談某市征用城中村土地中保障農(nóng)民利益的措施

毛偉偉

1 城中村土地的現(xiàn)狀

在今日農(nóng)村城鎮(zhèn)化的大背景下,至今還沒有一個(gè)獨(dú)立完整的集體土地房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膰?guó)家級(jí)的“大法”。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第47條在涉及耕地原用補(bǔ)償問題時(shí)規(guī)定了耕地征用的補(bǔ)償范圍,但非集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償,《物權(quán)法》也只是規(guī)定保障我國(guó)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,征用土地必須給當(dāng)事人進(jìn)行補(bǔ)償;《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》只是對(duì)國(guó)有土地上房屋拆遷進(jìn)行補(bǔ)償。國(guó)家目前規(guī)定了在征用農(nóng)民土地前,必須做到先補(bǔ)償再征地的原則,并要求逐步提高標(biāo)準(zhǔn),但是在實(shí)際操作中普遍存在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低,補(bǔ)償資金不到位,補(bǔ)償評(píng)估不公平等現(xiàn)象,損害了群眾利益,保證不了被征占農(nóng)民的合法利益。某市為了維護(hù)被征地農(nóng)民的合法利益,保障項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行,合理制定了城中村建設(shè)拆遷改造,補(bǔ)償款分配等相關(guān)制度,有效減少了矛盾糾紛的發(fā)生,維護(hù)了拆遷戶的利益。

2 關(guān)于征用集體土地保障農(nóng)民權(quán)益的討論

在城市建設(shè)過程中,必須要征用農(nóng)民的土地,由于過去規(guī)劃不健全等方面問題,導(dǎo)致農(nóng)民用畢生心血把新房剛剛建好,還沒有搬進(jìn)去住就遇到了政府征用的情況,造成了社會(huì)巨大浪費(fèi)。近年來某市對(duì)規(guī)劃方面特別重視,由住建局組織修訂完善城市總體規(guī)劃,制定城市建設(shè)的近期和中長(zhǎng)期規(guī)劃。對(duì)于近五年內(nèi)建設(shè)規(guī)劃,市政府責(zé)成市土地局、市住建局等相關(guān)單位確立城市建設(shè)近期征用土地拆遷范圍,并通過多種渠道進(jìn)行宣傳,讓規(guī)劃深入人心,是在征地范圍內(nèi)的拆遷戶不允許對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建,同時(shí)成立監(jiān)督組,抽調(diào)人員進(jìn)行監(jiān)管,并設(shè)立舉報(bào)電話,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)查處。對(duì)于遠(yuǎn)期規(guī)劃,大力宣傳城市規(guī)劃的重要作用,讓群眾認(rèn)識(shí)到規(guī)劃重要性,由過去不聞不問在城區(qū)范圍內(nèi)盲目建設(shè),到現(xiàn)在積極了解城市總體規(guī)劃要求,積極辦理相關(guān)的規(guī)劃建設(shè)手續(xù),維護(hù)自己的合法權(quán)益。

3 土地征用中保障農(nóng)民權(quán)益的措施

某市在征用城中村土地中采取的幾項(xiàng)措施:

1)制定統(tǒng)一房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

在過去征用土地拆遷中,拆遷量比較大,較為突出的表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面存在的爭(zhēng)議較大,反映拆遷評(píng)估制度方面存在一定問題。某市為了維護(hù)拆遷戶的利益責(zé)成物價(jià)局、城建局結(jié)合當(dāng)?shù)氐木用竦纳鐣?huì)保障水平,參照物價(jià)水平和消費(fèi)總體水平等因素制定了《房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)》的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),內(nèi)容包括房屋結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、其他附屬設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、公用設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)四方面內(nèi)容,同時(shí)對(duì)此評(píng)估指導(dǎo)價(jià)提出了每隔2年～3年進(jìn)行隨物價(jià)水平更新的措施,同時(shí)對(duì)被征用房屋的臨時(shí)安置費(fèi)用,搬遷補(bǔ)助費(fèi)用,經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)償費(fèi)用,參照《山西省城市房屋拆遷補(bǔ)助與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》確定,使征用集體土地過程中有了切實(shí)可行的操作評(píng)估依據(jù)。

2)設(shè)立拆遷儲(chǔ)備土地和專用賬戶。

政府出臺(tái)政策提前征用部分土地作為拆遷戶的土地使用保障,同時(shí)設(shè)立征用集體土地房屋拆遷資金專用賬戶,由市政府撥款專款專用,保證了拆遷戶的資金保障。

3)制定項(xiàng)目建設(shè)拆遷工作方案。

市政府確定某項(xiàng)重點(diǎn)工程前,先成立項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)組,抽調(diào)住建局、土地局等相關(guān)業(yè)務(wù)單位工作人員,為某項(xiàng)工程進(jìn)行全方位的摸底調(diào)查,了解現(xiàn)狀,按照統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),合理評(píng)估,妥善安置,拆遷到位,補(bǔ)償?shù)綉舻脑瓌t,做到公共利益和拆遷利益相結(jié)合,長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相結(jié)合原則,制定切實(shí)可行的項(xiàng)目建設(shè)拆遷工作方案。

