對2008年廣州市工業房地產租賃市場的分析

[摘要]本文以廣州市國土資源和房屋管理局的工業房地產租賃登記備案數據為依據，通過對比2007年的數據，重點分析了2008年的廣州工業房地產租賃市場現狀。文中指出了廣州工業房地產租賃市場存在的問題，并且嘗試提出了相關的一些政策建議。

[關鍵詞]廣州 工業房地產 租賃市場

一、工業房地產的內涵及本文研究范圍

1.工業房地產的內涵

工業房地產是指土地使用性質為工業的土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。在我國，工業房地產土地的批租年限為50年。

2.本文研究范圍

本文研究的范圍是廣州市十個行政區和兩個縣級市的工業房地產租賃市場，主要包括工業廠房和倉庫的租賃。由于工業房地產的數據相對比較有限，我們這里主要分析廣州市的十個行政區的工業房地產租賃市場。

二、工業房地產租賃市場歷年發展狀況

近年來，廣州市工業房地產市場的需求不斷放大，工業房地產的租金也是在持續上漲，平均租金每年上漲3%左右，其中，高科技園區租金上漲4%左右，物流園區租金上漲2%左右。

從廣州市國土資源和房屋管理局的登記備案數據來看，近年來每季度的工業租賃登記備案件數基本都在5000件以下，工業租賃登記備案面積基本都在350萬平方米以內，在2008年第4 季度數據成倍大幅增長。主要原因是:根據市出租辦出租屋調查核實統計標準，年末各區房屋租賃管理統計機構對轄區內租賃備案數據進行了調整和缺失數據補報。具體數據如表1所示。

通過對比分析工業房地產租賃登記備案件數和房地產租賃總的登記備案件數，工業房地產登記備案件數占到的比例基本都在4%以下。可見工業房地產租賃登記備案的情況不容樂觀。對比情況見表2。

單宗工業房地產租賃的面積一般比較大，這就使得工業房地產租賃登記備案面積占總的登記備案面積的比例較大，基本維持在20%以上，2008年第4季度更是超過40%，達到42.18%。詳見圖1。

三、2008年廣州市工業房地產租賃市場現狀分析

1.2008年工業房地產租賃市場基本情況

2008年工業房地產租賃市場總體需求放大，工業廠房和倉庫的租金上漲3%左右。這主要得益于政府“退二進三”政策的實施、大型工業園區的建設和各級政府以積極政策和資金支持企業進駐工業園區。位于黃埔港、南沙港和廣州空港周圍的物流倉儲園區受到重點關注，租賃成交較為活躍。其中，廣州新白云機場根據市場的需要，不斷開拓新的海外貨運航線，吸引了不少物流企業進駐附近的物流倉儲工業園區。工業廠房方面，租賃成交主要集中于白云和番禺兩區。由于新廠房供應的緊缺，存量工業用房的租賃十分活躍，工業園區成交租金大多保持在10-25元/(平方米#8226;月)的水平，而成交面積則大多集中于500-1000平方米的范圍內。

根據廣州市房屋租賃管理所提供的登記備案數據，計算得到各行政區的工業房地產租賃狀況如表3所示:番禺區工業房地產總的租賃面積最大，為2744449平方米;租賃個案數最多的仍是番禺區，為4985件;黃浦區工業房地產的平均租賃面積最大，為2858.39平方米;平均租金最高的是越秀區，為23.46元/(平方米#8226;月)。

表3各區工業房地產登記備案情況

行政區租賃面積

(平方米)租賃個案

(件)平均面積

(平方米)平均租期

(月)平均租金

(元/(平方米#8226;月))

天河區605744.00783773.622913.13

越秀區93915.00765122.761823.46

荔灣區311887.00761409.843011.67

海珠區370336.141256294.852611.77

白云區1346983.0012511076.73427.02

黃浦區417325.001462858.39-7.88

番禺區2744449.004985550.54-6.59

花都區2069029.002265913.48-4.61

南沙區292580.00711411.50-6.03

蘿崗區255754.00316809.35-11.50

資料來源:廣州市國土資源和房屋管理局

由于城市外圍的幾個行政區進行房屋登記備案的系統還未與中心城區統一，登記備案數據不規范，存在大量無效數據，故本文對于外圍區域的工業房地產的分析相對比較薄弱。

通過比較各行政區的租賃面積可以看到:番禺區、花都區和白云區三個行政區的租賃面積占到總的租賃面積的比例為72%，這主要是因為廣州市政府“退二進三”政策的進一步實施，中心城區的工業企業都搬遷至外圍行政區的工業園內。具體情況如圖2所示。

從產權性質來看，產權性質為農村集體或農村個人的租賃面積為9522480平方米，占總租賃面積的比重為74.10%，共33636個登記備案數據，占總登記備案數據的比重為62.11%，平均面積為283.10平方米，平均租期為33個月，平均租金為8.01元/(平方米#8226;月)。詳見表4。

