淺談我國住宅小區智能化建設

張榮珍

近年來,隨著我國國民經濟的發展和國家住房制度的改革,特別是人民生活水平的提高和信息化社會的到來,人們的家居理念發生了徹底變革。人們對住宅的選擇不再局限于居室面積、房型設計、交通環境等外在條件,而是日益把注意力放在安全、寧靜、舒適、便利、人性化等更高的層次和境界。在人們對生活環境和居住條件要求日高的情況下,住宅小區智能化建設日益成為一個國家、一個地區、一個城市、一個小區現代化水平的重要標志和21世紀房地產業發展的必然趨勢。

1 國內住宅小區智能化建設蓬勃發展

目前,全國新建的居住小區幾乎都不同程度地建設智能化系統。在直轄市、省會城市以及經濟較為發達的沿海城市已建設了不少具有一定水平的智能化住宅小區。計算機技術、通信技術、控制技術、家庭智能控制系統、小區管理服務系統、小區信息服務系統等的綜合運用,24 h可視門禁、遠程抄表計費、各種小區服務項目以及方便的視頻點播、網上瀏覽等為小區居民提供了諸多方便。在住宅小區智能化建設方面,我國已邁出了可喜的一步。

2 國內住宅小區智能化建設中存在的主要問題與對策建議

2.1 低價競標,忽視質量[2]

由于經濟規律的作用,開發商都希望以最少的投資獲得最大的回報,在智能化項目的投標過程中反映為最低價中標現象非常普遍。雖然很多正式招標文件中表示不采取“最低價中標”方式,但在實際操作中,受經濟利益驅動,報價最低的單位中標概率往往最高。這種中標傾向造成各投標單位競相以極低報價進行競爭,中標單位因而獲利甚微,最終致使其以降低服務質量、忽視內涵建設為代價進行項目運作。針對這一問題,建議開發商選擇有實力、業績好的智能化系統集成商。在招標之前,主動征詢主管部門的意見,了解符合需求的智能化系統的價位和性價比,以便選好系統集成商,達到項目智能化建設的目標和要求。同時,各從業單位在投標過程中需采取理智態度,避免惡意低價競爭。此外,政府主管部門要加強管理,規范市場。

2.2 各自為政,重復投資

隨著信息化時代的到來,在住宅小區的建設上信息系統的采用日益增多,管道也隨之增加。目前,由于智能化小區通常要具備電話通信配套系統、有線電視系統、智能化系統,按照以往做法,各系統都獨立布線,各自施工,多次開挖,因而導致小區內線路管道縱橫交錯。這不但造成開發商重復投資,而且也給管線的平衡協調和日后的維護管理帶來了難度,這已成為一大通病。

鑒于此,建議在小區內采用“多網合一”的方式,即電話通信網、寬帶通信網、有線電視網、智能化系統網等多網合一,在小區紅線內的室外管道排放上采用“共溝”方式,做到一次開挖,一次排放,這樣既可以節省大量投資,又能夠加快施工進度,提高施工質量。如果各系統之間存在不相隸屬的關系,則可以采用“共溝不共井”的方式予以解決。

2.3 設施空置,服務缺位

目前,住宅小區智能化建設的最大障礙是設施空置、服務缺位。家家寬帶入戶了,卻往往享受不到寬帶帶來的便捷。利用網絡進行購物、醫療、工作、娛樂、安全防范,這是很多住戶心目中智能化小區的重要組成部分,但是目前卻很少有住戶能真正享受到“足不出戶”的種種便利。一些小區甚至只有對講系統發揮作用,其他的智能系統都空置不用,致使智能化小區和普通住宅小區的業主享受到的服務相差無幾。據統計,在上海,智能化系統在物業管理中發揮作用的僅占 20%;運行不正常,尚可使用的占45%;另有35%的系統被廢棄[3]。住宅小區智能化系統要真正利用起來,首先,開發商要根據業主和小區的實際情況來規劃、設計和選擇相應的智能化系統,要切實解決小區居民工作、學習、生活和娛樂需要,盡量做到經濟實用,切忌貪多求全、華而不實。同時,運營、維護和管理人員要牢固樹立以人為本的服務理念和物盡其用的節約意識,努力提高設施利用率,不斷豐富服務內容,提高服務水平,從而使小區的智能化建設走上良性循環的軌道。

