房地產開發項目施工階段建設投資控制

彰美景

1 概述

房地產開發項目的施工階段是項目投資實施的重要環節,項目施工階段存在著很多風險,如材料價格的改變,生產工藝的革新等,這些都對項目的投資有著重要的影響,要使得項目的投資能夠有效地控制就必須了解該階段投資控制的特點,以及影響投資的風險因素。對風險隱私進行分析,采取相應的措施,就可以降低該階段的投資風險,從而達到對項目施工階段投資的有效控制,使得項目得以順利竣工,并投入使用。

2 施工階段建設投資控制的特點

2.1 實施控制的周期長、涉及面大

施工階段工程建設投資控制貫穿于整個項目的施工過程,施工過程包括施工準備、開工以及竣工結算審核等各個環節。其控制過程長,控制節點多,是建設投資的實質性落實階段。施工階段的建設投資控制不僅涉及到項目實施過程中對圖紙化工程投入的實際計量控制,還涉及到諸如分包工程的實施、簽證變更、索賠等非圖紙化計量對造價影響的控制。

2.2 實際費用支付的節點多

施工階段是項目建設投資實施的過程,投資支付周期較長。對承包商和其他分包、材料、設備供應商的支付或以施工進程時間節點為限,或以項目施工實施量的完成和供應提供節點為限,是在建設總投入控制基礎上的多節點支付,從而導致支付次數多,過程復雜。

2.3 施工階段控制是一個動態的過程

工程施工過程周期較長且是一個動態的過程,建設投資受有關價格漲落、施工變更、設計圖紙變更等具體情況的影響,建設投資控制必須根據客觀情況及項目建設的變化作必要的動態調整。企業需要有一個完善的控制管理體系對這種動態的控制調整來保證,使得投資既不偏離前期設定的控制原則和目標值,又不因機械地執行而造成項目實施中的困難,只有適度進行調控,才能動態地做好建設投資控制工作。

3 施工階段建設投資風險因素及投資控制的必要性

3.1 施工階段建設投資風險因素

1)建筑材料改變和更新。隨著施工工藝和建筑材料生產工藝的提高,建筑材料會不斷更新和改變,這些改變使得施工工藝發生改變,原有的設計可能需要變更,另外如果新材料的價格昂貴,必然導致成本的增加。2)建筑施工技術和工藝革新。采用不同的或新的施工技術,就會增加施工中的風險,因為新的施工技術和工藝還不夠成熟,在施工的過程中可能會造成工程事故,另一方面還會增加試驗成本。因此,這樣的損失就會增加發展商或投資者的成本。當然,建筑施工技術和工藝的改變產生的風險發生的概率是很低的。3)建筑生產力因素短缺。建筑生產力因素包括建筑技術工人、建筑原材料及半成品,這些因素的短缺會直接影響建設工期,從而增加房地產商品的開發成本。建筑生產力因素短缺的風險出現的機會較高,是房地產開發商應注意的重要風險之一。4)設備故障或損壞。這類風險主要存在于施工工程中,如果設備發生故障或出現損壞現象,便會影響到施工的順利進展,造成工期延長,成本增加。

3.2 投資控制的必要性

房地產項目施工階段是項目建設實施過程中的一個重要階段,雖然施工階段對項目建設投資控制的影響不是最關鍵,但施工階段畢竟是建設投入資金實際發生的密集階段,是投資的主要實施階段。此階段除伴隨施工時間的推移,而且大量的資金通過施工這一過程不斷“物化”,最終形成固定資產,實現項目投資。

建設施工投入有其相對的確定性和變更性,因此施工階段實施投資控制工作對整個項目的建設投資控制無疑也是十分必要的。如:合理的施工材料設備價格確認可降低工程總建安成本的4%左右。有效的投資控制可以很好地調節發承包雙方的行為和利益,既降低開發企業的投入成本、增加項目利潤,又可以促使承包商規范施工行為,通過自身的有效管理降低施工成本,達到提高利潤的目的。這是一個雙贏的結果。因此做好施工階段的投資控制具有很重要的意義。

4 施工階段建設投資控制的實施

4.1 根據施工進度進行費用審核

要對施工單位按施工進度進行撥款和逐月或擬定的控制點上報施工進度,并對上報的施工進度進行認真審核。

4.2 嚴格審查施工技術方案及措施

加強技術管理的工作,要嚴格審查施工組織設計和重大施工方案及與費用有關的各種技術方案和措施。

1)要由懂技術、有現場實踐經驗的專業工程師對施工單位編制的施工組織設計、重大施工方案及其他與費用有關的技術方案和措施進行審核;2)加強技術管理和質量監督,對施工圖紙中的問題要求設計單位及時解決。力求做到不能因圖紙和技術問題而延誤施工,避免造成不必要的經濟損失。

4.3 嚴格審查施工質量

施工質量始終是工程建設的重中之重,施工質量的保證不僅是施工進度的保證,更是投資控制的保證。

1)首先對進場的原材料和設備及其他半成品等進行各種質量檢驗,由專人負責,嚴格執行。另外,還要注意材料、設備及半成品的保存,以保證材料和設備及半成品始終處于良好的質量狀態;2)通過各種措施杜絕重大質量事故,減少一般質量事故,避免不必要的經濟損失,這樣既保證進度又保證費用控制。

4.4 搞好施工進度和計劃管理

施工進度和計劃管理的控制也是投資控制的保證。

1)工程應按總體計劃要求按時開工(有條件的可提前開工)。由于材料和設備價格會隨市場形勢的變化而波動,如果延誤開工很有可能導致開工后的價格上漲而造成投資費用的增加。2)要認真編制工程的年、季、月的施工計劃,必要時還應編制旬、周、日的施工計劃。一般應編制3個月滾動計劃,施工過程中要嚴格控制關鍵路線和關鍵節點,從而保證工程的進度能夠按時完成。3)合理的安排施工節奏,做到按計劃施工,避免和減輕高峰期的施工壓力,減少窩工待工情況的發生,同樣也能減少不必要的費用支出。4)分析沒完成計劃任務的原因并追究責任,爭取在以下周期的施工段中補回損失,保證工程項目的總工期。

4.5 施工階段避免承包商索賠事件的發生

項目施工過程中防止承包商索賠事件的發生是控制工程建設投資造價的一個方面。根據目前項目的普遍特點,一般來說由于開發企業根據市場情況提出進行較大的變動,未能按約定提供相應的施工條件、工程進度款支付滯后、甲供材料供應脫節、甲方指定分包工程的施工不利等是承包商提出索賠的主要因素。

承包商的索賠,最終目的均歸結到建設投資費用的增加和工期的延長。一般來說,工期的延長往往伴隨著投資的增加。就房地產項目的開發而言,如果工期延誤必然導致交房時間的推遲,這樣將導致開發企業對客戶的違約賠償,從而造成整個項目的費用增加。因此,在項目施工過程中應該加強這方面的管理,避免承包商索賠事件的發生。

5 結語

施工階段的投資控制是項目成本管理的重要環節,只有切實搞好各項管理工作,才能使項目投資控制得盡可能的好,避免不必要的費用增加。整個施工階段管理的關鍵是要由技術水平較高、經驗豐富的專家組成一個高素質的項目管理小組,同時還要建立嚴格的項目管理制度。只有這樣,才能將施工階段的成本管理切實的抓到實處,從而對項目的投資進行有效地控制。

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