刀落中服地塊

楊正蓮

房市再祭調控刀

中國正迎來“前所未有”的房地產嚴厲調控措施。但是,此番嚴厲的調控能否起到預期之效,仍尚待觀察。一個糾結此處的問題是,如果中國的房地產業仍然被視為一項拉動經濟發展的行業政策,而不是向土地的政府壟斷、地方的財政扭曲和中國的住房保障政策等一系列根本問題上下手,則這輪調控之刀所刺中的,可能不是盤根錯節的諸種病根,而僅是房地產投資這只坐大的老虎

圍繞中服地塊的明爭暗斗,不過是中國房地產發展到某個特定階段的一個表象而已

在社會各界對“地王”的討伐聲中,北京市政府決定“暫停熱點地區高價土地交易”。3月19日,被稱為“北京CBD(中央商務區)核心區最后一塊寶地”的中服地塊,第一個暫停交易,彼時,距其競價結束僅剩6天時間。

雖然只是臨時的應急措施,但土地全面參與房地產調控,卻由此邁出了關鍵一步。3月19日之后,抑制樓市投機需求和增加供給的調控措施密集出臺,其力度和精確度均前所未有。

中服地塊暫停交易之前,到底發生了什么?

搶奪中服

在2010年中國各地上演的搶地大戰中,中服地塊備受關注?！皩嶋H上是所有的人都在關注這塊地,整個中國房地產企業都在關注這塊地,并不只是一家企業的問題?！北本┮患曳康禺a企業負責拿地的一位人士告訴《中國新聞周刊》。

中服地塊,位于北京東三環與建國路交叉口的東北角,地處北京CBD核心區,與新央視大樓、國貿中心隔街對望,位置絕佳,并因毗鄰中服大廈而得名。

這塊被稱為“北京CBD最有價值”的地塊,早在2005年進行招商活動時就引起眾多開發商關注。2008年第三季度和2009年6月,兩度被列入北京市土地供應計劃。卻直到2010年才首次明確出讓時間。2010年1月29日,北京市土地整理儲備中心網站發布消息,被命名為NE19-1a的該地塊掛牌出讓。

被吊足了胃口的開發商們很快發現,此地掛牌條件極高。“本次掛牌出讓宗地的競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體”,其中“金融機構應為由國家金融監管部門批準設立的具有法人資格的金融企業,且注冊資本不少于50億元,并在聯合體中絕對控股;房地產開發企業應具備房地產開發一級資質,且注冊資本不少于30億元”。

2009年中國房地產企業50強中,大約有6家左右注冊資本金“不低于30億元”,它們分別是:萬科地產、保利地產、遠洋地產、中信地產、北辰實業以及新湖中寶;另外,中國建筑和中國鐵建兩大綜合類建筑企業的注冊資本金也超過30億元。

另有媒體統計發現,符合注冊資本金不低于50億元的金融機構基本只有中國人保、中國太保、中國平安、中國人壽,平安信托,以及安邦財產保險股份有限公司。

“真黑?！币晃徊辉妇呙拈_發商向《中國新聞周刊》記者回憶當天看到掛牌條件時的第一反應,“此前預料到肯定會采取一些限制措施,但是沒有料到門檻有這么高?！倍鳶OHO中國的潘石屹和張欣夫婦,更認為設定的條件是為一家公司“量身定做”,他們當天在微博上多次表達不滿:“形式是土地公開拍賣,但入圍要求提得高,只有一家合格,干脆改名叫‘私下交易吧?！?/p>

“內定”之說的另一佐證是掛牌競價時間,“掛牌競價起始時間為2010年2月22日9:00起,掛牌競價截止時間為2010年3月8日15:00止。”業內人士認為,“只有短短20天時間,其間還有10天是春節假期,根本無法拿到政府的任何批文?！?/p>

潘石屹和張欣夫婦所稱“只有一家合格”,實指中服地塊的一級開發商遠洋地產。一般情況下,開發商做完一級開發,再拿二級開發,比較容易得到政府和同行的認可。

市場多方傳聞,遠洋地產自去年年底就開始不斷回收資金,重組資產,為中服地塊的決戰儲備糧草。2009年,遠洋地產首次跨入百億俱樂部,完成了140億元的銷售額,連續5年成為北京市場占有率第一的房企。這一年,遠洋地產先后獲得300億元銀行授信和外國銀行財團7億美元貸款,同時還成功發行26億元公司債。在各大房企爭奪“地王”的2009年,遠洋地產雖然多次現身北京土地拍賣會,但也只動用了55.8億元增加了40.9萬平方米的土地儲備。

