構形式的變化導致鋼筋砼材料價款節約投資 300萬元。

(5)改變設計取費辦法,實行設計質量獎優罰劣的制度。如果設計單位在批準的項目投資限額內,認真運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,在保證安全和不降低功能的前提下,通過采用新方案、新技術、新材料、新工藝,達到節約工程投資。按其節約的投資額給予一定比例的獎勵;反之,對超投資限額的設計單位給予一定的罰款,做到獎罰分明。

3 結束語

總之,房建工程造價管理是一項系統工程,需要進行全過程、全方位的管理。管理中應充分發揮激勵和約束兩種機制的功能,并不斷進行投資管理體制的改革,實行建設項目的法人制度,改革現行的定額計價模式,實行量價分離,形成以量為主的企業定額系統,建立以市場形成價格的價格機制。

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