開往“房地產春天”的地鐵

張 芬

作為高速便捷的市內交通方式，地鐵不僅提高人們的生活品質，同時還使得沿線樓盤受追捧，推動城市地產進入下一個“春天”。

福州即將進入地鐵時代。沒有堵車、準時發車停靠，并花幾分鐘就可以從五四北起始站到達世茂百貨群眾路站，這一目標有望在2014年伴隨著福州地鐵1號線的建成而實現。

如今，隨著城市規模的不斷擴大，越來越多的人把交通配套作為購房投資時考慮的重要因素。福州地鐵的落成將給榕城樓市帶來什么?福州城市地產格局將發生怎樣的變革?

沿線房價隨地鐵起飛

福州建地鐵1、2號線獲國務院批準的消息一經傳出，原本已高唱凱歌的房價再次被注入一劑“強心針”，地鐵沿線的大部分樓盤均價普遍上漲，一些位于黃金地段的項目漲幅甚至超過50％。記者從毗鄰地鐵1號線群眾路站的群升國際御園售樓部了解到，目前該樓盤的售價是12000元起／平方米，均價達到17000元／平方米，而就在五個月前，現階段的最低售價還是當時的銷售均價。

自從得知福州將建地鐵，房地產開發商們就打起“地鐵牌”，在其樓盤廣告中標明與地鐵站的距離優勢，吸引了不少福州市民的目光。地處火車南站附近的領秀新城樓盤的工作人員告訴記者，受地鐵等交通配套完善的影響，售樓部的人氣比以往旺了許多，隨著地鐵工程的展開，后期開發的項目價格有可能繼續走高。“地鐵作為高速便捷的交能繼續走高。“地鐵作為高速便捷的交通方式，擴大了城市居民的生活半徑，從國內外城市的經驗來看，凡是地鐵通到的地方，房價幾乎都有一個飛躍式上漲。”九歌萬派地產機構董事長劉波預測，到2014年，倉山區的房產均價至少可以提升到12000元／平方米左右。

近年來，越來越多的地產大鱷有意進駐福州，地鐵絕對是不容忽視的因素之一。在去年6月12日的福州土地拍賣會上，萬科瞄準并拿下的地正是經過地鐵1號線的周邊地塊。并且，此次拍賣會上，還出現了中海地產的身影。一位接近福州萬科地產的業內人士表示，一般情況而言，商業配套和交通便利成為地鐵站點附近的最大優勢，但必然帶來噪音、治安管理等負面因素。因此，地產商一般會選擇開發小戶型，把依賴公共交通、對噪音等因素不敏感的年輕人鎖定為目標居住群。

帶動城市地產新變革

福州房地產市場，一直以來基本依靠區位來決定價格，一般來說，距離市中心越遠，價格相對越低。有地產專家認為，隨著地鐵的修建，“地鐵房產”將極大稀釋市區和郊區的固有觀念，這種“以地段論價格”的格局將會發生根本性改變。從地產市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區房地產市場的發展和成熟，還會加速片區價值的重組。

福州地鐵1、2號線就像十字一樣，連接東西，貫通南北，而地鐵4、5號線則相當于環城地鐵線，圈起了未來福州最為發達的核心區域，將農村變城區，郊區變市區。目前，不少購房者因為有了地鐵而愿意選擇以往不予考慮的距離市區較遠的樓盤。中庚集團執行總裁黃海雄分析，地鐵的建設可以引導中心區人口向周邊疏散，擴大城市生活圈，實現市區上班城郊居住的“鐘擺式”生活方式，大大削弱新樓盤的“郊區孤島”效應。

地鐵的空間輻射是幾何級的，將大大改變福州城區的空間結構，五四北板塊、城南板塊、金山板塊，還有閩侯地區都被納入福州的“城區”范圍。“對于地產商而言，老城區的土地寸土寸金，沒有足夠的實力‘啃不動，地鐵的開通則讓外城土地投資價值凸顯，這對于中小地產商而言，無疑是個很好的機會。”開誠地產副總裁鄭景楓表示，地鐵將改變福州城市地產未來5年，甚至10年的開發格局，使郊區新地塊開發相對于老城區來說前景預期更勝一籌。

切莫過度透支交通的升值預期

福州眼下靠近地鐵的地段中，車未通樓先熱。福州地鐵一宣布立項時，沿線的開發商們峰擁而至，購房者也趨之若鶩，房價就水漲船高。

地產專家劉福泉認為，地鐵附近站點的樓盤價格定位太高是不理性的，因為地鐵站點附近的房子不是高端購房者的首選，主要客戶是中低收入人群。而且，由于福帥中心市區總體面積較小，地鐵將使城市進一步加速外擴，未來可開發的地塊和樓盤將增多，房子供應量也會增大，從長遠看，這會降低城市的相對房價。

“事實上，房地產市場跟隨交通的發展，其根本還是要隨著入住人口的需求來發展，但在現如今投資如此旺盛的市場環境下，無論是高速沿線、地鐵沿線、三通概念都已經有過熱之嫌。長此以往，地產項目將反受牽連。”劉福泉說。

北京大學中國經濟研究中心曾經公布對全世界交通與房產的調查報告，報告認為房地產商對交通以及城市規劃的認識不夠，僅憑炒作交通而不提高項目自身的品質必然贏不得大市場。市場有其滯后性與盲目性，地鐵沿線房價過高會導致有居住需求的人群被壓制在市中心，政府原先通過改善交通疏導人群的目的不能得到實現。福州地鐵與樓市的“共贏”必然是通過有序的調控措施才能真正實現打通榕城交通動脈，引領房產健康發展的初衷。