調控新政,前景未明

龐清輝

2010年4月,中國房地產行業(yè)迎來前所未有的政策調控,著力點是打擊投機,清理不合理需求。沒有人懷疑此波政策的威力,但政策成效多大,仍有待觀察

在一輪又一輪的房地產市場調控之后,政府的底牌似乎早已被猜透。自2009年下半年以來,已經出臺了包括“國11條”在內的緊縮調控信號,市場置若罔聞。2010年4月中旬,日日有新政,各部門密切配合,業(yè)內稱,這是一場“有預謀的精準打擊”。

是周期性的調整,還是行業(yè)的拐點?是揚湯止沸,還是釜底抽薪?這次樓市調控政策能否成功擠破泡沫,達到如期效果軟著陸,各界態(tài)度不一、表情不一。

新政頻出

房貸新政出臺之前,首先激起漣漪的是國家電力部門智能測定的“6540萬套空置房”。

據國家電網統(tǒng)計,全國660座城市、大約6540萬套房屋6個月的用電數字為零。這意味著這些房屋6個月以上無人居住,是空置的。如果以戶均2.5人計算,可供1.635億人居住,2008年比2007年城鎮(zhèn)人口增加1288萬人,按此城鎮(zhèn)化速度,填滿這批空置房屋,要12年。人們用這個數字來描述當前房地產投機之盛。

4月14日,國家統(tǒng)計局公布了2010年一季度房地產市場運行情況。數據顯示,3月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%,新建商品住宅價格同比上漲15.9%。1～3月,全國完成房地產開發(fā)投資6594億元,同比增長35.1%。隨后,國家統(tǒng)計局又公布一季度GDP增長為11.9%。

幾組數據一出爐,各界均把焦點定位在了“中國經濟和房地產的增長是否‘過熱”上面。

就在這一天,“新國四條”亮相。4月14日,國務院常務會議推出差別化信貸新政,規(guī)定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

隨后,4月15日,國土資源部公布《2010年住房用地供應計劃》(以下稱《用地計劃》),不僅保障性住房、棚戶區(qū)改造、中小戶型普通商品房的供地比例達到77%,遠超中央70%的既定目標,而且供地總量也大幅增加到18萬公頃,比2009年土地供應高出2倍不止。

4月16日,銀監(jiān)會表態(tài)跟進。銀監(jiān)會下發(fā)通知要求各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行新的房貸規(guī)定。張馳之間,放松“地根”,收緊“銀根”。

4月17日,政策再升級。國務院對樓市再亮調控盾牌,出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,新增加內容有:商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這個被業(yè)界稱為“新國十條”的樓市新政,有5大項共10條。從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面作了嚴格規(guī)定,被稱為“有史以來力度最大的一次樓市調控”。

4月18日,媒體報道,重慶高檔房特別消費稅獲中央批準。國家稅務部門稱,正在抓緊制定《住房消費稅暫行條例》。

4月19日晚,一貫傾向強調“市場力量”的住房和城鄉(xiāng)建設部連夜發(fā)出《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。通知要求,未取得預售證的商品房,不得進行任何形式的預銷售,取得預售證的項目,要在10日內—次性公開全部準售房源及每套房屋價格,明碼標價對外銷售。

實際上,又何止住建部,在這一輪調控中,國務院主管相關部委表現(xiàn)出來的積極程度前所未有。

4月20日,央行發(fā)布最新數據。數據顯示,一季度房地產貸款繼續(xù)增長,其中,個人購房貸款新增5227億元,季末余額同比增長53.4%,比上年末上升10.3個百分點。除了個人房貸,央行數據還顯示,一季度房地產開發(fā)貸款新增3207億元,季末余額同比增長31.1%。這是央行罕見的就單個季度發(fā)布金融機構貸款投向報告。數據充分說明,一季度房價高漲背后,信貸資金推動因素明顯。這也給正在進行的房地產調控指明了重點方向。

在同一天的4月20日,銀監(jiān)會也召開2010年第二次經濟金融形勢分析通報(電視電話)會議,銀監(jiān)會主席劉明康在會上著重強調,加強土地儲備貸款管理,嚴控房地產開發(fā)貸款風險,實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。

還是在這一天,國家審計署發(fā)布2010年第六號審計公告,披露11個省區(qū)各級政府土地專項資金管理不規(guī)范,并仍然存在違規(guī)征地、以租代征土地、違規(guī)協(xié)議出讓工業(yè)和經營性用地等違規(guī)問題,矛頭直指地方政府。

新政收效不一

新政下,房地產商、炒房客、中介機構、銀行、購房者各方表情不同。

逐利的資本,嗅覺永遠最敏銳。受房貸新政影響,4月中旬,A股市場反應激烈,房地產股大幅下挫,萬科、保利、招商等龍頭股遭遇拋售,并拖累兩市大盤下行。據數據統(tǒng)計,地產股自4月以來,15個交易日中市值已經蒸發(fā)2667億元。

