房價是怎么定出來的

徐貴祥

不管開發商們怎樣忌諱,房價必然要成為熱門話題,從民間到中央,從買方到賣方。主流的聲音是質疑,老百姓多感到不能理解、不能接受。但是,誠如某專家所說,也不是一邊倒,也有人認為房價不高、高也高得有理。

在2010年第十屆中國房地產發展年會上,某先生說:“我們幾乎所有人都忘了23號文件為什么要發展房地產,也忘了發展房地產、房地產市場面向的是誰,這可能是引起我們各種媒體和社會巨大爭論的原因。23號文件和18號文件都特別強調中國高收入階層和中高收入階層用市場的辦法來購買和租賃商品房,這可能是中國對房地產市場的基本定位。換句話說,如果你不是中高收入階層,你就別在這兒談房地產市場,這個市場和你沒有什么關系。”

中國的“高收入階層和中高收入階層”是什么概念?有什么標準來界定?是根據正常收入還是非正常收入來衡量的?我不知道有沒有人做過當代中國社會各階層分析,我們倒是可以理性地簡要分析一下。

按照通常思維,一個“高收入階層”人士,靠自己的正常收入,十年之內購買一套體面的獨棟別墅,應該不算過分。而今,在北京、上海這樣的地方,城區內建筑面積在三百平米以上的獨棟別墅,均價至少是一千萬元人民幣以上——這肯定是保守的估計,某先生一定會笑話我們土老冒。好,即便這樣保守地估計,要想實現十年之內買一套獨棟別墅,該“高收入階層”的年薪也應該在百萬元以上。這個標準就決定了,中國的黨政軍官員被排斥在這個階層以外了,中國的科學家、藝術家、教育家等精英被排斥在這個階層以外了,中國在編的廣大的黨政軍機關干部、公檢法干部、教師、醫生、律師等等,都被排斥在外了。因為,據我所知,上述人員的工資收入,還沒有誰的月薪超過十萬的,即便是有特殊貢獻者。如此這般算下來,所謂的“高收入階層”,基本上不存在。要么,就是非正常收入者。

再者,某先生說“如果你不是中高收入或者高收入階層,你就別在這談房地產市場,這個市場和你沒有什么關系。”這話是不是霸道了?即便你的價格只針對“中高收入或者高收入階層”,但是你的價格影響了整個房地產市場的秩序,這就是“蝴蝶效應”。在全球經濟一體化這么個大的背景下,任何一種局部的經濟活動都會關聯到整體的波動,這是顯而易見的。

某先生還說,“是人們期望值發生了變化,看到高收入家庭買了房子,有了巨大的家庭財富,低收入家庭也想擁有這個財富,所以老覺得經濟適用住房和廉租房不過癮,所以在網上說說,在媒體上也說說,我也要一套商品房。你有毛病!”

這可能是誤解。是不是所有的低收入家庭都想要一套商品房?不知道。還有一個問題是,是不是所有的低收入家庭都已經有了經濟適用房?還是不知道。低收入家庭之所以“在網上說說,在媒體上也說說”,并不是妒忌你闊了,我們說的是房價,也包括經濟適用房價和房租價格。房地產的價格不是孤立存在的,商品房價格上去了,經濟適用房的價格和房租價格能不上去嗎?老百姓關心自己的利益,談談房價,不應該受到指責。

我在買房的過程中,非常關心一個問題,那就是房價的依據。我敢說,沒有任何一個房地產開發商敢于把自己的成本和利潤賬目公開給我們看,我覺得這些東西不應該成為隱私,至少對政府審計部門而言。房價是不是應該納入國家物價部門管理范圍,我們老百姓不清楚,所以房價的依據似乎永遠是個謎,倒是我這個門外漢,揣摩出一個公式,可供參考:

房價=紅色成本(包括地皮、原材料、勞動力……)+綠色成本(包括納稅、交費、拆遷……)+灰色成本(包括……)+黑色成本(幻覺、欲望、胃口……)

這里面,如果有一項是說不清楚的,那么整個公式就不成立了。而事實是,在所有的房價里,不止一項說不清楚,往往有好幾項說不清楚。因此,我又得出第二個公式:房價=一筆糊涂賬。

題圖 / 落差 / 佚名

【“雜文專版擷英”欄目作品選自2010年3月17日、

5月19日、3月31日《中華讀書報·家園》】