論房地產企業的項目管理

鄧 銘

0 引言

房地產項目綜合管理實際上就是對項目各目標、各環節、各要素、各過程進行全面協調,工程建設項目質量、進度和成本是對立和統一的矛盾體,是一個系統工程,每一個目標的控制情況對其他目標的控制都有著重大影響。要把質量、進度、成本三大控制目標看作一個整體,用過程控制方法對其進行綜合管理,在保證質量的基礎上使整個房地產開發目標系統最優。

1 保證工程質量

1.1 加強施工組織設計的審定

施工組織設計是為具體指導施工而編制的一個帶有法規性的文件。它對全部施工活動做出詳細的部署和安排。其中應對施工方法、進度計劃、勞動力、施工機械、運輸設備、建筑材料以及技術經濟指標計算和分析等做詳細闡述。從質量角度講,施工方法的正確與否應是質量最根本的保證,對重點部位及主要的施工方法應做詳細闡述,并應附圖說明,使施工有法可依。

當前普遍存在著對施工組織計劃不是十分重視的情況,認為這只是形式上的東西,施工中應按實際情況控制。但隨著國際交流的不斷發展,國外一些先進的管理模式逐漸進入中國,而外資企業均十分重視一些書面上的材料,尤其是施工組織計劃。計劃編制的好與壞,是可以從一個側面反映一個施工單位的管理水平的。其中所包括的內容必須是詳細而正確的,并能從實際指導施工。此計劃經監理單位及建設單位審核后,就應該具有約束力。若在施工中出現與計劃不符的情況,施工單位必須提供書面材料進行重新審核。另外隨著工程的進行,施工單位必須編制各分項或分部工程的詳細施工組織計劃,這樣才能使整個工程在一個可控制的步驟中進行。

1.2 項目管理制度

1)人員素質。建設管理是一種多工種、多門類、多學科的綜合管理,人員必須具備很高的素質,對本專業的理論知識與實踐經驗均應掌握,對一些新技術、新設備能很快掌握,對國家規范及本地行業的一些特殊規定能熟悉在心,并能堅持原則、認真負責、吃苦耐勞。

2)材料控制。目前建筑市場建材品種繁多,質量參差不齊。因此材料的控制必須嚴格要求。常規材料必須具備“三證”,并在復印件上加蓋紅章,以備資料查用,并對其送樣品進行封樣。一些關鍵設備、關鍵材料應實地考察,以確定用否。一些常規材料(磚、砂、石)不可能一次性進場,因此應對每批到場材料按規定組織專業人員進行檢查,一經發現不合格產品應立即責令其退場。對經驗收合格的材料應按指定區域進行堆放,對易受潮、易碎等物品應專門加強有關防護措施。

3)管理制度。項目管理制度對是否成功管理工地的好壞起到關鍵的作用。每個公司均有自己的管理系統及經驗,但均應以質量為核心,制定各項措施、規范和規程是工程施工的準則,在技術管理上有法的作用。管理人員必須認真學習、熟練掌握、嚴格執行。要求檢查、監督除重點進行外,一般應跟蹤作業,隨時督導。施工單位施工水平的高低也可以從一個側面反映出建設單位管理水平的高低。

建設單位應該從工程的開始階段就嚴格管理,從各個方面對施工單位進行管控。這其中包括人的控制、材料的控制、機械的控制、施工工藝的控制等。而人的控制是主要的,嚴格控制無技術資質的施工人員上崗操作。考察施工管理人員是否適合本崗位,同時也應加強建設單位管理人員自身的管理水平,使雙方均有一套約束力強并行之有效的管理辦法,這樣整個項目的管理才能更進一步。

4)資料管理。項目管理的另一項重要內容是工程技術資料的管理。工程技術資料是施工情況的真實反映,是評定工程質量的主要依據,是工程技術檔案的主要內容,同時也是工程交付使用后,在維修與擴建以及管理方面的重要技術依據,務必嚴肅認真做好。工程技術資料要在施工實踐形成中取得,要確保其時間的真實性,要及時記載,不可后補,更不能編造。對于技術數據,必須要求準確,不可弄虛作假,不可隨便涂改,必須按照規定的資料種類和內容,系統地逐項進行檢查驗收。務求全面完整反映工程質量的真實情況。

雖然目前施工單位一般均能及時整理技術資料,但仍存在著認為個別部分或個別材料可能不是十分重要而拖延了資料的整理,認為無關緊要。這就需要建設單位加強施工單位的資料管理意識,可協同監理單位定期不定期對其進行檢查,并且及時發現問題,解決問題。

5)安全管理。安全管理的內容包括很多方面。除施工作業必須遵照一定的章程之外,尚有環境、交通、防火、防盜、材料堆放、電氣設施和使用的防護,以及閑雜人員禁絕入場等都要全面考慮,做出規定,采取措施,否則就會影響施工。

