小產權房將“轉正”還是消失?

張 芬

就在商品房受到政策打壓之際，小產權房的價格卻逆勢上揚。針對日益嚴重的小產權房現象，決策層的打壓態度越發堅決。

在一系列調控政策的“重壓”之下，全國房地產市場陷入低迷，一度高燒的樓市進入“降溫期”，但房價并未出現明顯的松動。

在價格依然高企的商品房面前，由于相對便宜目不受房貸新政影響，小產權房一直受到剛性需求和投資購房者的青睞。對此，不少業內人士認為，小產權房恰逢“轉正”為商品房的大好時機。然而，國土部目前透露，14個部落委正在研究制定小產權房的清理整冶方案，將嚴肅處理日趨嚴重的小產權房問題。這次看來，管理層要“動真格”了。

小產權大隱患

據國土部門的不完全統計，全國小產權房面積已經達到現存全國村鎮房屋建筑面積330億平方米的20％以上，其中有很大比例是農民在農村集體用地上建房出售。由于不用繳納土地出讓金和其它稅費，成本大大減少，小產權房售價一般只有正規商品房的40％～60％。

一直以來，政府相關部門都在強調它的非法性，三令五申嚴禁開發和購買小產權房。可是，小產權房依然“遍地開花”，越治理越多，特別是在高房價的一線城市尤為嚴重。以深圳為例，有專家分析，一般城市的小產權房占房產總量的10％～40％，而深圳卻達到驚人的50％。也就是說，深圳的常住人口將近1800萬，至少有900萬人是通過小產權房來解決個人住房問題的。

福州地產專家陳國旺分析，小產權房屢禁不止的主要原因是價格便宜且剛性需求大。“隨著城市商品房價的飆升，越來越多的購房者被迫喪失購房能力，但剛性需求又使他們不得不買。對于經濟實力有限的購房者來說，小產權房就是他們心目中的經濟適用房，盡管他們明白這是不合法的。”他說，不少投資者豪賭小產權房能夠“轉正”是導致其熱銷的另一個重要因素。相對低價的小產權房誘使投資客大量進場，他們短期獲取租金收益，長期博取“轉正”后的暴利。此外，由于全國土地供應量長期處于供不應求的狀態，農村集體用地就成為一些開發商的目標，這顯然也成為催生小產權房的原因之一。

資深地產經理人陳云峰表示，按照現行法律規定，無產權的住宅不得買賣，也不受法律保護，如果涉及拆遷或土地拍賣將得不到補償。因此，小產權房存在大隱患，不能任其蔓延。

“農地入市”是大勢所趨?

“對于當前各地發現的小產權房問題，政府采取‘一案一處理的原則。”國土部執法監察局局長李建勤告訴記者，對于尚未銷售和2007年12月30日以后新建、續建的房屋予以拆除，并拆除所有圍建的圍墻；對2007年12月30日以前銷售的已建成的房屋，則待全國小產權房處理政策出臺后一并處理。同時，對正在違法建設的立即叫停，責令開發商停止對外銷售；對已劃分地塊待建的，則要求退還土地。

今年“兩會”期間，一些代表委員提議，在不違反土地利用總體規劃的前提下，小產權房可以在補辦相關的手續后“轉正”。但有分析人士指出，從近期官方的處理態度看，小產權房要“轉正”不易，反而可能面臨趨于嚴厲的清理方案。

不少業內專家認為，小產權房的問題歸根結底是土地供應不足的問題，如果在不侵犯耕地紅線的前提下，適當放開農村土地市場，可以起到轉換小產權屬性的作用。但也有反對者表示，目前還沒有完善的機制約束“農地入市”，萬一監管不到位，這很有可能又一次成為投資客們的炒房機會，導致房價再次上漲并且傷害農民的利益。

陳國旺表示，小產權房確實滿足了城市中低收入者的購房需求，也在一定程度上抑制了房價，所以如果強行拆除這些小產權房，勢必會影響到社會穩定。“地方政府可以考慮通過補交差額費用的方式，使小產權房變為保障性住房，既可實現打擊小產權房的目的，又完成了保障性住房的任務。不過，這也需要相應法律制度的支持。”他說。福州小產權房的末日挽歌

實際上，小產權房分為兩種，—種是在農村集體用地上建的住宅，不能進入市場交易，只能出售給當地村民；另—種是未經審批自行建設的違章建筑。在福州，小產權旁主要集中在倉山區和晉安區。近年來，福州嚴厲整治并拆除了大量的違規建筑，而第一種類型的小產權房將成為國家下一步清理的主要對象。

消息一經傳出，小產權房的業主們都惶恐不安。“當初選擇小產權房也是迫于高房價的無奈之舉，要是真的開始整治，恐怕又得回到租房的日子了。”許多自住型小產權房業主表示，如果國家采取強制拆除的手段，他們連基本的補償都拿不到。而不少投資型小產權房的業主則依然把希望寄托于小產權房合法化上。社科院經濟學博士馬光遠認為，由于諸多政策、法律的障礙，小產權合法化可能只會是極少的一部分，個人投資小產權房仍面臨較大的風險，但在集體土地上投資工業地產、農業項目，倒是不錯的選擇。

鑒于福州樓市量跌價漲的現狀，有業內人士表示，倘若小產權房正式進入主流的住房體系，雖然能給市場帶來巨大的供應量，更多的卻是為投資者增加炒作砝碼而已，讓自住型購房者陷入不能買小產權房和買不起高價商品房的兩難境地之中。