而中國人壽年初入主遠洋地產,成為其第一大股東,更被外界認為將在“金融機構與房地產開發企業組成的聯合體”的準入門檻中占得先機。

不過遠洋地產總裁李明接受媒體采訪時表示,中服地塊與上述交易本身并不存在直接關聯度,公司的資金實力和現金流足以應付?！皠e說一個中服地塊,兩個中服地塊,遠洋地產也可以應付?！?/p>

對于“內定”傳言,北京市國土局的反應迅速而激烈。北京市國土局局長魏成林就親自公開解釋,為了符合CBD的功能規劃,不能都搞成商品房一賣了之,到最后什么功能都沒有?！半m然有聯合金融機構這個條件,但最終誰能拿到這塊地還是要看現場競價的結果。”魏成林強調,中服地塊是公開出讓,“內定”是不可能的事情。

CBD管委會規劃處處長李國紅也表示,中服地塊位于CBD核心區,該地塊的招商活動是希望能夠吸引金融企業入駐。“正是由于CBD剩余土地較少,因此對土地開發的要求更高,對產業承載能力的要求更強?！?/p>

為此,2月9日上午,北京市土地部門、規劃部門以及CBD商務區開發公司專門組織開發商對即將上市交易的中服地塊進行現場踏勘并答疑。中服地塊的熱度,可見一斑。

中服地塊的華麗轉身

然而,這塊令開發商垂涎多年的寶地,原本是屬于北京核儀器廠的一塊工業用地。與中國此前大多數工廠及工業用地一樣,那時的中服地塊,就像一個沒有被人發現的灰姑娘一樣,籍籍無名。

中服地塊的價值飛升,直接受惠于北京的城市規劃建設和CBD戰略。2000年,北京CBD規劃建設納入北京市國民經濟和社會發展第十個五年計劃。那時,由政府主導的城市化開始成為繼工業化之后,拉動經濟增長的另一只引擎。政府不僅做城市規劃,還直接參與投資,并在城市化中建房子、收取房地產業營業稅以及跟土地相關的稅收。

由于幸運地被劃進了CBD的核心區,中服地塊在中國城市化及房地產業突飛猛進似的發展中成功升值。

就在它華麗轉身之際,中國的宏觀經濟從2002年起進入新一輪增長期。

引領這一輪增長的主力是房地產業。中國自1998年開始住房制度貨幣化改革以來,在住房按揭貸款等一系列的配套政策刺激下,房地產業發展開始突飛猛進。

2003年初,上海居民見面的臺詞,就像2010年初的投資客見面的臺詞一樣:“你買樓了嗎?”統計數據表明, 2003年,中國有超過300家公司涉及地產業務,占中國上市公司的25%以上。央行《中國房地產發展與金融支持》報告顯示,中國房地產信貸在整體信貸中的比例,也由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。

也正是在那一年,不但房價開始上漲,居民消費品價格也上漲了近5%,達到適度通脹可容忍度的最高值。

2003年4月,中國人民銀行下發加強房地產信貸業務管理的“121”號文件,拉響了宏觀調控的警報。當時的地產商人形容該文件為刀刀致命的“10年來最嚴厲的措施”,房地產商任志強甚至驚呼:“房地產的冬天來了!”

“冬天”并沒有真的到來。驚魂未定的任志強及其同行很快發現,地方政府其實正指望房地產業拉動經濟增長。2003年8月12日,國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》的18號文件,將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一,明確提出要保持房地產業的持續健康發展。

調控拉鋸戰

遠洋等房地產企業,趕上了最好的時代。盡管民間對于高房價的怨言不斷,但地方政府并不會輕易打壓房價,這在日后被不斷證實。

早在2003年底開始的新一輪宏觀調控過程中,中央政府就根據地產業持續過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。在一系列的緊縮地根、銀根等調控手段均未達到預期效果之后,中央政府把穩定房價上升到了講政治的高度。2005年3月26日,國務院下發了《關于切實穩定住房價格的通知》,業內稱之為“國八條”,其中要求,將穩定房價提高到政治高度,建立政府負責制,省政府負總責,并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的,要追究有關責任人責任”。

