兩會過后,福州樓市影響幾何

程 香

“兩會”過后，樓市政策進(jìn)一步夯實(shí)，究竟今年的政策基調(diào)如何?“兩會”后會不會有嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺?福州樓市在“兩會”之后，又將點(diǎn)出怎樣的曲線呢?

3月，“兩會”在全國人民的注視下閉幕。值得關(guān)注的是，今年全國人大、政協(xié)有很多的議案、提案是圍繞著高房價展開，兩會代表委員劍指高房價，如何抑制房價上漲成為焦點(diǎn)，房價成為今年兩會上當(dāng)之無愧的主角，更有人形容：2010年“兩會”似已變成了一場蔓延全國的房地產(chǎn)大會。

“19條”緊隨“兩會”出臺

3月10日，國土資源部出臺整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件——《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，掀起一場“房地產(chǎn)土地調(diào)控風(fēng)暴”。

通知全文近5000字，涉及5個方面，共19條，主要是落實(shí)“國11條”精神，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運(yùn)行。

“這是一個面面俱到，不畏細(xì)節(jié)，措辭嚴(yán)厲的調(diào)控文件，堪稱土地管理和調(diào)控的‘大法典”。地產(chǎn)名博、上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，他還挑了幾個要點(diǎn)內(nèi)容作點(diǎn)評：

第一，“確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％。”

點(diǎn)評實(shí)質(zhì)上這是重申“90／70”制度，只不過如今完成這一指標(biāo)的難度大大降低，只因保障性住房和棚戶改造的規(guī)模已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2006～2008年。

第二，“確定為中低價位普通商品房用地的，方案中要增加房地產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積等控制性要求，并寫入出讓合同，約定違約處罰條款。”

點(diǎn)評這一條把中低價位普通商品房變成了限價商品房，看來各地被迫要大搞限價商品住宅了。有經(jīng)濟(jì)適用房就夠了，搞這么多限價商品房太傷害市場機(jī)制了。

第三，“土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50％的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。”

點(diǎn)評去年12月五部委出臺的規(guī)范土地出讓金的新政中，已明確了首付款需五成以上，且一年內(nèi)交完全部土地款。此規(guī)定又進(jìn)一步明確時間，10天簽合同，1個月繳首付，錢少的開發(fā)商再也不敢玩高價地了，地王也將大幅減少，對于抑制地價好處大大的。

第四，“今年3月～7月，在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。”

點(diǎn)評今年部分不良開發(fā)商的日子可就難過了，土地專項(xiàng)檢查風(fēng)風(fēng)火火，雖然以前也這么搞過運(yùn)動，且效果不太好，但筆者更愿意相信這次的力度將明顯超過以前，勢所不同也。部分閑置用地將被逼出，有利于增加商品住宅供應(yīng)，從而抑制房價。

開發(fā)商心里直打鼓

據(jù)有關(guān)媒體報道，兩會期間收到近300多項(xiàng)政協(xié)提案中，有一半和房地產(chǎn)有關(guān)。樓市成為眾矢之的，這讓開發(fā)商頗為頭疼。

目前，住建部部長姜偉新“今年一定要努力讓房價保持穩(wěn)定，‘不行也得行”的表態(tài)，讓市場對下一階段樓市政策走向有很多揣測。“政策影響非常明顯”，福州一位業(yè)內(nèi)人士表示，從3月初福州的土地拍賣會就可以看出，除了因特殊情結(jié)高價拿下的五一路地塊外，其它地塊價格都比較理性，這說明開發(fā)商現(xiàn)在也在觀望政策走向，拿地比較謹(jǐn)慎，沒有出現(xiàn)去年追高的現(xiàn)象。

而在促銷方面，因樓市陷入觀望，福州一些開發(fā)商也開始打折促銷，推出特價房，市區(qū)某樓盤部分房源最高可優(yōu)惠20萬元。這是自去年樓市一路凱歌后，市場出現(xiàn)的少有的集中優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士江南客認(rèn)為，目前市場有了一些松動的跡象，但是這并非由市場恐慌引起，而是市場的一個微調(diào)。他判斷，各大開發(fā)商對于前景的判斷各不相同，有些開發(fā)商會在營銷策略上做一些調(diào)整，進(jìn)行打折促銷。

后市影響

樓市是個“政策市”，“兩會”上針對高房價的一系列調(diào)控風(fēng)聲給虎年樓市定下了平穩(wěn)的基調(diào)。中庚地產(chǎn)黃海雄指出，在“兩會”漸漸塵埃落定之后，今年樓市整體走向?qū)②厼槠椒€(wěn)，價格大起大落的可能性“幾乎沒有”。

當(dāng)記者詢問“兩會”后是否將迎來新一輪調(diào)控風(fēng)暴時，黃海雄表示：“政府顯然無意打壓房地產(chǎn)，只是有必要控制房價的快速上漲。因此估計后續(xù)不會出臺太猛烈的政策，更多的是對之前政策的深化和執(zhí)行細(xì)則。”

飛揚(yáng)大豐富策劃公司總經(jīng)理何建平則認(rèn)為，“兩會”后今年樓市的走勢將呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢，在5～8月出現(xiàn)小幅的價格回調(diào)和盤整，下半年后，如果經(jīng)濟(jì)大環(huán)境持續(xù)復(fù)蘇，房價依然會穩(wěn)步上漲。

房地產(chǎn)專家劉福泉也表示，福州在兩岸三通和“海西”的區(qū)域利好之下，房價在短期內(nèi)可能受政策影響而出現(xiàn)短期震蕩，但長期來看仍是向上態(tài)勢。