農(nóng)村住宅小區(qū)化建設(shè)的探索與研究

王存娟

改革開放幾十年來(lái),人民生活水平得到很大提高,城市和農(nóng)村的居住條件得到了不斷改善,但城鄉(xiāng)差異還是很大,廣大農(nóng)村居民都向城鎮(zhèn)聚集顯然也是不現(xiàn)實(shí)的。因地制宜、合理布局、小區(qū)化建設(shè)是解決目前農(nóng)村住宅分散無(wú)序、“臟、亂、差”的好辦法。

1 農(nóng)村住房建設(shè)現(xiàn)狀調(diào)查

1)布局分散、零星建造;2)建筑質(zhì)量差、安全隱患多、使用周期短;3)水、電、路等基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏;4)環(huán)境衛(wèi)生狀況落后;5)抵抗自然災(zāi)害能力較差。

2 農(nóng)村住宅小區(qū)化建設(shè)的現(xiàn)實(shí)意義

1)有利于節(jié)約土地資源;2)有利于改善農(nóng)民生活居住條件;3)有利于提高建筑質(zhì)量;4)有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3 在農(nóng)村推行住宅小區(qū)化建設(shè)

為了更好的推行農(nóng)村住宅小區(qū)化建設(shè),配套的管理制度必須先行,并逐步完善。

3.1 加強(qiáng)宣傳、循序漸進(jìn)

農(nóng)村住宅建設(shè)改革,以改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件,合理利用自然資源為目的,因地制宜,充分尊重農(nóng)民意愿,保障農(nóng)民利益為原則,有條件的地區(qū)優(yōu)先推行,防止大躍進(jìn),強(qiáng)拆強(qiáng)建,增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。通過(guò)宣傳消除農(nóng)民擔(dān)心住房制度改革會(huì)給他們帶來(lái)“失地”“失房”“失業(yè)”“失財(cái)”的思想顧慮。考慮農(nóng)村養(yǎng)殖、家庭手工作坊等的用地需求,有必要進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃,合理安排。

3.2 理清農(nóng)村現(xiàn)有宅基地的屬性

1)農(nóng)村現(xiàn)有宅基地歸集體所有。2)使用主體特定。3)福利性。4)無(wú)固定使用期限。5)使用數(shù)量的規(guī)定性。

3.3 現(xiàn)行農(nóng)村住宅法律制度的弊端

首先由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸集體所有,其最大的弊端是農(nóng)村房屋不能自由轉(zhuǎn)讓,宅基地不能流轉(zhuǎn),阻礙了我國(guó)城市化進(jìn)程,妨礙農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的自由流動(dòng)。我國(guó)要發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),就應(yīng)徹底恢復(fù)公民居住和遷徙自由權(quán)利,允許農(nóng)業(yè)人口自由流入城市。

3.4 明晰農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán),允許自由轉(zhuǎn)讓

改變農(nóng)村住宅法律地位必須從改革農(nóng)村宅基地制度入手。農(nóng)村宅基地制度束縛農(nóng)民的核心制度是權(quán)利主體特定和不能流轉(zhuǎn)。改變現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)制度,使農(nóng)民能合法擁有宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán),可以合法處置住房。

3.5 推動(dòng)農(nóng)村住房建設(shè)管理規(guī)范化、法制化建設(shè)

應(yīng)成立鄉(xiāng)以上主管部門專業(yè)管理。建立農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)登記制度,保障住房合法權(quán)益。對(duì)新開工建設(shè)的住房實(shí)行審批制度,對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)核發(fā)“選址意見書”“建設(shè)工程規(guī)劃許可”“建設(shè)用地規(guī)劃許可”和“開工許可證”制度,對(duì)新房的建筑勘察、設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行審核,無(wú)施工圖紙或不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求的,一律不得開工建設(shè)。通過(guò)健全的制度保障農(nóng)村住房建設(shè)安全有序進(jìn)行。減少農(nóng)宅占地面積,節(jié)約土地資源,杜絕亂搭亂建,有效保護(hù)耕地,引導(dǎo)農(nóng)村建房向小區(qū)聚集。

