未來十年房地產行業發展趨勢

李青松

安陽師范學院建筑工程學院（455002）

1 房地產對中國經濟貢獻卓著

已經過去的十年,是中國房地產飛速發展和取得巨大成就的十年。自1998年我國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向,計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放,加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了我國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。

在過去的十年中,房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心,其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入,政府轉而將這些收入轉化為政府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入的提高形成了對城市化的需求,從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄,讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時,同樣能夠取得驚人的經濟增長。

中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度,仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加,以及人們收入水平的提高,加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

2 未來十年發展趨勢和特點

目前房地產投資占中國固定資產投資的比重達到20%，各種渠道統計數據表明房地產投資依然保持較大的增幅。房地產行業涉及產業鏈多，吸納就業的能力強，對經濟的拉動作用明顯,同時房地產行業對加快各地城市建設具有積極意義（土地拍賣占地方政府財政收入的50～75%）。因此，從國民經濟發展全局判斷,房地產業作為國民經濟發展支柱產業的地位不會改變。

近十年來，房地產的發展空間依然很大，我國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅,將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用,過高的價格將阻礙正常需求，不利于我國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和刺激消費。

可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點：

1）房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在未來十年會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程,而后再逐步平穩健康發展,但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的共同作用。

2）保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來我國將加大保障性住房的建設,但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決我國住房的民生問題。

3）中國房地產在未來十年會經歷較快的發展過程。這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

4）目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現,原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

3 當前調控應關注兩個層面

從當前我國房地產的形勢看，2010年的調控政策應該重點關注兩個層面：1）嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；2）防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。政策可行的路徑是：一方面控制投資和投機以控制房價;另一方面通過保障住房緩解自住需要，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺已經顯示了政策上的重視和關注,營業稅優惠政策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發展,未來十年的中國房地產將會更加健康穩定和成熟。

金融業對房地產的支持自1992年中國房改就開始了,自從停止福利分房進入商品化時代以來,銀行貸款越發注重融資規模和融資結構問題。中國四大國有銀行—中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行和中國農業銀行，其房地產貸款余額合計占中國全部貸款總額的60%左右。銀行業是關乎國家金融命脈和國家安全的重大行業,如果房地產行業出現較大幅度的下滑或者崩盤,不僅影響中國經濟的整體發展，更會帶來國家金融領域和國家安全的動蕩，因此中國政府是不會讓這種結果出現的,房地產行業的整體趨勢還是看好的。

[1]王濤.簡述房地產發展方向[J].山西建筑出版社,2009,（2）：30-37

[2]趙學軍.房地產開發與經營[M].海洋出版社,1991