一般二手房評估需要專業人員進行,在此教你一個“土辦法”,可作為參考。
1.房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來,磚混結構一等房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2%;
2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房,如果房子的戶型為小廳、小衛、小廚房(簡稱“三小”套型),則扣減10%;
3.房子的樓層不同,價格也不同。例如一層、二層是基準價,五層、六層扣減3%,七層減5%,而三層、四層則加3%,頂樓減5%;
4.朝向因素。若房子沒有朝南的門窗,則減5%;
5.小區環境對房價的影響。沒有物業管理扣減5%,小區沒有單獨封閉,也減5%;屬于重點中小學區域的房子要加15%;
6.習慣性心理因素。這一因素又使房價減8%的價錢。
一般情況下,二手房報價應為同地理位置商品房價格的60%~70%。如:某房2000年建成,樓層為4層(共6層),建筑面積60平方米,屬二級地區,房屋結構為混合一等。
折舊率:10年×(-2%)=-20%;因其是“三小”套型:-10%;樓層:+3%;朝向:南北;非小區和無物業管理:(-5%) +(-5%) =-10%;重點中小學區:+15%;心理因素:-8%;
當地商品房均價約為4000元/平方米,得出該房產價格為:4000×(1-20%-10%+3%-10%+15%-8%) =2800(元/平方米)。
此房實際總價格約為:2800×60=16.8(萬元)。