隨后,國務院辦公廳在2005年5月轉發建設部等七部委加強調控的細則,即“新八條”,其中要求各地區、各部門把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題,作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

彼時,房價上漲積累的風險甚至超越了經濟領域。2005年4月披露的一份由上海團市委編寫的《上海青年調查報告》顯示:住房問題已經上升為上海青年心目中最為關心的問題。此前的2005年1月9日,在麥其里─位于上海徐匯區的一個寸土寸金之地,上海城開(集團)有限公司的下屬拆遷公司上海城開住宅安置有限公司副總經理楊孫勤,職工王長坤、陸培德竟然一把火燒死了兩位不愿意搬遷的老人。

經過2005年“疾風驟雨”式的宏觀調控,房地產開發投資增幅明顯回落,但沒有解決需求問題,反而在一定程度上讓供給受到了抑制。對于房地產調控新政寄予厚望的購房者發現,在政策效應過后,房價并沒有如預期中那樣降低,于是蜂擁而入并進一步抬高房價。

頗具諷刺意味的是,就在有關房地產泡沫的爭論最為激烈的2004年10月,建設部發表了一份報告駁斥“泡沫論”。這份傾向明確的報告認為,中國房地產泡沫說根本不成立,金融風險也在控制范圍之內。事后,該報告的起草者之一向媒體承認:“我們的確是針對‘地產泡沫論者才出臺這份報告的?！?/p>

2004年10月,央行正決定將一年期存款基準利率上調0.27個百分點,這是央行十年來首次宣布上調存貸款利率。此舉并非無的放矢,僅以上海為例,在2004年全部新增貸款中,有將近80%投入了房地產。銀行貸款如此集中于房地產行業,此間風險不能不令決策層擔憂。

而金融系統的風險還不止于此,央行早在2002年年底完成的一項調查就發現,房地產貸款中的違規金額比例高達24.9%。

中央頻頻出招,但房價依然越調越高。到了2006年,房地產宏觀調控政策從土地、稅收、外資準入、信貸、住房結構和房地產市場交易秩序等方面全方位展開,各種細化措施也陸續出臺。當年12月份的中央經濟工作會議明確提出:“要在政策落實上狠下功夫,確保中央各項方針政策和工作部署落到實處”。

這一輪的暴漲行情一直持續到2007年。多次加息也沒能遏制房價的快速上漲之后,2007年9月,央行開始收緊房貸,要求購買二套房首付比例不得低于40%,貸款利率不低于央行基準利率的1.1倍。

2007年10月,70個大中城市房價環比漲幅下降,這是上個年度以來的首次下挫。隨后,在央行持續加息、提高存款準備金率等一系列針對性極強的政策作用下,成交量明顯銳減,“拐點”論開始成為熱點話題。據不完全統計,截至2007年底,國內房地產企業的負債率平均超過80%,且大多都是銀行債務。

就在2008年,房地產宏觀調控最有可能取得理想效果的時候,下半年,因受金融危機影響,政府迅速回調政策。2010年4月20日,審計署發布2010年第6號審計結果顯示,2007年至2008年度,有11個市以“招商引資”“舊城改造”和“國有企業改制”等方式,變相減免土地出讓收入19.61億元。在“4萬億”刺激計劃之外,銀行還在一年中發放了近10萬億元信貸,這使得許多瀕于破產的房地產公司起死回生。

最后一根稻草

伴隨著房地產業的狂飆猛進,中國的城市化進程快速推進,北京CBD已經形成了以金融為龍頭、現代服務業為主導、文化傳媒聚集發展的區域。截至2009年底,CBD區域的平均入住率達到86%,區域建設已經完成80%以上。

