論房地產開發企業營業收入的會計核算

[摘要]隨著房地產業的蓬勃發展，房地產開發企業有了更廣闊的發展前景，其對國民經濟的重大影響力，要求我們必須了解和掌握房地產開發企業營業收入的核算范圍和確認原則，并通過案例說明其核算方法，這將有助于逐步規范和完善房地產開發企業收入的會計核算。

[關鍵詞]房地產開發企業 收入確認 會計核算 開發產品

房地產業在國民經濟的發展中，起著越來越重要的作用，尤其是在近幾年，更是扮演了帶動投資和刺激消費的角色。它為人們的政治、經濟、文化生活提供了一定的空間場所，可以說沒有房地產開發企業也就不會有良好的城市建設。因此，為了房地產業的健康發展和良性循環，大力規范和加強房地產開發企業的會計核算，就顯得極為迫切了。

一、房地產開發企業營業收入的核算范圍

房地產開發企業的營業收入，是指房地產開發企業在開發經營過程中，由銷售開發產品、出租商品、提供勞務、以及其他多種經營活動所實現的收益，分為主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、出租產品租金收入和代建工程結算收入等在主要開發經營過程中實現的各種收入。除了上述的主營業務以外的其他業務實現的收入，均應在“其他業務收入”科目中核算，如商品房售后服務收入、材料銷售收入、固定資產出租收入和無形資產轉讓收入等。另外，房地產開發企業出售的周轉房，在舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，也屬于房地產銷售收入核算范圍。而房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產則不能作為房地產銷售收入的核算對象。

二、房地產開發企業營業收入的核算

(一)主營業務收入的核算

1.開發產品銷售、轉讓收入的核算。開發產品是指已經開發完成的產品，主要包括開發完成的土地、開發建成的房屋、開發建設完成的配套設施及代建工程等。在開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，所收到的款項均為“預收賬款”，據此交納的營業稅費等在“應交稅金——應交營業稅”中核算。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入的實現，將“預收賬款”轉為“營業收入”。

(1)企業對外轉讓商品性建筑場地，在辦理轉讓手續并將賬單提交買方后，按轉讓價格借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶，貸記“經營收入——土地轉讓收入”。月末，按轉讓的商品性建筑用地的實際成本結轉，借記“經營成本——土地轉讓成本”，貸記“開發產品——土地”。

(2)企業出售商品房竣工驗收后，提交購買方，并辦理移交手續，按銷售價款借記“銀行存款”、“應收賬款”等，貸記“經營收入——商品房銷售收入”。期末，借記“經營成本——商品房銷售成本”，貸記“開發產品——商品房”來結轉出售的商品房的實際成本。

(3)企業有償轉讓配套設施和完工代建工程的收入核算與銷售商品房的核算相同，僅在“經營收入”、“經營成本”等賬戶的明細科目上稍有區別，這里不再贅述。

(4)企業銷售周轉房收入的核算。如果周轉房不再作為安置拆遷居民的臨時住所，而是改變了用途轉作商品房對外銷售了，可視為周轉房的減少，按轉售時購銷合同中雙方規定的價格借記“銀行存款”、“應收賬款”等，貸記“經營收入——商品房銷售收入”。期末在結轉其作為商品房銷售的實際成本時應注意，要按周轉房的攤余價值借記“經營成本——商品房銷售成本”，按周轉房累計攤銷額借記“周轉房——周轉房攤銷”，按周轉房的原值貸記“周轉房——在用周轉房”。

2.企業采用分期收款方式銷售開發產品，應設置“分期收款開發產品”科目核算。在提交買方驗收，辦完移交手續后，將開發產品的實際開發成本從“開發產品——商品房(或土地)”賬戶轉入“分期收款開發產品——房屋(或土地)”，然后按購銷合同規定的日期收取第一期款項，借記“銀行存款”、“應收賬款”等，貸記“經營收入——商品房銷售收入(或土地轉讓收入)”等;同時，按本期收回價款占開發產品銷售總價百分比確定當期應結轉的銷售成本，借記“經營成本”，貸記“分期收款開發產品”。

3.開發產品出租經營收入的核算。開發企業以營利為目的，將開發完成的土地和房屋進行商業性出租，通過收取租金的形式實現其價值，可視為出租開發產品的減少。這種出租經營活動取得的收入應通過“出租開發產品”科目核算。企業將開發完成的用于出租的商品房或商品性土地出租經營時，借記“出租開發產品——出租產品”，貸記“開發產品——出租產品”;按租賃合同規定的日期收取租金收入，不管租賃方到期是否已經交納租金，當期仍要確認收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶，貸記“經營收入——出租產品租金收入”;在出租過程中計提的攤銷額，借記“經營成本——出租產品經營成本”，貸記“出租開發產品——出租產品攤銷”;如果企業將出租的開發產品改變用途將其作為商品對外銷售或轉讓時，應按轉讓的價格借記“銀行存款”、“應收賬款”等，貸記“經營收入”，按出租產品的攤余價值，借記“經營成本——商品房銷售成本”，按出租產品累計攤銷額借記“出租開發產品——出租產品攤銷”。

(二)其他業務收入的核算

除了以上所述的主要的經營活動外，房地產開發企業還有一些經營活動也能帶來資產的流入或債務的抵銷。這些非主營業務收入有商品房售后服務收入、材料銷售收入、固定資產出租收入、無形資產轉讓收入等。核算企業中這些業務的收入實現情況，是在“其他業務收入”賬戶中進行的，并按業務種類設置明細分類賬戶。該帳戶月末轉入“本年利潤”，期末無余額。

參考文獻:

[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則——收入[M].北京:中國財政經濟出版社， 1998.

[2]中華人民共和國財政部.企業會計制度[M].北京:經濟科學出版社， 2001.