就說買房子這事兒

北京的房價跟電影《阿凡達》中那棵巨無霸大樹似的，都快漲到天上去了，而人們還在購買。

那天我帶國外回來的朋友去東三環CBD一家烤肉店吃飯。這個北京的中央商務區，建房跟栽樹一般，高樓林立，店鋪眾多，廣告鋪天蓋地，該找的名字看不到，不該找的名字總在沖入眼簾。我雖然已經到了，拿著地址電話，卻不知餐館在哪個樓里。

經過一家房地產中介時，我想問問烤肉店具體位置，順便嚇唬一下從加拿大回來的朋友，讓他們知道北京房價比他們西方發達國家貴了多少。于是，我指著一個只有兩居室卻標價420萬的房子介紹，跟他們迅速計算了一下，結論是按平米至少比加拿大中等海濱城市貴了三倍。

一旁如影隨行的售樓小姐告訴我餐館位置后，看我已經轉身離去，便急著追過來問了一句:“這房子你買嗎?”加拿大人對此很是驚愕:即便在超市買東西，也要比較一下價格和質量吧?!

不按平米計價的西歐房產

我們國人現在都已經習慣按平米計算房價，在此之上進行國際比較，以得出貴還是便宜的結論。其實，這種計算方法就和用大漢堡為基礎比較各國匯率是高還是低一樣，有失偏頗。

西方國家房產計算的是室內面積，陽臺不算。而我們國家房地產商計算的是建筑面積，把自家陽臺、樓道、公共電梯間和其他連我們也不知道的地方都算進去，統統攤到了購房者頭上，最終使得按平米計算的合同面積永遠和實際居住面積有很大的差距。

就這點說來，真要比較巴黎北京兩地房產誰貴誰便宜的話，至少我們要將后者的面積打個八折甚至七折以下計算才有意義。換句話講，假如香榭麗舍大街房產和長安街名義價格同等的話，那么事實上，北京的價格就比巴黎貴了至少20%到30%。

事實上，歐美國家銷售和購買房子的人都不按平米多少錢來交易，這個在我們國家作為計價基礎的方式對他們說來只是一種參考。法國一些售房者甚至不愿意將平米數明確寫進合同中，因為不同地段的價值是不同的。比如香榭麗舍臨街的房子按平米可能比紅磨坊一帶的同樣面積房子貴出兩三倍。即便同一地段甚至同一棟樓房，價格也是不同的，高層比低層貴，臨街比不臨街貴，能看到花園的比看到馬路的貴。所以他們講的是一個綜合條件，談價格也是一攬子交易，而不是說每平方米給你降多少錢。

越老越值錢的長命樓宇

在建筑質量上，歐美國家房產經得住考驗。很久以來，他們建房似乎都有百年大計的考慮。像在巴黎，你隨便都能看到名人故居。200年前的雨果故居仍然很堅固，那種磚石結構砌起來、久經風雨的老宅不僅可以居住，售價比新的建筑還高很多。伏爾泰的故居更久，好幾百年了，不知轉手了多少次，卻越賣價格越高。

在巴黎，經常見到的是黃顏色的大塊沙土石建筑，盧浮宮以至于塞納河兩岸房子都是這樣三四層的矮樓。這種當地人稱為巴黎石的大石塊非常容易切割，甚至拿鋸就能把它像木頭一樣割成想要的形狀。建成樓后，這種沙土石塊經過風吹雨淋后，反而會變得比以前堅硬，透氣性還好，歷久彌新。而且這樣的石塊建筑外墻既不用化學涂料，又不用什么大理石貼面，至于內部你可以裝修也可以不裝。如果不裝的話，室內室外就是同一塊石頭，一個顏色，一種風格，古樸典雅，環保綠色。巴黎沙土石建筑雖然矮小卻十分厚實，成了這個令人難忘城市的主體，像常勝將軍拿破侖一樣，雄視著在建筑上追求高大雄偉、急功近利的世界。

而在國內，許多房子設計時，建筑壽命就是短短的幾十年，一代人的時間。在我們還活著的時候，房子已經過了其年限。房子比人老得快!連一些耗資很大的橋梁也就幾十年的設計壽命。中國歷史上，也有上千年的趙州橋，也有都江堰，現在還在造福于人類。但是這些老祖宗的理念卻被我們輕易忘卻，所以更多現代建筑在誕生的那天起就注定是短命的。