開發(fā)商則按兵不動。一位不愿意透露姓名的上市公司房地產開發(fā)商在接受《中國新聞周刊》采訪時,向記者表達了此番調控新政“過于嚴厲”的看法。該人士告訴記者,在他和其他開發(fā)商的交流中,大部分開發(fā)商由于2009年通過銷售和各種渠道回籠了大量現(xiàn)金,短期之內“不差錢”,加上近期市場上多數一線城市可售房源較少,所以短期之內房價還將持續(xù)堅挺。

同時,他也表示:“調整也是我們希望看到的,畢竟我們需要的是一個可以持續(xù)發(fā)展的房地產行業(yè),而不是撈一票就跑。”

炒房客急拋房。“新政是對投資性和投機性不合理住房需求的精準打擊。”國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣接受《中國新聞周刊》采訪時如此表示。

一知名中介經理也向《中國新聞周刊》透露,最近,一名浙江炒房客一次性拋出北京北三環(huán)某項目的20余套房源,“總價近1.3億元,折合平均單價為近4萬/平方米,是這幾年來公司接手的最大單。”據該人士分析,在新政壓力下,投資炒房客雖然競相拋房,但依然不虧,賺得缽滿盆滿。

而手里有幾套房的小炒房客,也急于把房子先照了照片掛到中介去出售。高女士在北京有四套住房,她告訴《中國新聞周刊》記者:“現(xiàn)在對房價走勢看不準,先掛出去,能賣就賣了。”據她介紹,她在朝陽區(qū)雙井附近的房子幾年前買的時候是每平米6000多,現(xiàn)在已經漲到每平米兩萬多。

銀監(jiān)會又出新規(guī),各銀行迅速跟進。房貸新政出臺以來,一直為各界關注的二套房和三套房界定標準有了明確的說法。4月21日,銀監(jiān)會監(jiān)管一部主任楊家才向媒體公開表示:所謂一套房貸、二套房貸,首先購房單位是家庭而不是個人。家庭由三種人組成,本人、配偶、未成年子女。另外,房貸新政的二套房認定將“以房為限,而不是以貸為限”,一個家庭只要購買了一套房,不管是否從銀行貸款,還是貸款已還清,只要再買房就叫第二套房。

這與此前執(zhí)行的二套房以貸款記錄判定的標準發(fā)生了根本性的變化。據記者了解,工行、農行、建行、中行方面均已開始實行房貸新政,全面執(zhí)行差別化住房信貸政策。

中國建設銀行雙井支行一位楊姓經理告訴《中國新聞周刊》:“現(xiàn)在建行的二套房貸首付和利率定價全部按照新規(guī)執(zhí)行,對北京地區(qū)暫停發(fā)放三套(含)以上的房貸。”他也表示,從國務院通知的措辭來看,此次調控的決心和力度空前,加之目前房地產市場確實存在泡沫,因此各家銀行相當重視。“與以往不同的是,在二套房首付五成的執(zhí)行環(huán)節(jié),部分銀行并沒有像以往那樣拖拖拉拉,而是迅速作出反應。當前能不做的房貸業(yè)務基本都已中止。”

“最重要的是銀行要嚴格執(zhí)行新政規(guī)定,把錢管好。”銀河證券首席分析師左小蕾接受《中國新聞周刊》記者采訪時說。她認為,對于抑制投機性住房需求的政策要一直延續(xù),銀行不能鼓勵投資客的投機行為,不能給他們的投機行為提供資金來源。

暴跌將從二手房開始。“現(xiàn)在都要出來擺地攤了”,鏈家地產一位地產中介銷售人員向記者抱怨。

中天置地朝陽區(qū)分店一位馬經理告訴《中國新聞周刊》,據內部數據,4月中上旬北京商品房開盤均價為21058元/平米,相比3月份商品房均價22885元/平方米下跌了8.7%,北京二手房市場房源新增達到了6000套,相比之前市場平均水平上漲了50%。

“二手房源暴漲了,買房的大多轉向觀望了。”新政出臺后,這是馬經理最直接的感受。此外,轉變最大的還有,在此前的一年多時間里,北京二手房市場90%的違約行為都是因為房主認為售價過低而違約,而且經常坐地漲價。最近,陸續(xù)出現(xiàn)房東主動上門降價,個別降價幅度高達10%,而買房者卻寧可支付幾萬元的違約金,而轉向觀望。

“在這次調整中遭受沖擊最大的,就是二手中介公司。”北京聯(lián)達四方投資管理有限公司總經理楊少峰對《中國新聞周刊》分析說。他認為,由于二手房房東多為小業(yè)主,許多都是早期購入房屋,當時購入價可能僅為當下房價1/3乃至1/4,現(xiàn)在賣出他們獲利巨大,因而二手房降價空間遠超一手房。“2010年房價的暴跌將率先由二手房開始,進而影響一手市場。”楊少峰說。

