房地產(chǎn)體系如何重構(gòu)

如果政府過度關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長,必然導(dǎo)致權(quán)力大規(guī)模介入經(jīng)濟(jì)過程,其背后必然存在嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡,比如當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)就過分地依賴房地產(chǎn)業(yè)

瘋狂的房地產(chǎn)市場終于引來密集而強(qiáng)有力的行政調(diào)控。其中最為重要的是4月17日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,即10號文件。

該文件指出,堅決抑制不合理住房需求,實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。媒體解讀,此文件的目的旨在讓房屋回歸居住本性,從而讓民眾可以住得起房。但是,對于這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而言,僅靠迄今為止已經(jīng)使用的行政調(diào)控手段是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,需要對房地產(chǎn)體系進(jìn)行重構(gòu)。

政府之所以采取如此強(qiáng)烈的行政手段調(diào)控房市,根本原因是瘋狂上漲速度太快了。但這并不是一個新問題,過去七八年中,除了某些短暫時期,房價始終呈現(xiàn)出快速、有時是瘋狂上漲的趨勢。顯然,要控制房價,讓房價保持在相對平穩(wěn)、且為大多數(shù)民眾可以接受的水平,就需要弄清,中國房價為什么這么瘋狂。

最重要的制度性原因也許有二。第一,各級政府采取追求經(jīng)濟(jì)快速增長的基本政策取向。而由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡,快速經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動力量不大可能依靠普通民眾的消費(fèi),而主要依靠出口和投資。在產(chǎn)業(yè)投資日益飽和的情況下,投資必然向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜。當(dāng)出口遭遇麻煩的時候,房地產(chǎn)業(yè)則對于確保一定的經(jīng)濟(jì)增長率具有舉足輕重的作用。

這就是去年以來房價快速上漲的宏觀背景。政府要確保經(jīng)濟(jì)增長,則必然實(shí)行寬松的貨幣政策。但在出口、居民一般消費(fèi)均疲軟不振的情況下,新增銀行信貸必然大量涌入房地產(chǎn)市場。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn):一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長,其中,個人購房貸款季末余額同比增長53.4%,比上年末上升10.3個百分點(diǎn)。3月末主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長44.3%,比上月末低0.6個百分點(diǎn),但仍明顯高于同期各項貸款增速23.4個百分點(diǎn)。這么多的廉價貨幣涌入房地產(chǎn)市場,房價當(dāng)然會大幅度上漲。

按照常理,如果已經(jīng)出現(xiàn)如此嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫,那最有效的辦法就是提高利率。但是,中央銀行遲遲沒有采取這一措施,而是通過復(fù)雜的操作、借助行政權(quán)力試圖控制房價。這說明,央行受制于保增長的目標(biāo),在面對房價瘋狂上漲的時候,通常傾向于無所作為。

導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)單邊上漲的另一個制度因素是地方政府的土地財政依賴癥和土地供應(yīng)壟斷權(quán)。過去若干年來,地方政府主要借助來自土地上的收入進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè),也主要通過房地產(chǎn)業(yè)的快速增長維持本地GDP高速增長。而地方政府又握有工商業(yè)用地的壟斷性供應(yīng)權(quán)。這兩者結(jié)合在一起,地方政府有意愿、也有能力操縱土地供應(yīng)節(jié)奏,謀取自身收益最大化,其結(jié)果就是房價的瘋狂上漲。

上述兩項制度因素,足以讓很多人確信:房價即便在目前的行政措施打壓下,暫時停止上漲、甚至在一定程度上回落,但廉價貨幣的潮水與地方政府的暗中扶持,仍然隨時可能推動房價再度猛烈地上漲。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中很多人就有這樣的預(yù)期。

實(shí)際上,過去幾年,這樣的故事已經(jīng)發(fā)生過多次。在行政措施壓力下,房價剛剛出現(xiàn)穩(wěn)定跡象,各級決策者就開始坐不住了,立刻紛紛采取措施刺激房價再度上漲。如此一來,房價從長期看就呈現(xiàn)出單邊上漲的態(tài)勢。

這樣的態(tài)勢讓房屋的投資性質(zhì)乃至投機(jī)性質(zhì)日趨嚴(yán)重,居住性質(zhì)卻日趨淡薄。房屋如此變質(zhì),對于中國這樣一個大國,不論從經(jīng)濟(jì)、社會還是從政治角度看,都不是一件好事。比如,中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)化趨勢,有人調(diào)查浙江民營企業(yè)家的投資意向,70%的人選擇投向房地產(chǎn)。這是一個相當(dāng)可怕的跡象。

那么,房屋能否恢復(fù)居住的性質(zhì)?當(dāng)然有可能,而且,非常有必要。但要做到這一點(diǎn),當(dāng)下各級政府的經(jīng)濟(jì)政策取向需要進(jìn)行大幅度調(diào)整。首先,各級政府不應(yīng)再把經(jīng)濟(jì)增長當(dāng)成首要任務(wù)。政府最為重要的職能是維持社會秩序,公正地執(zhí)行法律。但如果政府過度關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長,必然導(dǎo)致權(quán)力大規(guī)模介入經(jīng)濟(jì)過程,經(jīng)濟(jì)或許會因此而超常規(guī)增長,但其背后必然存在嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡,比如當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)就過分地依賴房地產(chǎn)業(yè)。

惟有各級政府實(shí)現(xiàn)執(zhí)政理念調(diào)整,有關(guān)房地產(chǎn)的各種具體制度才有可能逐漸理順。比如,政府逐漸承認(rèn)農(nóng)民和城市居民對土地的產(chǎn)權(quán),允許占地方和用地方在合乎規(guī)劃的前提下自行直接交易,政府則對此交易征收土地增值稅。土地供應(yīng)的壟斷被打破后,土地、房屋的投資、投機(jī)色彩必然淡化,中國的城鎮(zhèn)化過程也會更為健康地進(jìn)行。在此基礎(chǔ)上,或?qū)⑿纬梢粋€從經(jīng)濟(jì)、社會角度看都比較合理的房地產(chǎn)體系。