3 國內住宅小區智能化建設的發展趨勢

3.1 以人為本,謀求和諧

我國提出要構建“以人為本”的社會主義和諧社會,同樣,住宅小區智能化建設首先要充分考慮它的主體——小區居民的生活和發展需求。要根據小區和住戶的特點,堅持“以人為本”的系統設計思想,讓設備成為服務環節中的一員,最大限度地向居民提供人性化的服務,使智能化住宅小區不僅是美觀舒適的客觀實體,而且是和諧幽雅的精神家園,促使小區的居民、設備和環境融為一體,和諧發展。

3.2 科學規劃,高度兼容

據有關資料統計,我國已建成的智能建筑70%以上運行不正常,許多系統處于半自動工作狀態,真正達到全部自動控制、實現經濟運行的項目極少,智能小區也不例外。為了避免盲目、減少浪費,要立足實際,對住宅小區智能化建設進行科學規劃,其設計、標準和規范要遵循通用的國際標準;要具備多重接口和良好的兼容性,可以隨時“升級”;可根據不同等級標準和住戶需求便捷地“安裝”和“卸載”;對于價格昂貴、使用率低或不夠成熟的智能化配置,住戶根據自我需求可以作出不同選項,比如,可推出A模式、B模式等。

3.3 注重內涵,提升服務

根據調查,當前住戶對居住環境的關心按順序排列大致是:安全、舒適、方便、溫馨。

當前,許多小區,特別是已建成多年的小區,其安全防衛措施差,基本手段是防盜門、鐵柵欄。再建的小區應采用完善的防盜監控系統,使小區內的監控系統與住戶的報警系統有效結合,并配置相應的周邊安防和巡更,形成嚴密的安全防范網絡,并可與110等部門直接互連,使違法犯罪活動在小區內無立足之地。

舒適主要指小區的環境。在小區環境美化中結合自然和人造景點,合理設置諸如輕松優雅的背景音樂,版面漂亮的電子公告顯示,在節日里通過照明控制器調節園區亮點等。

今天,住宅已不單是食宿之處,也是辦公、交往并獲取信息的場所。居民需在家就能便捷上網,進行遠程教育、VOD點播、證券交易和網絡購物等活動。同時,隨著家電智能化的發展,住戶可以只用一個小小的遙控器,就能控制空調、彩電、冰箱等各種家電;如果采用單元控制器,通過電話即可指揮家電,從而享受到方便快捷的生活。

毫無疑問,溫馨的服務與管理異常重要。在舊的管理模式中,各管理方的重點是“管”,是將小區內的房產、設備、保安、保潔、收費、綠化等“管”起來。在實施了智能化之后,管理的內涵發生了根本變化。“管”只是基礎工作,更為重要的是依靠智能化的手段獲取各類信息,經過高效準確的處理之后,為人本化、個性化的服務提供依據并予以保障。

4 結語

目前,我國住宅小區智能化建設尚處于初始階段,智能化系統還很不完善,產品和服務均不能滿足社會發展和用戶生活的需要。要真正實現其全面發展,既需要業界的不懈努力和政府的大力支持,又有賴于國民經濟的穩健發展和居民素質的全面提高。

[1]程大章.提高人民生活質量的重要技術進步——談住宅小區智能化的建設[J].工程設計CAD及自動化,1998(6):17-19.

[2]郁放煉.突破智能化小區發展瓶頸[N].房地產時報,2005-02-04.

[3]鐘玉明,秦 璇.智能建筑不能光“智”不“能”[N].中國經營報,2002-03-24.

[4]高 蓉.建設現代住宅小區 營造和諧生活環境[J].山西建筑,2008,34(2):74-75.