4 逐步推進(jìn)農(nóng)村住房小區(qū)化建設(shè)試點(diǎn)及推廣工作

農(nóng)村住房小區(qū)化建設(shè)是解決目前農(nóng)村住宅分散無(wú)序的好辦法。有了法律和較先進(jìn)的管理制度為基礎(chǔ),以及國(guó)家及地方政府的大力支持,可以在農(nóng)村逐步推廣。

4.1 小區(qū)合理規(guī)劃、科學(xué)選址

由地方政府牽頭,聘請(qǐng)相關(guān)專家實(shí)地考察科學(xué)論證,因地制宜,盡量少占良田耕地,選擇合適地段規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)。小區(qū)選址應(yīng)充分考慮方便生產(chǎn)、方便生活、節(jié)約土地資源、繁榮經(jīng)濟(jì)、安全、尊重群眾的原則。按照科學(xué)規(guī)劃、合理布局、適度聚集、功能齊全、設(shè)施完善、交通發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、幾十年不落后等原則繪制小區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖。經(jīng)村民和當(dāng)?shù)卣J(rèn)可同意后,方可進(jìn)行小區(qū)建設(shè)。并保證在以后較長(zhǎng)期的農(nóng)村住房建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格按已有規(guī)劃圖進(jìn)行建設(shè)。小區(qū)應(yīng)科學(xué)劃分出學(xué)校、幼兒園等組成的文教區(qū),健身、娛樂(lè)休閑服務(wù)區(qū),醫(yī)院或衛(wèi)生室構(gòu)成的醫(yī)療保健區(qū),工業(yè)、養(yǎng)殖區(qū),集市,住宅區(qū),垃圾中轉(zhuǎn)站等功能區(qū)域。小區(qū)居民可以是同一村莊的農(nóng)民,也可以是相鄰村莊的居民。根據(jù)當(dāng)?shù)卮迩f人口密度、現(xiàn)有居民住房分布狀況及將來(lái)幾十年人口的變化情況,采取適當(dāng)聚集方式規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)。

4.2 基礎(chǔ)配套設(shè)施先行建設(shè)

按照規(guī)劃圖先行、超前搞好農(nóng)村居住小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當(dāng)然需要解決資金問(wèn)題,可以通過(guò)多種渠道籌措資金,比如政府出一點(diǎn)、農(nóng)民自籌一點(diǎn)、銀行貸一點(diǎn),小區(qū)建成后依靠小區(qū)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)、加工制造業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)收入逐步還清欠款。首先搞好小區(qū)道路路網(wǎng)規(guī)劃建設(shè),在道路兩側(cè)預(yù)埋好給排水、燃?xì)夤艿?、電力、通訊管線等配套設(shè)施。修建小區(qū)管理、教育設(shè)施、文化娛樂(lè)、休閑活動(dòng)、商貿(mào)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、農(nóng)技推廣站等公共服務(wù)設(shè)施。創(chuàng)建優(yōu)美環(huán)境,優(yōu)質(zhì)生活,吸引農(nóng)民自愿向小區(qū)聚集。

4.3 優(yōu)選設(shè)計(jì)圖紙

聘請(qǐng)符合資質(zhì)設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)師為小區(qū)農(nóng)民設(shè)計(jì)建筑藍(lán)圖,努力為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民設(shè)計(jì)出融合傳統(tǒng)觀念、地方民族特色、布局合理、風(fēng)格別致、美觀、經(jīng)濟(jì)、抗震、防火、功能齊全、方便農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活的新型住宅。比如對(duì)起居室、臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、農(nóng)用車輛停放及農(nóng)機(jī)具存放場(chǎng)地、糧食存儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)等進(jìn)行合理布局,對(duì)水、電、氣、訊、暖等進(jìn)行配套設(shè)計(jì),充分利用沼氣、太陽(yáng)能、風(fēng)能等新型節(jié)能環(huán)保材料,通過(guò)方案對(duì)比優(yōu)選設(shè)計(jì)圖紙。