在環境安全方面,除了施工場區的環境外,尚應考慮場區周圍環境。如噪聲、煙火、毒氣等凡能波及四鄰的、影響他人的因素都要有必要的考慮。否則出現事后交涉,往往影響施工。

安全管理的各項內容和具體要求,我國現行的三大法規:《建筑安裝工程安全技術規程》《關于加強建筑安裝企業安全施工的規定》《建筑安裝工人安全技術安全操作規程》中已有明確規定,均應熟悉掌握。

施工安全的管理主要由乙方負責,甲方可以配合督促檢查。對于嚴重影響安全的現象,必要時可以鄭重干預或加以制止。應當認識到不安全因素會對工程本身帶來難以估計的不良影響,甚至是危害,從體現對全部工程的組織領導的角度出發,甲方應當參與安全管理。

2 縮短工期

工期是施工單位承包工程指標的內容之一。在承包合同中應明確規定工期以及縮短或拖延工期的相應獎罰條例,使施工工期和經濟效益掛鉤,以促使工期縮短。對于建設單位來說,在購房合同中已明確交房日期,晚交一天房,意味著重大的經濟損失。而縮短工期等于投資提前受益,對雙方有利,更利于甲方。因此對建設單位來說,應取寧獎勿罰態度,主動配合,積極合作,雙方受益。

3 節約投資、提高效益

3.1 控制施工圖預算

施工圖預算,按現行規定,由設計單位編制,基本上執行國家的有關規定,從委托設計開始就應該嚴格控制。

3.2 控制工程款的撥付

一項工程在簽訂施工合同時,必須經過招標、投標,實行投資包干,一次包死。按合同規定,一次或幾次撥付工程款,執行合同中嚴格控制,不得隨便增加,如果由于客觀原因,做不到一次包死,采取按工程部位按實結算撥付,這就需要從多方面加以控制,其中最主要的是控制工程進度,要根據實際完成的形象部位撥付工程款,以防止施工單位將多撥款項挪作他用,從而造成占用資金、貽誤時機,影響以后工程材料的購置。尤其是在物價不斷波動隨時上調的情況下,更為重要。在實際工作中挪用款項的事例不為少見,特別是建筑業不十分景氣的時候出現更多,不得不加以注意。有經驗的建設單位,往往連材料采購也由甲方控制,很大程度上遏止了乙方在購材上的隨意性所造成的浪費,這是一條可取的經驗。類乎這方面的事,一定要縝密考慮,要把它列成條款,寫在合同里認真執行。

3.3 控制各項有關費用的施工簽證

有關費用的施工簽證通常是難以避免的,屬于正當的、合理的自不待述,但須認真核實,切乎實際,不得隨便多簽工時、工量。對于工程定額中所謂活口費的部分尤其要慎重。首先核查項目該不該發生,判明哪方責任,其次是用土多少。如果不屬甲方責任,或者用工量超過實際,都不予簽證。要充分認識所謂活口費是制定定額時無法確切規定統一標準而實際中又不可避免地要發生的項目,應當實事求是對待,而不要形成乙方藉以隨便增加費用的借口。

發生有關費用的施工簽證,一般在開槽的土方工程和基礎工程以及排水方面居多。這幾方面有許多一旦在當時含糊,事后就無法說清,甚至根本無法查清的地方。比如開挖前的地形狀況,開挖的寬度、深度以及地基的處理等。如果建設單位施工管理人員沒有跟班監督,也沒有做出相應的記錄,特別是對于可能發生爭議的地方,沒有及時與施工單位辦理簽證,等到施工完畢,提不出有理有據的依據,只好任施工單位隨便多開簽證項目和工程量,從而造成大量突破工程預算的缺口。

另外一個需要注意的是合同的訂立,施工合同是甲乙雙方之間為完成施工任務并協調整個建設過程的經濟活動,保證實現規定的經濟效益而簽訂的經濟合同。但往往雙方均忽略了經濟合同,合同中語言含混籠統,雙方責任不明確,因而往往造成預算和合同方面的失控和扯皮,最終突破預算,超過工期,甚至發生糾紛和投訴。這一點不可不予重視。

4 結語

房地產行業中,項目管理是一項很繁重和復雜的工作。只有從各個方面完善,才能保證整個項目的良性發展。建設單位必須隨時掌握每個環節的進展情況,及時會同有關方面進行相應的調整,使其不斷保持相對平衡,以確保工程進度、工程質量以及建設資金的良性運用等。

[1] 鄒華軍,楊國紅.論工程項目綜合管理[J].山西建筑,2008,34(32):211-212.