表4不同產權性質工業房地產租賃登記備案情況對比

農村集體和農村個人房屋國有房屋

租賃面積(平方米)95224803328100

租賃個案(件)3363620516

平均面積(平方米)283.10162.22

平均租期(月)3324

平均租金(元/(平方米#8226;月))8.0114.70

資料來源:廣州市國土資源和房屋管理局

2.租金的空間分布規律

廣州市工業房地產租金的空間分布規律基本為:以“越秀”區片為中心最高點，為42元/(平方米#8226;月)，然后向周圍輻射依次遞減。一些工業比較集中的區域也出現了次中心，像海珠區的“中大”區片;蘿崗區的“南崗-廣州經濟開發區東區”片區，平均租金為13元/(平方米#8226;月)。這些次中心片區的租金比周圍片區的租金都要高。從各行政區的平均租金來看，中心城區的平均租金還是較高，最高的為越秀區的23元/(平方米#8226;月)，而地理位置比較偏遠的蘿崗區和黃浦區的平均租金水平也不低，與海珠區和荔灣區的平均租金水平相當。詳見圖3。

四、工業房地產市場及其管理中存在的問題

1.部分工業房地產產權不明晰

產權不明晰的工業房地產主要集中在一些農村集體房和農村個人房。中國集體房和私有房的產權問題歷來就有，主要表現在沒有房產證。這類沒有房產證的工業用房在出租的時候就會引起產權糾紛，產權糾紛的矛盾又可能導致出租人和承租人的矛盾，最終可能演化成像“村民圍攻工業園區”的鬧劇。

2.工業房地產相關配套設施建設滯后

部分新區的工業房地產相關配套設施建設嚴重不足，像供電力不足、消防設施不完備、物業管理進入不及時等等。配套設施建設的不足不僅會影響企業進駐，甚至會釀制一些事故的發生。最近，花都工業區纖棉廠廠房失火，大火幾個小時后才被撲滅，主要原因是工廠內及其附近，居然連消防栓都沒有，導致消防隊員只能到將近一公里外的紅棉大道附近尋找水源，最后才將大火撲滅。開發區的廠房普遍存在供電能力不足的問題，主要是變壓器的容量不能滿足客戶由于生產規模的擴大對電力的要求。

3.部分地區工業房地產閑置現象嚴重

廣州市在實施 “退二進三”的過程中，政策規定舊廠房不能拆建，土地面積不能變，使用性質也不能變，不允許拆除和擴建。廣州城區的很多工業企業退出后，若要改造升級發展第三產業，還要面臨著另一更大的土地性質變更難題。這就使得中心城區的大量工業房地產閑置下來。

4.工業園區的土地沒有得到有效利用

盡管政策已經將用地性質變更的每一步都卡得很死，但是，房地產開發跟其他產品生產不一樣，房地產開發可以有很多不同的規劃及設計，這便注定在開發過程中，房地產有更多自主發揮的空間。現在握在開發商手中的動輒上百畝千畝甚至幾平方公里的大面積工業地塊，都會有一部分演變為住宅、寫字樓開發建設用地。部分開發商以工業用地名義取得土地使用權，然后憑借配套設施等名義，靈活地處理用地性質，以達到變更土地性質的最終目的。工業用地上最后建起了部分商品房、寫字樓等，使得工業用地沒有得到有效利用。

五、工業房地產市場管理的政策建議

1.提高工業用地使用效率

節約集約用地工作是2009年廣州市土地管理的重中之重。貫徹落實《關于統籌高效利用工業用地的工作方案》，是節約集約工業用地的有效方法。通過提高容積率、建多層廠房促進廣州土地的節約利用，鼓勵用地單位利用存量工業用地新建、擴建、翻建標準式多層廠房。存量工業用地在符合有關規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。存量工業用地不能達到《廣州市產業用地指南》標準的，視為低效工業用地，可由土地儲備機構協議收購后再利用。在不增加建設用地規模并符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，各區要引導集體經濟組織按照依法自愿有償的原則，將分散的集體建設用地(含村經濟發展留用地)集聚化和規模化經營。可將零散建設用地復耕與農用地置換，以利于土地整合使用，提高土地利用效率。在考慮企業投資運營特點和生產線生命周期等因素的基礎上，合理確定土地的有償使用年限，建立國有土地租賃制度，引導部分工業項目以短期出讓或租賃的形式取得土地。

2.合理利用空置廠房

當前廣州有相當大數量的舊城區、舊廠房、舊村莊資源可供挖掘和改造，用來發展第三產業和現代服務業，但許多投資機構、企業和地方政府在按照現行政策，實施產業轉型或升級、“退二進三”發展第三產業項目時，卻遇到了政策“瓶頸”問題。原有建筑破舊、低檔，根本無法改造成現代商貿城。廣州目前的很多工業企業退出后，若要改造升級發展第三產業，還要面臨著另一更大的土地性質變更難題。廣州應完善和細化《廣州市區產業“退二進三”企業工業用地處置辦法》，加快工業用地轉商業用地審批時間，簡化手續。

3.理順農村工業房地產的產權關系

廣州市房管局的數據顯示，目前全市農村建設用地有652.5平方公里，占了全市建設用地的40%，農村的土地資源潛力巨大。特別是農村工業建設用地占全市工業用地的比例在80%以上，而很多農村工業用地的產權關系不清晰，產權關系不明晰會影響到正常的租賃活動和工業園區的正常營業。像白云區冒鳳山西側的廣州民營科技園，項目規劃1223畝，先進駐企業135家，租金在20元/(平方米#8226;月)左右，但現在因產權有糾紛，已經影響到園區的正常營業。可見，明確產權關系，避免引起糾紛和村民圍攻工業園區的現象發生是很重要的。另外，改革土地征用和建立流轉制度是十分必要的，改革的切入點是應該盡快相對統一征地補償和集體土地流轉價格的標準，盡量避免政府、農民和用地企業在征地和土地交易過程中過多地進行討價還價并引發矛盾摩擦。

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