此時的中服地塊,已經身價劇增。早在2008年,業內就曾預測中服地塊的出讓價可能突破80億元,及至2010年更被認為有望超過100億元,成為北京新地王。

圍繞中服地塊的明爭暗斗,不過是中國房地產發展到某個特定階段的一個表象而已。

度過了2008年資金鏈幾近斷裂的艱難時期,2009年的房地產企業紛紛加快了搶地的步伐,導致“地王”紀錄被不斷刷新。其中,坐收土地溢價的地方政府更是獲益頗豐。僅以北京為例,2008年,北京土地收入為493.9億元,為2007年和2006年賣地收入的總和;而2009年,北京土地合同收入932億元,實際完成土地出讓金收入494億元,為2008年和2007年的總和。

中國的房地產價格在持續數年的調控拉鋸戰中,越調越漲,2009年的搶地大戰進一步加大了房價上漲的預期。2009年12月16日,央行公布了一份全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示,四季度,有近七成(67.2%)的城鎮居民認為當前房價“高,難以接受”,這一比例較上季提高2.1%,連續兩個季度攀升,但房地產仍然是居民投資的首先。

據悉,中央財經領導小組辦公室于去年11月曾經向住建部要房地產相關數據,后來在寫給國務院副總理李克強的專題報告中稱,房價繼續瘋漲,“已影響到社會穩定”。

在不斷上漲的房價和民間呼聲的共同催逼下,新一輪樓市調控政策,也在全國“兩會”前密集出臺。比如,中央經濟工作會議要求增加普通商品住房供給,“國四條”表態要“遏制房價過快上漲”,隨后推出的“國十一條”直接劍指高房價。

此間,個人住房轉讓營業稅征收、流動資金貸款管理以及上調存款準備金率等打擊炒房的配套措施相繼出臺,而財政部、國土部等五部委也聯合加強土地出讓收支管理以打擊囤地炒地。

兩會前夕,國務院總理溫家寶在回答網友提問時表示,深知“蝸居”滋味,有決心在本屆政府任期內把房地產市場管好。

3月2日,全國政協委員何永智、張禮慧、嚴琦走訪了北京海淀唐家嶺的“蟻族”,掩面流淚的委員們將“蟻族”話題延續至全國“兩會”。

但此時的市場環境和人心,已非昔比。就在“國四條” 公布之日,房價及成交量仍創歷史紀錄。此番調控,該要如何進行?

北京市政府顯然不想在“兩會”這一敏感時期引火燒身,原定于3月8日完成交易的中服地塊不得不推遲。就在3月4日,北京市土地整理儲備中心網站上,悄然出現一則將中服地塊競價截止時間推遲至3月25日15時的公告。

3月5日上午9時,十一屆全國人大三次會議開幕,國務院總理溫家寶在政府工作報告中指出,2010年促進房地產市場平穩健康發展,“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求?！贝撕?并沒有像人們預期的那樣,出臺更加嚴厲的房地產調控措施。

最終讓中央下決心調房價的,還是全國“兩會”后暴漲的房價,而直接誘因則是北京三地王。

兩會結束后的第一天,3月15日,位于北京東城區和平里北街2號的土地儲備中心2層大廳熙熙攘攘,一度備受煎熬和指責的開發商們爭相見證新“地王”的誕生。

當天,央企背景的中信地產和遠洋地產,分別以52.4億、40.8億的總價力挫群雄,相繼成為總價和單價地王,但隨后中國兵器集團旗下的世博宏業也在大戰60個回合后,拿下了一塊樓面價將近3萬元/平方米的地塊,并超過遠洋地產此前創造的2.75萬元/平方米的新高。在這三個央企新“地王”誕生當天,就有人驚呼“房價又要上漲了”。

這一天,北京市土地儲備中心成交了6塊地,共97.8萬平方米,“吸金”143.5億,平均樓面價超過1.6萬元/平方米。這天的土地成交量,超過此前一個月的土地市場成交量總和。

一則未經官方證實的消息是,三地王產生當天,北京市主要領導即接到中央問責電話。當晚,北京市國土局、建設局、規劃局等各個部門連夜查找“地王”產生的原因。“最后查出來,問題出在制度上?！币晃唤咏本┦姓拈_發商告訴《中國新聞周刊》,“緊接著就釋放改革招拍掛的信號。”

3月19日,北京市國土資源局宣布暫時不再安排熱點地區高價土地交易,同時改進土地交易方式,而中服地塊即為第一個被暫停交易的熱點板塊。★

(本刊記者王家敏對此文亦有貢獻)