城市綠地建設與經濟發展的關系探討

徐鳳英

1 概述

可持續發展要求人地關系不斷優化、協調,達到發展經濟與保護環境的雙贏。可持續發展的實施領域和途徑很廣泛,涉及到人類社會的方方面面。如產業結構的調整,生產方式的轉變、管理制度和生活方式的改進等。作為人類最主要居住空間的城市的建設和規劃是其中重要的組成部分。雖然是高度人工化的,但從可持續發展的角度,城市仍然被視為生態系統,通過環境建設提供的公共物品是該系統中不可或缺的關鍵組分。因此,研究公共物品的經濟效益對于城市可持續發展具有重要意義。

2 城市綠地

城市綠地是由人工活動參與培育和經營的綠地及水域。它以自然要素為主體(或以利用自然要素為目的)而加以開發。城市綠地包括休憩綠地,防護綠地、農業綠地和林業綠地等,是典型的公共物品,除生態功能外,還在經濟、社會、游憩、審美等方面提供服務。綠地社會效益是其對社會所帶來的間接價值,包括改變城市形象,提高生活質量等。

3 城市公共綠地

我國的城市公共綠地多指園林綠地,一般由城市公園、花園、道路交通附屬綠地、園林圃地[10]、經濟林、防護林等各種林木以及城市郊區風景名勝游覽綠地等各種城市園林綠地組成。

4 城市公共綠地建設與房地產業發展

城市公共綠地的建設,有效地改變了周邊的環境,使土地和住宅價格提高,國內外大量資料表明:大面積的公共綠地能使住宅價格提高10%～15%,大大提高房產商的利潤水平。隨著市場經濟的發展,城市的房地產業欣欣向榮,公共綠地巨大的間接效益逐漸顯現出來。大型公共綠地附近房地產升值,商業興旺,政府也從中獲得更多的稅收收入。

5 公共綠地與房地產價格之間的關系

1)公共綠地現狀。人均公共綠地面積的變化情況見表1。

表1 1990年、1995年、2000年、2004年的人均公共綠地面積和建成區綠化覆蓋率

2)指標選取。由于資料所限,這里選取37個城市的每平方米商品房地產均價為參考目標。在分析中,選取了37個城市2004年每平方米商品房地產均價、公共綠地面積、公園面積和公園個數來進行分析。每平方米商品房地產均價數據來源于《個人理財》雜志2005年第 2期,公共綠地面積、公園面積、游人量和公園個數數據來源于《中國城市建設統計年報2004》的統計。

3)每平方米商品房地產均價與公共綠地的關系。由于數據處理的關系,這里將比較的是每平方米商品房地產均價與公共綠地的對數上的關系,經過研究分析,可以看出,兩者基本上呈同一趨勢,兩者相關性系數為0.56。

4)每平方米商品房地產均價與公園面積的關系。由于數據處理的關系,這里將比較的是每平方米房地產均價與公園面積的對數上的關系,經比較研究,可以看出,兩者基本呈同一趨勢,兩者相關性系數為0.47。

5)每平方米商品房地產均價與公園個數的關系。經過數據分析,兩者相關性系數為0.6。

6)參數確定。從前面的分析來看,公園面積和公園個數與每平方米商品房平均房價相關性較高,而公共綠地面積、游人量與每平方米商品房平均房價的相關性較低。所以本文選取公園面積和公園個數作為考察對象,對其每平方米商品房平均房價進行考察。

6 公共綠地與商品房價格之間的關系

根據已有數據來看,公園面積和公園個數與每平方米商品房平均房價的關系如下:

其中,Y為每平方米商品房平均房價,元;X1為公園面積,hm2;X2為公園個數,個。

從上述關系可以看出,每平方米商品房平均房價與公園面積的系數為0.04,與公園個數的系數是0.23。說明公園面積、公園個數與每平方米商品房平均房價是一種正相關的關系,而公園個數比公園面積對每平方米商品房平均房價的影響更大。

7 結論和建議

從上面的關系可以看出,公園面積、公園個數對每平方米商品房平均房價均有一定的影響,而公園個數的變化對每平方米商品房平均房價格變化影響更大。

基于以上分析,我們應改變傳統觀念,充分認識公共綠地所創造的經濟價值,尋求多渠道的開發方式。1)合理控制公共綠地及周圍土地的開發時序,通過土地增值稅和房地產稅等稅收進行適當調節。2)可以采取彈性規劃措施,使開發商積極參與公共綠地的開發,并獲得正當的經濟效益。3)在審批重大建設項目時,要嚴格按規定落實綠化配套費,建起一并列入工程預算項目同步建設,工程完工后,做到綠化與工程項目同時進行驗收。4)制定單位投入綠化用地減輕稅賦的優惠政策,鼓勵增加綠化園林面積。

8 不足之處

本文在討論分析公共綠地與房地產價格之間的關系時,選取的僅是公園面積和公園個數兩個參數,沒有考慮其他參數對房地產價格的影響。在分析中可能放大了這兩者對房地產價格的影響。

文中用的房地產價格的數據是每平方米商品房平均房價,對于整個區域用的是同一種價格,沒有分級討論公園周邊和離公園較遠區域的房地產價格之間的比較,結果可能使得公園的服務價值沒有得到很好的體現。

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