國有土地使用權收購價格評估探討

程 峰

當前,我國各級政府為培育和規范土地市場,盤活企業存量資產,優化土地資源配置,促進城市土地集約利用,理順政府與企業間的土地收益分配,有效解決土地無償使用制度下產生的諸多歷史遺留問題,實施國家壟斷一級土地市場供應政策的需要,相繼建立了土地收購儲備機構,實施土地收購儲備制度。

實施土地收購儲備制度首先面臨土地收購價格的評估問題,科學合理地評估土地收購價格,是國家土地所有權在經濟上實現的保障;也是規范土地使用者行為和規范土地市場的前提條件。本文結合秦皇島市實際對國有土地使用權收購價格評估進行探討。

1 土地收購價格基本特征分析

1.1 土地收購方式

收回是土地使用者因違法使用土地,或土地使用期滿,被政府無償收回的情況,屬于政府執法過程,具有明顯的強制性,因此就不存在土地收購價格問題。征收是指國家因公共利益的需要,將集體所有的土地轉變為國家所有的過程,征收過程中只需按原用途給予補償,土地收購價格就是征地補償費。置換是以地換地的易貨交易,原則上實行等物交換。收購是國家根據社會公共利益的需要對土地使用者依法取得的國有土地使用權提前收回,是土地收購儲備過程中最主要方式。

1.2 土地收購的產權關系

產權關系是經濟關系的基礎,而土地收購價格是土地收購過程中經濟關系的基本體現,不同的交易方式對應不同性質的產權轉移,因而對應不同的收購價格。收回是政府執法行為,是無償的經濟關系,針對的是用地期滿和有違法行為的土地使用者。征收是土地收購機構代表政府與被收購方(村鎮集體)進行產權經濟交易,收購方依據規定按照土地原用途給予補償,補償項目包括:土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費、青苗補償費及耕地開墾費、耕地占用稅、新菜地開發建設基金等。權利轉移對應的經濟關系是農民集體獲得土地補償費,表現為土地征收價格。置換是易貨交易,在置換過程中原土地使用者的產權關系互換,經濟關系對等,互換土地實行差價補償。

1.3 土地收購性質定位

土地收購性質定位是土地收購價格評估的前提條件,收購性質定位不同,收購價格的評估方法、依據以及收購價格內涵也將不同。根據上海、杭州等城市土地收購實踐,參照我市經驗,土地收購是一種“強制性的買賣關系”,即土地是否收購是政府的行政權力,但收購價格則是以與被收購經濟主體權力和利益相一致的市場價格評估,這樣一方面體現了政府在實施土地收購儲備制度過程中的主導地位,同時也適應了我國建立社會主義市場經濟體制目標模式的需要,是一種準市場交易行為。

1.4 土地收購價格內涵界定

收購價格內涵界定:一方面要尊重我國現行法律法規賦予被收購經濟主體對其使用的土地擁有的權力和利益,價格內涵與被收購經濟主體對其使用的土地擁有的權力和利益保持一致;另一方面要尊重我國現行法律法規賦予國家或政府對被收購土地擁有的權力和利益,收購價格內涵界定應保證國家的利益不受侵犯。因此,土地收購價格定義為:被收購土地在原用途和利用方式下,于收購基準日的一定產權條件下的補償價格。

2 國有土地收購價格評估應遵循的原則

2.1 土地收購價格評估應采用準市場價值標準

土地收購是政府采用準市場價購買的行為,收購土地主要針對以下三種情況:1)當社會公共利益需要時,政府收購以出讓方式取得的土地;2)擁有土地使用權者以低于市場價轉讓土地使用權時,政府有權優先購買土地;3)當社會公共利益需要時,政府收回劃撥土地使用權,并對原土地使用者進行補償,各地一般都是按照拆遷安置補償的規定對原土地使用者進行補償。土地收購是強制性的購買關系,通常既要遵循市場交易原則,又會利用強制性和公益型適當壓低收購價格,所以土地收購價格評估應采用準市場價值標準。

2.2 土地收購價格評估應依據原批準用途

土地使用權價格是指土地法定的權利價格,所以土地收購價格評估應按原批準用途和利用方式,評估確定其價值。原則上不應包括土地用途變更所引起的土地增值。由于土地使用者增加對土地投資所引起的土地增值,可以通過地上附著物的補償分配給原土地使用者。

3 國有土地使用權收購價格評估思路和方法

3.1 土地收購價格評估宜重點選擇成本逼近法、基準地價系數修正法和市場比較法

土地收購價格評估為政策性強的估價范圍,選用針對性、適應性強的估價方法是保證估價結果科學、合理、合法的關鍵一步。由于土地收購具有強制性,收購價格以補償為基礎,土地收購價格可以界定為“補償價格”,同時土地收購又是政府采用“準市場價”購買的行為,相應的土地收購價格評估應重點選擇成本逼近法、基準地價系數修正法、市場比較法。

3.2 國有劃撥土地使用權收購價格評估方法

如果收購的土地權屬類型是國有劃撥,利用城市基準地價更新成果評估它現用途同等條件下完全使用權的標定地價,按標定地價的60%初步確定土地使用權收購價格,再考慮使用成本逼近法和宗地的實際劃撥成本綜合確定宗地的收購價格,土地收購價格運用成本法評估時也要扣除政府土地出讓金。

運用基準地價更新成果計算標定地價方法為:

標定地價=基準地價×(1+區域修正系數)×年期修正系數×容積率修正系數±開發程度修正值。

運用成本逼近法計算土地收購價格方法為:

評估地價=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益。

3.3 國有出讓等有償方式取得土地使用權收購價格評估方法

如果收購的土地權屬類型是國有土地出讓、國有土地租賃、國有作價出資或入股、國有土地授權經營等,這些有償方式取得的土地使用權具有相應的土地使用權出讓合同、租賃合同等。為了體現以有償使用方式取得土地使用權的完整產權性質,保護土地使用者的合法權益,尊重土地有償使用合同的約定,對土地有償使用方式取得土地使用權的補償應充分考慮原土地使用者的合法權益。土地使用權收購價格評估原則上應以原用途及使用方式為標準,按收購基準日的剩余土地使用年限的正常市場價格進行補償。如果收購完全是為了公共利益的需要,可以略低于市場價,即采用準市場價格標準,或者采用市場平均價。同時考慮該宗地的出讓成本綜合確定宗地的收購價格。

運用市場比較法計算土地收購價格方法為:

評估地價=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數=可比實例價格×估價宗地情況/可比實例情況×估價宗地期日/可比實例期日×估價宗地區域因素/可比實例區域因素×估價宗地個別因素/可比實例個別因素=可比實例價格×100/()×()/100×100/()×100/()。

其他類型土地使用權收購價格的評估,根據具體情況參照前兩種評估思路確定宗地的收購價格。

4 結語

目前,我國各城市土地收購儲備制度建立時間不長,尚缺乏國家法律支撐,各地土地儲備模式不一,政策差別大,在評估土地收購價格的操作程序上也有所差異。隨著城市土地收購儲備工作逐步規范和制度的統一,國有土地使用權收購價格評估方法將進一步完善。

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