4)發(fā)布房屋拆遷公告。

由市政府或項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組發(fā)布拆遷公告,內(nèi)容包括拆遷人、拆遷范圍、拆遷實(shí)施單位等事項(xiàng)貼于拆遷范圍內(nèi)及其周圍較為醒目,宜于公眾閱讀的地點(diǎn),對(duì)于規(guī)模較大的拆遷,登載在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上,同時(shí)召開拆遷動(dòng)員大會(huì),并對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦學(xué)校發(fā)放拆遷通知書,做好群眾思想工作,為拆遷順利進(jìn)行打好基礎(chǔ)。

5)登記簽訂協(xié)議及拆遷資金發(fā)放。

項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)組、抽調(diào)紀(jì)檢組、財(cái)政局、審計(jì)局、城建局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦、村委會(huì)代表組成大量評(píng)估工作人員,堅(jiān)持“一把尺子,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”實(shí)在丈量,登記造冊(cè),按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算到戶,張榜公布,接受社會(huì)監(jiān)督,同時(shí)要求拆遷戶在房屋拆遷補(bǔ)償清單上簽字認(rèn)可,并制定了提前同意拆遷的獎(jiǎng)勵(lì)措施,保障了評(píng)估過程中公平、公開、公正的原則。

對(duì)于拆遷戶的臨時(shí)安置費(fèi)用,拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)償費(fèi)用,參照山西省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一核算,最終確定補(bǔ)償數(shù)額,從市政府房屋拆遷專項(xiàng)資金賬號(hào)中直接發(fā)放到拆遷戶手中,減少中間環(huán)節(jié),維護(hù)了拆遷戶的利益,保障了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

6)拆遷戶土地的劃分。

對(duì)于拆遷戶土地的劃分,主要采用以下幾個(gè)方面:a.政府從統(tǒng)征儲(chǔ)備土地中直接劃分確定好的拆遷戶占地面積。b.政府將拆遷后的集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地,拆遷戶交一部分土地出讓費(fèi)用后,確定好的拆遷戶占地面積。c.涉及拆遷的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村委會(huì),從村民宅基地中依照拆遷方案,統(tǒng)一劃分。

某市在做好利用城市建設(shè)拆遷改造、補(bǔ)償分配相關(guān)制度,實(shí)行土地征占補(bǔ)償款專戶管理的同時(shí),還要加大使用分配力度,確保補(bǔ)償款按規(guī)定發(fā)放到農(nóng)民手中外,并要求民政局、人社局、市國(guó)土局、市住建局等職能部門在如何解決失地農(nóng)民生活保障問題上下功夫:組織力量調(diào)查摸底,將失去土地沒有就業(yè)崗位,生活困難的群眾盡快納入城市低保范圍,做到應(yīng)保盡保;要求村里的公益崗位,就業(yè)崗位招聘人員時(shí),優(yōu)先照顧失地農(nóng)民;制定優(yōu)惠政策鼓勵(lì)失地農(nóng)民積極創(chuàng)業(yè),妥善解決失地困難群眾的生活問題;加強(qiáng)失地農(nóng)民職業(yè)技能培訓(xùn),增強(qiáng)失地農(nóng)民就業(yè)、創(chuàng)業(yè)能力。

最后由政府責(zé)成土地局,住建局等相關(guān)部門全力配合,統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一建設(shè)。只有不斷的完善各項(xiàng)保障制度,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),才能在構(gòu)建和諧社會(huì)的大環(huán)境中,做到公正拆遷、和諧拆遷,才能代表了最廣大人民群眾的根本利益。

4 取得的效果

某市在征用農(nóng)村集體土地的過程中,領(lǐng)導(dǎo)重視,資金到位,程序恰當(dāng),拆遷資金及土地配套全部到位,近年來,共拆遷房屋面積達(dá)3萬(wàn)余平方米,補(bǔ)償額約為2500萬(wàn)元。先后完成了九龍大街、汾濱街、延平街等市政骨干道路的房屋拆遷及建設(shè)任務(wù),打造了城市“六縱八橫”的基本框架,使城市綜合承載能力明顯增強(qiáng),城市品位和檔次明顯提升,提高了城市的競(jìng)爭(zhēng)力,同時(shí)政府責(zé)成相關(guān)部門對(duì)市區(qū)近期、中期建設(shè)的項(xiàng)目的建設(shè)范圍進(jìn)行確定,對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)涉及的房屋及附屬性進(jìn)行了控制性規(guī)劃,避免了社會(huì)資源的浪費(fèi);而廣大拆遷戶在城市建設(shè)的過程中,首先拆遷房屋補(bǔ)償資金,在簽訂協(xié)議后,馬上發(fā)放到賬戶,宅基地劃分,由項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一建設(shè),并對(duì)相關(guān)配套稅用進(jìn)行了減免,使拆遷戶切實(shí)感到了政府的溫暖。

通過以上努力,使某市征用城中村土地進(jìn)程中的房屋拆遷工作,真正達(dá)到了和諧拆遷、文明拆遷的目標(biāo),沒有一起上訪告狀現(xiàn)象,實(shí)現(xiàn)了公共利益與人民利益的雙贏。

[1]徐曉明.失地農(nóng)民權(quán)益保障體制研究[J].山西建筑,2008,34(7):214-215.