短命的設計期限加上短命的建筑材料，這是現在許多國人房產的宿命。即便不是如此，也可能被一些房產商、甚至一些地方政府以各種理由爆破掉，以便建個更大更好賣錢的。所以在百年后，當巴黎標志性的黃顏色大石塊樸素矮樓依然矗立在那里、還以高價出讓時，我們很多玻璃貼面、曾經風光無限的高樓大廈將會早已不見蹤影。

至于一衣帶水的鄰邦日本，房屋建筑遠沒有巴黎那樣的品位，也沒有北京那種多樣化的風格，但是結實耐用，成本高質量好，可以抵抗比較強烈的地震。

擁有的是產權而非居住權

從產權上看也很有說服力。西方國家土地是私有的，產權是永久的，可以老子傳給兒子，兒子再傳給孫子，只要房子質量好可以繼續住，就能子子孫孫傳下去。相比之下，我們土地是公有的，產權是幾十年的，即便是七十年產權，到時候也得交還給國家，至少理論上是如此。當然，國家到時候可以再續給我們一個幾十年的產權，但是能沒有代價嗎?

所以，當我在業務上碰到那些只剩20年不到的租期卻還要承建豪華會所的融資項目時總不能提起興趣，因為承租人絕不會為20年的使用期設計一個百年大計建筑的，結果就是幫其籌到資金，讓他搞一個沒幾年就成垃圾的樓宇。

至于人文環境，西方建筑整體設計比我們更適合居住，也更有持續發展的空間。

像在巴黎建樓，必須按照城市規劃挖地幾十公尺，不僅為打樁，也要造出地下車庫，車位數量還要高出住戶數量，地面上只會建少量的停車場方便臨時而非永久停車。人行道是更不能停車的，否則罰款很重。所以在那里，即便高樓林立，地面上的汽車也沒有北京多。

西方國家還鼓勵將低矮的樓建到高樓大廈旁邊，以期錯落有致，不像軍營般整齊劃一。巴黎市政還有混建辦公樓和住宅樓的規定，即便像北京這樣建個中央商務區，他們也會要求那里純粹用于居住的公寓樓達到一定比例，這樣，就不會出現夜里人去樓空、上班時間人頭攢動，讓上班族一天到晚往返家里單位像蜜蜂一樣奔波，人為制造深夜空城和早晚的交通堵塞。

裝修和綠化上的規定

在西方國家，入住新居時，不僅裝修時間受到嚴格限制，連搬家具都要事先通知門房，以免吵到鄰居。西方人傾向于簡單裝修，甚至不裝修。首先，因為新造的房子都是國內講的精裝修房，連空調機的空間都預留好了，不用現打眼鉆洞。其次，西方人對舊東西比我們有特別的偏好，買舊房時很多人都接受原來的布局，甚至連墻紙和地板都不換。

西方人一般不會做破壞性的裝修——打掉承重墻，改變房內的結構，像我們一些家庭那樣。他們知道，在法律上付不起責任，在道義上他們也羞于此行，因為尊重鄰里私人財產安全、尊重周圍公共環境是他們的共識。

在巴黎時，有時沒聽到什么動靜，不知不覺新鄰居就搬進來了。而我們這里，一年到頭都有裝修的。像我在北京住的房子，十年來電鉆聲音就沒有斷過，我甚至想:這座獲過建筑業長城杯獎、本來很堅固的大樓，被不斷搬進搬出的住戶鉆成千瘡百孔后，還能否經得起地震的襲擊!

至于綠化，則是西方所有人共識，既是建筑者的責任、地產商的賣點，也是管理當局的要求。許多西方城市頒發建筑許可時都要求綠地和步行空間必須達到一定的比例。不僅在古老的西歐，新興的北美城市同樣是這樣。

在歷史不長的加拿大城市多倫多，這個比例還相當大。市政建筑法明文規定新建公寓必需留有50%的空地并加以綠化，假如空地達到80%，還會有額外的補貼。就是說政府并用行政手段和財政手段，先劃定最小的綠化范圍，用稅收和補助鼓勵更好的環境。他們并不是不知道GDP對一個城市的重要，但是長期可持續增長才是他們的考量。經過多年的努力，多倫多成了全世界綠化最好的城市，其樹木量比人數高十倍還多。

想想看，北京市內空地面積占比有多么小，即便有點空地，又被接踵而來的汽車填滿，連人行道都變得比以前狹小，而北京在1960年代曾經被一些外國游客稱之為森林城市。

所以，國內房產價格已經與其價值背離得越來越遠，人們對自己的財富也出現了相當大的錯覺。在人人都可以出國在全世界購房的背景下，這種價格與價值背離的現象到了該糾正的時候了。