4.4 在有條件的鄉(xiāng)村率先建設(shè)樣板小區(qū)

為打消農(nóng)民對(duì)農(nóng)村住宅小區(qū)化建設(shè)的顧慮,可在有條件的農(nóng)村率先建設(shè)樣板小區(qū)。安全、適用、美觀、經(jīng)濟(jì)的樣板房,將引領(lǐng)農(nóng)村住宅建設(shè)新潮流。明晰農(nóng)民的產(chǎn)權(quán),他們感覺(jué)到住宅小區(qū)化建設(shè)的好處后,自然會(huì)積極參與,從而推動(dòng)住宅小區(qū)化建設(shè)的推廣與發(fā)展。

4.5 嚴(yán)格控制單家獨(dú)院,倡導(dǎo)推廣多戶聯(lián)排多層住宅建設(shè)

改變過(guò)去農(nóng)戶分散居住,單家獨(dú)院的建設(shè)模式,引導(dǎo)農(nóng)民集中居住,按照小區(qū)規(guī)劃圖,多戶聯(lián)排,統(tǒng)一建筑風(fēng)格建設(shè)多層住房。不搞一陣風(fēng),運(yùn)動(dòng)式大拆大建。有條件的農(nóng)民可在規(guī)劃好的宅基地上按設(shè)計(jì)圖紙先行建設(shè),沒(méi)有條件的可仍然在原有住房居住,什么時(shí)候有經(jīng)濟(jì)條件什么時(shí)候建設(shè)新房。搬進(jìn)新住房后,原有老宅基地可以恢復(fù)耕種,更快的發(fā)揮土地作用。

4.6 各地地方政府在政策及資金、技術(shù)上提供大力支持

各地方政府要制定各項(xiàng)政策措施促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展,提供就業(yè)機(jī)會(huì),降低就業(yè)門檻,鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商,努力提高農(nóng)民收入,增加農(nóng)民建房資金的來(lái)源;銀行等金融單位對(duì)資金短缺但有穩(wěn)定收入的農(nóng)民,可采取先儲(chǔ)后貸、擔(dān)保、房屋抵押等辦法進(jìn)行貸款融資;各級(jí)政府要制定相應(yīng)的激勵(lì)政策,對(duì)住宅新區(qū)建設(shè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁Y金扶助和獎(jiǎng)勵(lì),并在宅基地劃撥、物資供應(yīng)、人力組織、房屋建造、組織協(xié)調(diào)等方面給予必要的支持和幫助。

4.7 完善小區(qū)的各項(xiàng)管理措施

小區(qū)建成后,應(yīng)配備專職人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行日常管理,如垃圾清掃、安全保衛(wèi)、園林綠化、設(shè)備維護(hù)等,衛(wèi)生院有專職人員提供醫(yī)療服務(wù),居委會(huì)為小區(qū)居民排憂解難等。小區(qū)居民將獲得安全、舒適的生活居住環(huán)境,徹底改變農(nóng)村“臟、亂、差”的居住條件。造福人民,造福社會(huì)。

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)制定相關(guān)政策及激勵(lì)機(jī)制,在各級(jí)政府的引導(dǎo)下,農(nóng)村新建住宅逐漸向小區(qū)聚集,將是一項(xiàng)利國(guó)利民造福百姓的民心工程。

[1]王 義.農(nóng)村住宅法律地位評(píng)析[J].律師,2005(5):16.

[2]肖明輝,楊焱琦.淺談新農(nóng)村住宅設(shè)計(jì)[J].山西建筑,2008,34(3):90-91.