“國19條”能否給“蝸居”者帶來春天?

穎 子

在兩會給房地產定下“穩字當頭”的基調之后，仍在“蝸居”的百姓當然也希望出臺迅速的“國19條”能給他們帶來春天。

兩會將房地產問題推向了風口浪尖，高房價成為民生亟需解決的問題。兩會期間，國土局就出臺調控樓市第一拳，《關于加強房地產用地供應和臨管有關問題的通知》，俗稱“國19條”，針對當前的樓市“頑疾”不再是隔靴搔癢，條條對癥下藥。新政策真能扭轉乾坤，改變“不冶將恐深”的現狀嗎?

“70％”與“90／70”

“國19條”中有一條特別奪人眼球，文件中的原文為“確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70％”。人們可能不禁要問，這樣一條全國“一刀切”、量化的剛性目標，對房地產市場和住房保障將意味著什么?福州大學房地產研究所王阿忠教授認為，對保障房自住房用地70％的供地指標的提出，表明了政府想要解決中低收入家庭住房問題的決心。

然而，新規很容易讓人想到曾經的“90／70”政策，兩者間有著微妙的異同。王阿忠分析說，“90／70”政策主要是對開發商土地用途的限制，容易在實際操作中被暗中解禁，而新規對保障性住房的提及，至少說明了政府開始介入“70％”這塊的規范中，只要政府能夠做好自身的保障房方面的建設，目前由于豪宅扎堆導致中低收入者無房可買的現狀有望得到一定緩解。

當名存實亡的“90／70”政策碰上了“70％”新規，地方政府將如何實施也讓人頗有疑問。福州房地產專家劉福泉則認為，新規缺乏嚴格執行標準，如對于“中小套型”甚至是“保障房”的界定尚無具體規定，且面臨著兩種不同性質的用地，地方政府是否有能力執行和是否有動力執行有待考量。

莫讓“新政”成空文

原文中在“中小套型”前加上“自住性”也讓人匪夷既恩。房子是否自住是在買房后才能體現，賣地時怎么能做至噠種要求呢?不要小看這個措辭的謬誤，其實反映的是我們許多高高在上的部門不切實際的形式主義。

有媒體曝光，作為經濟適用房的深圳市桃源村、益田村、深云村、僑香村停著相當一部分20萬元以上的高級轎車，其中不乏寶馬、奔馳、奧迪等好車。益田村居委會稱，小區里至少70％是公務員。去年發生的另一個比較現實的案例，武漢的“6連號”事件，事后證明，“6連號”是“內鬼”作祟的結果，涉及到居委會、街道、公安、民政等多個部門和多名公職人員。相信在這之前，政府已明文規定符合購買經濟適用房的條件，但此類“特例”還是屢屢出現。看來要解決中低收入者的住房問題，豈能在錯誤的基礎上再重申保障性住房比例，到時候就算比例增加了，“經濟”了的還是富人。

房地產集中了太多的利益焦點，政府財政、開發商、銀行之間存在著千絲萬縷的利益糾葛。“國19條”也許是目前為止國家出臺的目標最明確的一個樓市調控措施，它同時也被人們寄予厚望，只是這個房產新政措施效果到底如何，時間會給出最后的答案，莫讓新政成為一紙空文。

“新政”卻無“新意”

最具執行力、相對效果較好、也是最容易監督的還是關于提高拿地門檻的規定，“國19條”原文中寫道：“土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50％的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年”。實際上，國土部已經在去年就明確給出首付款50％的規定，但具體執行情況如何就不得而知。

對于土地出讓門檻方面的限制，對福州而言的嚴厲度似乎還不夠。以福州現行成交地價付款方式，是要求競得人自土地出讓合同簽訂之日起60日、120日、180日內分三期(比例為50％、20％、30％)支付，與之相比，“國19條”甚至更加地溫柔；而土地保證金至少在20％的規定，短期內恐怕很難奏效。一位開發商告訴記者，福州房地產商們目前“不差錢”，但缺地的局面還是沒有改觀，大部分房企都不會因保證金提高10％就退出土地市場。

提高拿地門檻是否能讓購房者受益?答案是否定的。這條措施不僅不能很好地規范開發商的拿地行為，相反的是，這樣的措施只會使得房地產成為“大佬的游戲”。道理很簡單，在當前的土地出讓制度下，能夠擁有雄厚資金實力的企業也只有少數的大型企業，于是，與其說這是規范房地產市場，不如說是在當前的市場下，加速了市場的洗牌，更加成就了市場寡頭的形成。

不少福州地產業內人士認為，此次的“國19條”仍缺乏新意。福州大學房地產研究所王阿忠坦言，并沒有在新政中看到更多的新內容，他表示，目前房價一直居高不下的癥結在于樓市供應的結構性失衡，政策所提出的增加自住性中小戶型土地供應、禁止別墅供地也都是為了調結構，但由于各地房地產發展的不均衡，高層也僅能限于重申這些政策，而地方政府的執行才是體現調控效果的有力保障。