近郊新開樓盤領漲變領跌。除了二手房市場,不久前瘋漲的通州新開盤樓市也變得“冷清”。4月23日,新政出臺不到十天,記者以購房者身份來到通州新開盤的K2清水灣、K2海棠灣兩個項目售樓處時,售樓員均聲稱,開盤價有大幅優(yōu)惠,全款付清最多每平米可下降3000元。在其他新開盤售樓處,也均可見“2萬抵12萬”“立減10萬”等標語頻頻出現(xiàn),曾經人頭攢動的售樓處內,目前只有很少的客戶在閑坐。

兩會前后,北京通州區(qū)域的樓盤價格普遍從原來18000元/平方米～20000元/平方米上漲了3000元～5000元/平方米,其中本次降價的k2海棠灣正是領漲主力樓盤之一,該項目從開盤到現(xiàn)在,價格從8000多一路漲到25000元/平方米,漲幅高達300%。

而據北京中原三級市場研究部統(tǒng)計,在目前北京開盤的18個項目中,有16個項目明確表示有優(yōu)惠,最多的通州項目每平方米的價格下調了近3000元,其中有超過七成的項目表示全款客戶可以享受9.8折優(yōu)惠,而貸款客戶也能享受9.9折優(yōu)惠。此外,另有多個樓盤推后開盤。

重拳力度有多大

沒有人懷疑此波政策的威力,但政策成效多大仍有待觀察。

“十號文件內容非常多,很多細節(jié)都還沒出來,一個十號文件足夠達到調控目標了。”中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受《中國新聞周刊》采訪時很有信心。他對記者表示,這輪房貸新政只要嚴格執(zhí)行下去,對打擊房屋囤積、房屋投機和遏制高房價會起到立竿見影的效果。

但是,國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣則對《中國新聞周刊》表示:“此次房貸調控的利率杠桿作用很弱小。”他認為,最有效的辦法應從稅收角度進行調控,“應該有一個長效機制,像出臺物業(yè)稅。”

從新政中要求加緊制定“引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策”的表態(tài)來看,釋放出一個有力的信號:若市場狀況沒有明顯改觀,不排除出臺更為嚴厲的稅收、信貸等政策的可能。

“在沒有看到執(zhí)行效果的情況下,我們就討論未來會如何,是否會出臺新政策,沒有必要。”銀河證券首席分析師左小蕾對《中國新聞周刊》說,她看重的是這次新政的執(zhí)行力度。

也有人擔心問題出在地方政府。此次房貸新政要求建立考核問責制,明確穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級政府負總責、城市政府抓落實的工作責任制。

“此次中央調控樓市的決心和力度給地方政府很大的壓力。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受《中國新聞周刊》記者采訪時說。中央政府把房地產當做民生問題,希望房價能夠讓大部分老百姓承受得起;而某些地方政府則是把房地產當做經濟問題,土地出讓金和稅收是地方政府最關心的問題,正是這種中央和地方利益的不一致,導致許多很有針對性的調控政策到了地方卻無法執(zhí)行。“如今地方限購三套和三套以上住房細則難出,這說明幾個一線城市之間在相互觀望,沒有地方愿意第一個透露細則制定的信息。后出政策,則可以有個參照系,從而可將細則制定得松一些以有利于地方樓市。”尹伯成說。

而一位不愿透露姓名的房地產企業(yè)負責人也向《中國新聞周刊》表示了他的擔憂,他擔心執(zhí)行政策過程中會出現(xiàn)各種規(guī)避措施。他簡單向記者舉了三種規(guī)避方式;一是已經有開發(fā)商表示的替購房者墊付一成首付;二是“中國不缺身份證”;三是銀行客戶經理與房產中介私下“合作”,以“假離婚”等各種形式,將二套甚至多套房客戶包裝成首套房客戶。

就此,國土資源部法律中心顧問、首席經濟學家楊重光對《中國新聞周刊》說:“相關機構缺乏與房地產相關的基本數據,比如在北京居住十年以上的人有多少,他們的住房情況等數據的統(tǒng)計,房屋普查也沒有結果。沒有真實、全面的數據怎么去判斷、怎么去制定科學的政策?”

中國社科院社會政策研究中心秘書長唐鈞,則更愿意把住房問題看作是一個政治問題。他對《中國新聞周刊》說:“政府對于房子的政策本來應該有兩個:房地產政策和住房保障政策,但現(xiàn)在的問題是中國似乎只有房地產政策。”所以他認為,“這次房貸新政如果還是調控房地產,那就沒戲。”

“從長遠來說,還是要配套進行金融、稅收、土地制度的改革和住房保障制度的改革。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《中國新聞周刊》記者采訪時說。他認為,要讓中低端的居民有房子住,讓財富階層有更多的投資出路。★

(實習生田春艷對此文亦有貢獻)